Она все сделала правильно:она много работала в школе, получила ученую степень и заложила основу для поиска работы в хорошо оплачиваемой карьере. Какими бы впечатляющими ни были успехи этого недавнего выпускника, банки не имеют привычки давать ипотечные кредиты безработным.
Так почему бы не убрать банк из уравнения?
Популярный обходной путь, когда кто-то, не имея достаточно наличных денег, хочет совершить крупную покупку, - это внутрисемейная ссуда, когда родитель или другой член семьи ссужает деньги в соответствии с формально структурированным соглашением. Эти типы ссуд не имеют препятствий, чем те, которые предлагает банк, и могут иметь и другие ощутимые преимущества, в том числе более низкие процентные ставки, гибкие варианты оплаты и возможности планирования наследственного имущества, связанные с тем, как структурирован ссуда.
Эти преимущества сопровождаются общими недостатками, присущими кредитованию - независимо от того, насколько тесно связаны стороны, всегда есть элемент риска, - но всестороннее понимание внутрисемейного кредитования потенциально может обеспечить значительный потенциал роста для обеих сторон. И зачастую внутрисемейные ссуды имеют смысл, даже если у получателя есть хорошо оплачиваемая работа или другой источник дохода.
Типы ссуд, реализуемых во внутрисемейном кредитовании, не обязательно должны быть семейными. Фактически, кто угодно может одолжить кому угодно , любая сумма по любому количеству причин, от тети, помогающей племяннице заполучить новый автомобиль, до друга, помогающего другому с капиталом, чтобы помочь начать бизнес, до дедушки и бабушки, учредившего траст для обеспечения внука, одновременно перемещая активы за пределы своего налогооблагаемое имущество.
Более мелкие ссуды не обязательно должны быть структурированы так, как обычные банковские ссуды. Если сумма достаточно мала - скажем, 10 000 долларов от родителя, чтобы помочь оплатить автомобиль ребенка, - кредитор может просто перевести средства и позволить их квалифицировать как подарок. Поскольку сумма ниже порога исключения налога на дарение в размере 15 000 долларов для физических лиц (30 000 долларов для супружеских пар), не будет взиматься соответствующий налог на дарение при условии, что общее количество подарков за год не превышает годового исключения.
Распространенной и более сложной формой внутрисемейного кредитования является ипотека. Предположим, наш выпускник, который преуспевает, но не имеет денег, хочет купить дом за 300 000 долларов. Если она уже не нашла хорошую работу и не накопила достаточно сбережений для первоначального взноса, банк вряд ли будет заинтересован в предоставлении ей ссуды. Но если у ее родителей есть средства, они могут ссудить ребенку часть ипотеки или всю сумму ипотеки. Под руководством своего финансового консультанта и поверенного родители могут оформить жилищный заем на выгодных условиях для своей семьи - без выплаты денег, без предварительного одобрения, без проверки кредитоспособности и без проверки биографических данных. Ребенок только что берет ссуду в «Банке мам и пап».
Возможно, лучшая часть этой договоренности заключается в том, что процентные платежи остаются в семье и, вероятно, однажды вернутся заемщику как часть их наследства. Но в краткосрочной перспективе процентная ставка, которую они будут платить, будет не только ниже, чем процентная ставка по ипотеке коммерческих банков, но и будет самой низкой ставкой, разрешенной IRS. По состоянию на июль 2019 года сложная годовая применимая федеральная ставка (AFR) составляет 2,13% для краткосрочного периода (три года или менее), 2,08% для среднесрочных кредитов (более трех лет на срок до девяти лет) или 2,50% на более длительный срок (более девяти лет).
При оформлении ссуды с вашим поверенным необходимо принять во внимание несколько ключевых соображений и процедурных шагов. Если ссуда является ипотечной, кредитор должен создать вексель и зарегистрировать ипотеку в своем округе, чтобы сделать ее официальной. Этим внутрисемейная ипотека отличается от других видов ссуд.
Два самых важных фактора при оформлении ссуды - убедиться, что она отличается от подарка. Кредиторы могут сделать это, установив процентную ставку на основе текущего AFR и установив соответствующую структуру платежей. Невыполнение этого требования может привести к проверке со стороны IRS, что может привести к наложению штрафа или налога на дарение. И, чтобы быть ясным, налог на дарение будет уплачиваться с лица, сделавшего подарок, а не с того, кто его получил.
Советы по структурированию ссуды: Обычно я рекомендую своим клиентам оформлять ипотечные ссуды только на проценты, выплачивая разовый платеж в конце срока ссуды. Если в конце ссуды кредитор желает рефинансировать, у него, конечно, есть возможность сделать это. Аналогичным образом, если получатель не может соблюдать график платежей, кредитор может принять решение о прощении процентов в конце каждого года. Опять же, кредитор может использовать свое ежегодное освобождение от налога на дарение, чтобы простить требуемый платеж без обмена денег, и IRS сочтет платеж «произведенным».
Стоит отметить, что для того, чтобы получатель ссуды выплатил основную сумму, он на самом деле просто переводит деньги обратно в собственность кредитора, и им, вероятно, не нужны деньги, если они просто ссудили ребенку сотни тысяч долларов. Другой способ взглянуть на это заключается в том, что получатель ссуды также, вероятно, унаследует часть имущества кредитора. Таким образом, они могут спросить себя, кто больше выиграет от дополнительных денежных средств, которые они направят на основную сумму, более молодую версию себя, только начинающую, или будущую версию, которая более устоялась в своей карьере и является бенефициаром средств кредитора. недвижимость?
Внутрисемейные ссуды могут предоставить семьям упрощенный способ совершения сложных покупок с большей гибкостью и более выгодными условиями по сравнению с тем, что они получили бы в традиционном банке. Ключом к тому, чтобы такое решение работало, является приведение структуры ссуды в соответствие с финансовыми возможностями и целями обеих сторон, а также управление примечанием и всеми сопутствующими платежами и документацией в соответствии с нормативными требованиями.