Рефинансирование с обналичкой и кредиты под залог дома позволяют вам использовать свой дом в качестве залога для получения кредита. Выяснение того, какой вариант лучше для вас, может зависеть от вашей текущей ипотеки, размера собственного капитала в доме, предложений кредиторов и вашей кредитоспособности.
Рефинансирование с выплатой наличных — это ипотечный кредит, который позволяет вам заимствовать часть собственного капитала путем замены текущей ипотеки на новую. Новый кредит будет на сумму больше, чем ваш предыдущий баланс, и вы получите разницу наличными.
Этот процесс может быть похож на получение вашей первой ипотеки и может потребовать оценки для определения стоимости вашего дома. Как правило, вы можете занять до 80-85% от стоимости дома. Однако, если отношение вашего кредита к стоимости (LTV) превышает 80%, вам, возможно, придется заплатить за частную ипотечную страховку по вашей новой ипотеке.
Например, если ваш дом оценивается в 300 000 долларов, 80% этой суммы составляют 240 000 долларов. Если ваш текущий остаток по ипотечному кредиту составляет 200 000 долларов США, вы можете получить рефи наличными на сумму 240 000 долларов США и получить 40 000 долларов США наличными.
Затем вы погасите кредит на основе условий вашего нового ипотечного кредита. Как и в случае с ипотекой на покупку, у вас может быть выбор между фиксированной и плавающей ставкой, а также срок рефинансирования от 15 до 30 лет.
В идеале вы можете претендовать на более низкую процентную ставку, что также поможет вам сэкономить деньги. Однако затраты на закрытие могут компенсировать часть сэкономленных средств.
Ипотечный кредит — это разновидность второго ипотечного кредита, который вы можете взять в дополнение к основному ипотечному кредиту. Существуют также кредитные линии собственного капитала (HELOC), которые аналогичны, но дают вам кредитную линию, под которую вы можете взять кредит, а не всю сумму кредита авансом.
С помощью ссуды под залог дома некоторые кредиторы могут позволить вам брать взаймы до 85–90% стоимости вашего дома на основе комбинированного отношения кредита к стоимости (CLTV), которое берет баланс вашей первой ипотеки и собственного капитала. кредит на счет. Продолжая с приведенными выше цифрами, если ваш дом стоит 300 000 долларов, 90% этой суммы составляет 270 000 долларов. Если ваш текущий остаток по ипотечному кредиту составляет 200 000 долларов США, вы можете получить кредит под залог дома на сумму 70 000 долларов США.
Получение кредита под залог дома может быть быстрее, если кредитор не требует личной оценки, а некоторые кредиторы покрывают расходы на закрытие кредита. Ссуды под залог жилья также часто имеют фиксированные ставки и более короткие сроки, чем первичные ипотечные кредиты, но вы будете вносить ежемесячные платежи как по ссуде под залог дома, так и по первоначальной ипотеке. Если вы отстаете по любому кредиту, кредитор может лишить права выкупа на ваш дом.
Как рефинансирование наличными, так и кредиты под залог дома могут помочь вам превратить капитал, который вы построили в своем доме, в деньги, которые вы можете использовать сегодня. Многие люди используют эти формы финансирования для ремонта, содержания или улучшения дома, а также для крупных расходов, таких как свадьба или обучение в колледже.
Хотя есть исключения, вот некоторые общие различия между ипотечными кредитами с рефинансированием наличными и кредитами под залог недвижимости:
| Рефинансирование наличными | Ипотечный кредит | |
|---|---|---|
| Заменяет текущую ипотеку | Да | Нет |
| Процентные ставки | Фиксированный или переменный | Часто исправлено |
| Срок погашения | от 15 до 30 лет | от 5 до 30 лет |
| Расходы на закрытие | Да | Кредиторы могут покрыть расходы |
| Налоговый вычет | Если вы используете деньги для улучшения дома | Если вы используете деньги для улучшения дома |
Ссуды под залог недвижимости, как правило, имеют более высокие процентные ставки, чем ссуды на рефинансирование с выплатой наличных, поскольку они являются вторыми ипотечными кредитами, а это означает, что если вы просрочите платежи, кредитор получит деньги только после того, как основной держатель ипотечного кредита получит то, что ему причитается. . Более высокая процентная ставка может быть несколько компенсирована низкими затратами на закрытие или их отсутствием. Но прочитайте мелкий шрифт в своем кредите, так как некоторые кредиторы покроют расходы на закрытие, но затем потребуют, чтобы вы погасили часть денег, если вы досрочно погасите кредит на покупку дома.
Выбор между рефинансированием наличными и кредитом под залог дома может зависеть от того, сколько собственного капитала вы построили в своем доме, вашей кредитоспособности и текущих предложений кредиторов.
Если использование рефи для обналичивания будет означать увеличение ставки по ипотеке или добавление частного ипотечного страхования, то более высокий ежемесячный платеж и долгосрочные расходы могут не стоить того. Однако, если вы можете зафиксировать более низкую ставку по ипотеке и в то же время получить немного наличных из своего дома, то рефи обналичивания может быть беспроигрышным, когда вам нужно занять деньги.
Кредит под залог собственного дома может быть лучшим вариантом, если вы хотите занять большую часть стоимости вашего дома или если вы не можете найти более низкую ставку при рефинансировании. Ежемесячные платежи могут быть выше, если вы выберете кредит на более короткий срок, но это также означает, что вы будете платить меньше процентов в целом.
В целом, сумма, которую вы должны, и влияние на ваш кредитный рейтинг могут быть схожими с рефинансированием наличными и кредитом под залог дома. Основное отличие состоит в том, что рефинансирование наличными приведет к погашению и закрытию вашей первоначальной ипотеки, в то время как кредит под залог дома будет только дополнительным кредитом. Тем не менее, выплаченный кредит может оставаться в вашем кредитном отчете до 10 лет и продолжать влиять на ваши оценки в течение этого времени.
Ссуды под залог собственного капитала и рефинансирование наличными предполагают получение новой ссуды в рассрочку. В любом случае кредиторы могут просмотреть ваши кредитные отчеты с жестким запросом. Кроме того, когда ваш кредит будет добавлен в ваши кредитные отчеты, средний возраст учетных записей в ваших отчетах уменьшится, и ваши кредиты будут иметь высокий баланс по сравнению с их первоначальной суммой кредита. Все эти факторы могут немного повредить вашим результатам, но они незначительны.
Как только вы начнете погашать свой новый кредит, о ваших своевременных платежах можно будет сообщить в бюро кредитных историй и помочь вашему кредиту. Наличие долгой истории своевременных платежей может быть особенно важно для улучшения вашей кредитной истории.
Может быть легче получить обеспеченный кредит, чем необеспеченный, но ваша кредитоспособность по-прежнему может быть важным фактором в том, получите ли вы одобрение, сколько вы можете занять и процентная ставка, которую вам предлагают. Вы можете бесплатно проверить свой кредитный рейтинг и кредитный отчет, чтобы увидеть, где вы находитесь в настоящее время.
Иногда имеет смысл сосредоточиться на улучшении своей кредитной истории, прежде чем брать крупный кредит. Однако, если вы не можете ждать, вы можете получить одобрение на рефинансирование или кредит под залог собственного дома, даже если у вас нет отличной кредитной истории.