Если вы изо всех сил пытаетесь не отставать от платежей по ипотеке и ищете способы избежать потери права выкупа, изменение ипотеки может помочь вам остаться в своем доме.

Модификация ипотечного кредита — это изменение условий погашения вашего существующего ипотечного кредита, которое снижает ваш ежемесячный платеж. Вы можете получить модификацию ипотечного кредита, если сможете показать своему кредитору, что ваше финансовое положение изменилось таким образом, что это может навсегда помешать вам вносить платежи в соответствии с первоначальной договоренностью.

Что такое модификация ипотеки?

Модификация ипотеки — это значительное изменение, которое ваш кредитор вносит в условия вашего кредита, когда вы собираетесь пропустить платеж или после того, как вы пропустили один или несколько платежей по ипотеке. Кредиторы используют различные методы для изменения ипотечных кредитов, но главная цель — предотвратить обращение взыскания, чтобы вы оставались в своем доме, а кредитор избегал расходов, связанных с конфискацией и перепродажей имущества.

Право на модификацию ипотеки обычно требует, чтобы вы продемонстрировали значительные трудности. Если вы рассматриваете возможность модификации ипотечного кредита, убедитесь, что ваш кредитор предлагает этот вариант, так как это делают не все.

Внесение изменений в кредит, скорее всего, окажет негативное влияние на ваш кредит, но это будет менее серьезно, чем в случае обращения взыскания, и вы можете предпринять шаги для улучшения своего кредита, которые помогут вам вернуться в нужное русло.

Модификация ипотечного кредита снизит ваши ежемесячные платежи, хотя это может привести к увеличению общих затрат для вас в течение срока действия кредита. Если вы имеете право на изменение ипотечного кредита, снижение платежа может быть достигнуто одним из нескольких способов, включая:

• Снижение процентной ставки :снижение процентной ставки на несколько пунктов может значительно снизить ежемесячный платеж. Модификации снижения ставок часто используют поэтапный подход, при котором ваша процентная ставка и сумма ежемесячного платежа периодически увеличиваются (обычно каждые пять лет) до конца срока действия кредита.
• Продление периода погашения :Растягивание погашения кредита на более длительный период времени уменьшит ваши ежемесячные платежи. Просто имейте в виду, что это может значительно увеличить общую сумму процентов, которые вы платите в течение срока действия кредита. Однако, если ваша ситуация изменится и вы сможете позволить себе более высокий платеж, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования кредита с более выгодной ставкой.
• Конвертация регулируемой процентной ставки в фиксированную :если ваши финансовые затруднения связаны с периодическим увеличением платежей по ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM), кредитор может принять решение об обмене вас на кредит с фиксированной процентной ставкой, который является более предсказуемым и управляемым.
• Уменьшение основной суммы :В очень редких случаях кредитор может снизить основную часть вашего кредита, фактически передав вам часть капитала в вашем доме. Если вам внесены такие изменения, проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, поскольку полученный вами капитал может считаться налогооблагаемым доходом.
• Рефинансирование :Строго говоря, рефинансирование ипотеки не является модификацией, потому что оно создает новый кредитный договор, а не корректирует существующий. Это редко является жизнеспособной альтернативой для кандидатов на модификацию, потому что получение нового кредита может быть затруднено. Но кредиторы могут иногда предлагать этот курс для заемщиков, у которых есть значительные активы, которые они могут использовать в крайнем случае для покрытия кредита (или которые кредитор может наложить залог в случае дефолта по новому кредиту).

Кто может получить модификацию ипотечного кредита?

Квалификационные требования для модификации ипотечного кредита варьируются от кредитора к кредитору, но обычно вы должны:

• Просрочьте хотя бы один регулярный платеж по ипотеке или покажите, что просрочка платежа неизбежна.
• Предоставить доказательства значительных финансовых трудностей по следующим причинам:
• Длительное заболевание или инвалидность
• Смерть члена семьи (и потеря дохода)
• Природное или объявленное бедствие
• Незастрахованная потеря имущества
• Внезапное повышение стоимости жилья, в том числе повышение налогов на недвижимость или сборов ассоциации домовладельцев.
• Развод

Как получить модификацию ипотечного кредита

Если вы пропустили один или несколько платежей по ипотеке или, что еще лучше, знаете, что вот-вот пропустите платеж, но еще не стали просроченным, обратитесь к своему кредитору (или в сервисную службу, которая получает ваши платежи) и объясните причины вашего трудности с оплатой.

Будьте готовы подробно обсудить свои финансовые трудности. Вам нужно будет задокументировать свои трудности (например, потерю дохода, инвалидность или смерть супруга) в рамках официального заявления, поэтому соберите соответствующие документы, прежде чем звонить, чтобы быть готовым отвечать на вопросы.

Кредитор, скорее всего, потребует от вас подать заявку на изменение в письменной форме и предоставить подтверждение доходов и расходов до и после наступления ваших трудностей. Это могут быть налоговые декларации, платежные квитанции, ежемесячные счета и отчеты, а также информация о ваших сбережениях и любых активах, которые у вас могут быть (инвестиционные счета, недвижимость и т. п.).

Если ваша ипотека обеспечена федеральными агентствами или программами, вы можете претендовать на участие в программе модификации государственной ипотеки:

• Fannie Mae и Freddie Mac, поддерживаемые государством агентства, которым принадлежит более 95 % ипотечных кредитов на одну семью в США, совместно используют программу Flex Modification, которая позволяет корректировать условия ипотеки в ответ на широкий спектр финансовых трудностей. Соответствующие ипотечные кредиты должны быть выданы не менее одного года назад, а заявители должны иметь просрочку платежа или быть лишены права выкупа.
• Новости домовладельцев с ипотечными кредитами, обеспеченными Федеральной жилищной администрацией (известными как кредиты FHA), могут иметь право на участие в различных программах помощи. К ним относятся отсрочка погашения кредита - приостановка или сокращение платежей на фиксированное количество месяцев, после чего освобожденные платежи должны быть погашены - и изменение ипотечного кредита. Заемщики с кредитами FHA также могут претендовать на частичное требование. ссуды от Департамента жилищного строительства и городского развития, которые могут быть использованы для погашения задолженности и не подлежат оплате до тех пор, пока не будет погашена первоначальная ипотека FHA или не будет продана недвижимость. Как и в случае с другими ипотечными программами, поддерживаемыми государством, домовладельцам следует запрашивать информацию о программах FHA у кредиторов, выдавших им кредиты.
• Действующие и отставные военнослужащие, а также пережившие супруги с ипотечными кредитами, обеспеченными Министерством по делам ветеранов США (VA), могут подать заявку на участие в программах модификации кредита и множестве других программ, призванных помочь избежать потери права выкупа. VA советует домовладельцам проконсультироваться со своими кредиторами о соответствующих вариантах, а также обратиться за советом к федеральному консультанту по жилищным вопросам.
• Закон о помощи, облегчении и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), принятый в конце марта 2020 года в ответ на пандемию COVID-19, предлагает широкий спектр дополнительных возможностей для заемщиков с ипотечными кредитами, обеспеченными государством, включая досрочное погашение ипотечных кредитов. на срок до 12 месяцев с последующей модификацией ипотеки, если это необходимо. Масштабы этих потенциальных модификаций и критерии их соответствия находятся в стадии разработки в свете недавнего принятия закона. Домовладельцы должны обратиться в свою ипотечную службу (компанию, которая получает платежи по ипотеке) для получения информации о помощи в соответствии с Законом CARES.

Хотя Закон CARES распространяется только на ипотечные кредиты с федеральной поддержкой, частные кредиторы могут распространять на своих заемщиков аналогичные программы помощи.

Как изменение ипотечного кредита влияет на ваш кредит?

Кредиторы могут сообщить об изменении вашего кредита в национальные кредитные бюро, и его появление в вашем кредитном отчете может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Долгосрочные последствия изменения ипотечного кредита, как правило, будут менее серьезными и долгосрочными, чем ущерб, причиненный лишением права выкупа.

В случае программ модификации ипотечного кредита, которые требуют, чтобы вы были просрочены по своим платежам, ваш кредитный отчет будет отражать пропущенные платежи в дополнение к самой модификации. В зависимости от вашей кредитной истории и кредитного рейтинга, который у вас был до этих пропущенных платежей, ваш первый просрочка может привести к большему падению кредитного рейтинга, чем последующее изменение ипотечного кредита.

Если модификация ипотечного кредита работает, как задумано, и позволяет вам оставаться в своем доме и возобновить регулярные своевременные выплаты по ипотечному кредиту, у вас будут хорошие возможности восстановить свой кредит и восстановить свой кредитный рейтинг в течение нескольких лет — гораздо лучшая перспектива, чем иметь обращения взыскания на ваш кредитный отчет в течение семи лет с даты первого просрочки, которая привела к нему. (Кредитный рейтинг может значительно восстановиться в течение семи лет после обращения взыскания, но многие кредиторы рассматривают обращение взыскания на ваш кредитный отчет как основание для отклонения кредитной заявки.)

Альтернативы модификации ипотечного кредита

Если вы не имеете права на модификацию ипотечного кредита, спросите своего кредитора о других вариантах, которые они могут предложить, чтобы помочь вам избежать потери права выкупа. Возможные варианты включают:

• Планы погашения :если вы пропустили несколько платежей по ипотеке, но можете возобновить регулярные платежи, план погашения может временно увеличить ваши ежемесячные платежи до тех пор, пока вы не выплатите пропущенную сумму (плюс проценты), после чего ваши платежи вернутся к обычному уровню. сумма.
• Допуск по ипотеке :План отсрочки приостанавливает или сокращает ваши платежи на срок до 12 месяцев, после чего вы должны возобновить регулярные платежи и погасить платежи, освобожденные в течение периода отсрочки. Программы терпимости предназначены для заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности.
• Рефинансирование :если у вас хорошая кредитная история и процентные ставки более выгодны, чем при получении первоначальной ипотеки, возможно, вы сможете рефинансировать свою ипотеку, то есть заменить первоначальную ссуду новой с более доступными платежами.

Итог

Модификация ипотеки может быть основным преимуществом для семей, сталкивающихся с потерей дохода. Если ваши финансовые перспективы ухудшились, и вы беспокоитесь о том, что потеряете свой дом из-за потери права выкупа, обратитесь к своему кредитору сейчас, чтобы узнать, как они могут помочь. Хотя ваш кредит может пострадать в процессе, вы окажетесь в лучшей форме в долгосрочной перспективе — как в финансовом, так и в эмоциональном плане — если избежите потери права выкупа и останетесь в своем доме.