Если перспектива получения одобрения на ипотеку вызывает у вас спазмы в животе, договор аренды с правом собственности может помочь вам получить собственный дом без необходимости брать на себя серьезные обязательства. В зависимости от вашего финансового положения это может иметь большой смысл, особенно если вы не совсем финансово готовы купить дом.
Национальная ассоциация риэлторов сообщает, что средняя национальная цена существующего дома на одну семью составляет 291 300 долларов. Первоначальный взнос в размере 20% здесь составляет более 58 000 долларов. Даже если вы имеете право на получение кредита FHA, который требует только 3,5% вниз, вам все равно потребуется более 10 000 долларов. Когда большая часть вашего дохода идет, скажем, на аренду квартиры, первоначальный взнос такого размера может быть готов через несколько лет.
С соглашением об аренде с выкупом вы получите дом, в котором можно остаться, и возможность его купить, что может помочь устранить некоторые потенциальные препятствия на пути к реализации американской мечты о домовладении. Понимание того, как это работает, – это первый шаг к тому, чтобы определить, подходит ли оно вам.
Договор аренды с выкупом позволяет вам арендовать дом на определенный период времени, предоставляя вам возможность купить его до истечения срока действия договора. По сути, это стандартное соглашение об аренде и возможность купить недвижимость позже. В зависимости от контракта часть вашего ежемесячного арендного платежа может быть направлена на возможную цену покупки, помогая вам экономить по ходу дела, одновременно наращивая капитал дома.
Договоры об аренде с выкупом имеют смысл для людей, которые знают, что когда-нибудь хотят стать домовладельцами, но еще не готовы сделать решительный шаг. Если вам нужно время, чтобы улучшить свою кредитную историю или накопить на первоначальный взнос, этот тип договоренности может дать некоторую передышку, пока вы приводите свой финансовый дом в порядок.
Договоры аренды с выкупом обычно относятся к одной из следующих двух категорий:
Переход с договором аренды с выкупом не всегда имеет финансовый смысл. Одним из показателей, который может помочь определить, что более доступно:арендовать или покупать, является то, что называется соотношением цены и арендной платы. Для начала возьмите среднюю цену дома в вашем районе и разделите ее на годовую стоимость аренды. Если общее количество меньше 15, продолжение аренды может быть дороже, чем покупка.
Как упоминалось ранее, подписание договора об аренде с выкупом может помочь вам увеличить капитал в доме, если это позволит вам направить часть вашего ежемесячного арендного платежа на покупную цену. Со временем он может накопиться и составить значительный авансовый платеж, который в противном случае вы, возможно, изо всех сил пытались сэкономить. Конечно, каждое соглашение отличается от других, поэтому всегда полезно прочитать его строку за строкой перед подписанием.
Эти типы контрактов также идеально подходят для потенциальных домовладельцев, которые имеют дело с краткосрочными кредитными вопросами. Если далеко не идеальный кредитный рейтинг мешает вам претендовать на получение ипотеки, договор об аренде с выкупом может помочь вам сделать шаг к покупке дома, пока вы предпринимаете шаги для восстановления своей кредитной истории. Еще одним преимуществом является то, что вы можете зафиксировать покупную цену, если это позволяет договор, что даст вам душевное спокойствие, зная, что цена не вырастет в конце договора аренды. Зная это заранее, вы также сможете сэкономить на промежуточном бюджете и накопить более крупный первоначальный взнос.
Еще одна деталь, о которой стоит упомянуть, заключается в том, что вам не придется сталкиваться с хлопотами или затратами на переезд после истечения срока аренды, потому что вы уже живете в доме. Это потенциально может сэкономить вам тысячи на всем, от грузчиков до расходных материалов, мебели и многого другого. И если вы решите, что вам не нравится дом к моменту окончания срока аренды, вам не нужно совершать покупку, если соглашение позволяет вам отказаться.
Есть некоторые потенциальные недостатки при рассмотрении договора аренды с выкупом. Во-первых, вы можете быть на крючке из-за невозмещаемого авансового платежа, хотя это обычно применяется к вашему первоначальному взносу, когда вы в конечном итоге покупаете дом. Опять же, каждый контракт индивидуален, но 1% от покупной цены — это стандартная плата за опцион.
Более того, если часть вашей ежемесячной арендной платы действительно применяется к вашему первоначальному взносу, ваша арендная плата, вероятно, будет выше, чем в среднем по вашему рынку, иногда на сумму от 10% до 15%. В вашем договоре также может быть указано, что вы несете ответственность за содержание имущества во время аренды. Это может дорого обойтись, если ваша крыша даст течь или кондиционер выйдет из строя.
Когда все сказано и сделано, также нет никакой гарантии, что вы в конечном итоге получите право на получение ипотечного кредита в конце договора аренды. Тем не менее, те, кто использует свой период аренды, чтобы сэкономить, укрепить свой кредит и укрепить свои финансы, будут в лучшем положении, чтобы претендовать на это. Просто имейте в виду, что если владелец не выполнит свои обязательства по ипотечному кредиту и дом будет лишен права выкупа до того, как вы его купите, вы можете быть вынуждены покинуть дом.
Еще одним серьезным недостатком является то, что вы можете подписать договор аренды, который обязывает вас купить недвижимость в конце срока аренды, несмотря ни на что. Если вы не можете позволить себе купить недвижимость, законное требование о ее покупке может поставить вас в тупик с юридической или финансовой точки зрения. Прежде чем что-либо подписывать, внимательно прочтите его и убедитесь, что вы его понимаете. Если у вас есть вопросы, проконсультируйтесь со специалистом или юристом.
Единственные учетные записи, которые отображаются в вашем кредитном отчете и, в свою очередь, формируют ваш кредитный рейтинг, — это те, о которых сообщается в бюро кредитных историй. Поскольку соглашения об аренде с выкупом обычно не заключаются, они не должны влиять на ваш кредит. Однако те, кто хочет использовать положительные арендные платежи для улучшения своей кредитной истории, могут спросить своего арендодателя, готовы ли они сообщать о своих платежах.
Если это так, ваш кредитный рейтинг может повыситься, если вы просто будете вовремя вносить все свои арендные платежи. Конечно, все сводится к личной ответственности — просроченные или пропущенные платежи отразятся негативно. Чтобы повысить вероятность того, что вы сможете приобрести недвижимость после истечения срока аренды, следите за каждым компонентом вашего кредита. Погасите долг как можно больше, продолжайте своевременно вносить все платежи и избегайте открытия новых счетов без необходимости.
Договоры аренды с выкупом — это уникальный инструмент финансирования, который может облегчить переход арендаторов в домовладельцев — при условии, что отдельные условия имеют хороший финансовый смысл. Как и в любом другом случае, стоит прочитать мелкий шрифт и полностью понять, что вы подписываете, прежде чем идти ва-банк. С учетом сказанного, сдача в аренду может дать покупателям жилья время накопить солидный первоначальный взнос и улучшить свою кредитную историю, прежде чем делать это. покупка. Это начинается со знания вашего кредитного рейтинга и того, что указано в вашем кредитном отчете. Проверьте его бесплатно с помощью Experian и примите меры, чтобы он двигался в правильном направлении.