И кредиты VA, и ипотечные кредиты FHA являются ипотечными кредитами, поддерживаемыми государством, но каждый из них имеет свои преимущества, ограничения и квалификационные требования. Вот обзор, который поможет вам выбрать между ними, если вы подходите для обоих.
Что такое кредит VA?
Кредиты VA выдаются через банки, кредитные союзы и других частных кредиторов при поддержке Министерства по делам ветеранов США. Ссуды VA — это один из способов, которым федеральное правительство поддерживает и выражает благодарность военнослужащим и их семьям.
В рамках кредитной программы VA подходящие кандидаты могут финансировать свои дома с небольшим первоначальным взносом или даже без него. К этим кредитам предъявляются более строгие требования, чем ко многим другим ипотечным кредитам с государственной поддержкой, включая кредиты FHA, но они могут быть хорошим вариантом, если вы соответствуете требованиям.
В качестве предварительного условия для получения кредита VA вы должны быть действующим военнослужащим, ветераном вооруженных сил или подходящим супругом или пережившим ветерана, и вы должны соответствовать определенным требованиям, необходимым для получения сертификата соответствия (COE) на основе периода времени в в котором вы (или член вашей семьи) служили в армии. Кредитор должен иметь ваш действующий COE, прежде чем одобрить ваш кредит VA. Кредиты VA также имеют минимальные стандарты дохода и кредитоспособности.
Что такое кредит FHA?
Кредиты FHA, предназначенные для продвижения домовладения для всех американцев, ориентированы на покупателей жилья с ограниченными средствами для первоначального взноса и / или далеко не идеальным кредитным рейтингом. При поддержке Федерального жилищного управления эти ипотечные кредиты выдаются частными кредиторами в соответствии с рекомендациями FHA.
Любой может подать заявку на получение кредита FHA, если у него есть FICO
®
. Оценка
☉
не менее 580 (или всего 500 при определенных обстоятельствах, как обсуждается ниже). Они были созданы, чтобы помочь тем, кто впервые покупает жилье, но не ограничиваются ими.
Сравнение кредитов FHA и VA
Вот сравнение основных требований к займам и вариантов для кредитов VA и кредитов FHA:
- Максимальная сумма кредита: Как ссуды VA, так и ссуды FHA используют федеральный соответствующий кредитный лимит (CLL), чтобы определить максимальную сумму, которую вы сможете занять. CLL переустанавливается ежегодно на основе средней стоимости жилья по стране и включает скидки на более высокие суммы кредита в округах, где стоимость жилья значительно превышает средний показатель по стране. На 2022 год CLL для домов на одну семью в большей части страны составляет 420 680 долларов и 970 800 долларов в тех округах, где стоимость жилья самая высокая. Вы можете проверить CLL для своего округа на веб-сайте Федерального агентства по финансированию жилищного строительства.
- Срок кредита: И кредиты VA, и кредиты FHA доступны как ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. Как и в случае с обычными ипотечными кредитами, версии кредитов VA и FHA с регулируемой процентной ставкой обычно предлагают привлекательные процентные ставки, которые применяются в течение первого года, но затем могут ежегодно меняться, что затрудняет прогнозирование суммы ваших ежемесячных платежей в течение срока действия кредита. .
- Кредитный балл: Так же, как кредиторы, предлагающие обычные кредиты, имеют свободу действий в отношении требований к кредитному скорингу, те, кто выдает кредиты для виртуальных активов, могут устанавливать свои собственные лимиты баллов, но большинство предпочитает FICO
®
. Баллы 670 или выше — баллы считаются хорошими или выше. ФИКО
®
Для большинства кредитов FHA требуется балл 580 или выше, но вы можете получить кредит с кредитным рейтингом всего 500 и большим первоначальным взносом.
- Отношение долга к доходу (DTI): DTI — это процент вашего ежемесячного дохода до вычета налогов, используемый для выплаты долга. Кредиторы, выдающие кредиты VA, требуют, чтобы коэффициенты DTI не превышали 41%. Руководящие принципы FHA требуют, чтобы коэффициенты DTI составляли 43 % или менее для большинства кредитов, но допускали коэффициенты DTI до 50 % для заемщиков со значительными денежными резервами или другими активами.
- Процентные ставки: Кредиты VA обычно предлагают лучшие условия заимствования, чем обычные ипотечные кредиты, с процентными ставками на один пункт ниже, чем преобладающие рыночные ставки. Ставки по кредитам FHA также могут быть немного ниже обычных ставок по ипотечным кредитам для заемщиков с сопоставимым кредитным рейтингом, поскольку федеральная поддержка заставляет кредиторов охотнее брать заемщиков, которых они считают относительно рискованными.
- Первоначальный взнос: Если вы имеете право на получение кредита VA, федеральное правительство предоставляет вам «базовое право» в размере 36 000 долларов США, сумму, которую вы можете считать частью своего первоначального взноса. Большинство кредиторов выдают ссуды, в четыре раза превышающие базовые права (144 000 долларов США), не требуя первоначального взноса. Если вы хотите взять кредит на сумму более 144 000 долларов США, большинство кредиторов требуют, чтобы некоторая комбинация вашего права и первоначального взноса покрывала не менее 25 % суммы кредита.
Вы можете получить кредит FHA с минимальным первоначальным взносом в размере 3,5 % от покупной цены вашего дома, если эта цена не выходит за рамки федерального кредитного лимита, установленного для вашего округа.
- Ипотечное страхование: Ипотечное страхование обычно требуется для защиты заемщиков от потенциальных финансовых потерь по кредитам с первоначальным взносом менее 20%. Страховые взносы по ипотеке обычно добавляются к платежам по ипотеке и могут быть удалены после того, как заемщик внес достаточно платежей, чтобы иметь 20% собственного капитала в доме. И кредиты VA, и кредиты FHA предлагают альтернативы этому. Кредиты VA вообще не требуют какой-либо ипотечной страховки. Кредиты FHA требуют ипотечного страхования по кредитам, выданным с первоначальным взносом 10% или менее, и, в отличие от обычных ипотечных кредитов, эти платежи никогда не могут быть удалены в течение срока действия кредита. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 10 % до 20 % по кредиту FHA, ипотечное страхование может быть удалено через 11 лет.
- Продолжительность закрытия: Теоретически и кредит VA, и кредит FHA могут быть закрыты в течение 30 дней или меньше после подписания договора купли-продажи, если все необходимые документы и документация подготовлены и готовы к работе. На практике они могут занять больше времени:по словам Элли Мэй, обработчика ипотечного кредита, по состоянию на ноябрь 2021 года для закрытия среднего кредита VA требовалось 56 дней, а для среднего кредита FHA - 50 дней, в то время как обычные ипотечные кредиты закрывались в среднем за 49 дней. И VA, и FHA требуют более тщательной и подробной оценки, чем требуется большинству коммерческих кредиторов, и завершение этого процесса может повлиять на график закрытия сделки.
Кредиты FHA и VA:что выбрать?
Если у вас есть возможность выбора между кредитом VA и кредитом FHA, в большинстве случаев вам будет лучше с кредитом VA, благодаря его низкому требованию к первоначальному взносу, щедрым процентным ставкам и отсутствию требований по ипотечному страхованию. /Р>
Однако кредит FHA может быть лучшим выбором, если ваш кредитный рейтинг низкий или отношение вашего долга к доходу попадает в узкий разрыв приемлемости между максимальным кредитом VA в 41% и лимитом кредита FHA в 43%. (Однако, если коэффициент DTI является единственным соображением, вы можете рассмотреть возможность принятия мер по его снижению, чтобы вы могли воспользоваться преимуществами кредита VA.)
Итог
Независимо от того, решите ли вы искать кредит VA, кредит FHA или обычную ипотеку, ваша кредитная история будет играть важную роль в том, сможете ли вы получить одобрение на кредит. Прежде чем подавать заявку на получение ипотечного кредита, рекомендуется проверить достоверность ваших кредитных отчетов и проверить свой кредитный рейтинг, чтобы предвидеть, как кредиторы рассмотрят вашу кредитоспособность. Если вы не в восторге от того, что вы найдете, подумайте о том, чтобы улучшить свою кредитоспособность, прежде чем искать ипотечный кредит.
