Здравый смысл гласит, что домовладельцы должны погасить ипотеку до выхода на пенсию, чтобы им не приходилось вносить большой ежемесячный платеж при меньшем доходе. Тем не менее, некоторым пенсионерам может быть выгоднее продолжать платить по ипотеке.

Рассмотрим пару, которая продает свой дом, чтобы сократить его, и получает часть наличных денег за годы накопления капитала. Если они не используют этот капитал для оплаты наличными за новый дом, у них внезапно появляется значительно больше ликвидности. Они могут добавить эти деньги в свои сбережения, инвестировать их и получить доход, который может быть выше, чем они будут платить в виде процентов по ипотеке. Затем они могут постепенно снимать свои доходы для получения дополнительного пенсионного дохода.

Можете ли вы получить ипотечный кредит, если вы на пенсии?

Главный вопрос заключается в следующем:можно ли претендовать на получение ипотечного кредита после выхода на пенсию?

Специалисты по финансовому планированию и ипотечные кредиторы говорят, что да. Как и Fannie Mae и Freddie Mac, два крупнейших игрока на рынке ипотечного кредитования. Это спонсируемые государством предприятия, которые покупают ипотечные кредиты у банков и компаний по финансированию жилья при условии, что эти ипотечные кредиты соответствуют определенным стандартам.

В соответствии с Законом о равных кредитных возможностях кредиторы не могут дискриминировать заемщиков по возрасту; пенсионеры-заемщики, как и работающие заемщики, просто должны показать, что у них хорошая кредитная история, не слишком большой долг и достаточный текущий доход для погашения ипотеки. Подтверждение дохода может быть другим, чем для работающих заемщиков, но пенсионеры, которые соответствуют требованиям, могут даже взять 30-летнюю ипотеку; кредиторы не могут основывать свои решения на ожидаемой продолжительности жизни заявителя.

Пенсионеры и почти пенсионеры, заинтересованные в получении ипотечного кредита после выхода на пенсию, должны понимать, как их оценят кредиторы.(Связано :Является ли аренда лучшим выходом на пенсию?)

Квалификационные требования к ипотеке для пенсионеров:доход

Для любой ипотеки Fannie Mae инструктирует кредиторов искать доход, который является «стабильным, предсказуемым и, вероятно, будет продолжаться». Для заемщиков, которые работают и получают зарплату или регулярную заработную плату, это требование легко выполнить. Они могут предоставить платежные квитанции и формы W-2 для документирования истории своих доходов, и им не нужно доказывать, что их доход, как ожидается, останется на том же уровне в обозримом будущем.

Но получить ипотеку на пенсии пенсионерам не так просто. Fannie Mae считает, что выплаты из 401(k)s, IRA или пенсионных счетов Keogh имеют определенную дату истечения срока действия, поскольку они связаны с истощением актива. Заемщики, которые получают доход из таких источников, должны документально подтвердить, что он будет продолжаться не менее трех лет после даты подачи заявки на ипотеку. Кредиторы могут использовать только 70 процентов стоимости этих счетов, чтобы определить, сколько остается распределений, если счета состоят из акций, облигаций или взаимных фондов, поскольку эти активы могут быть нестабильными. Пенсионер также должен иметь неограниченный доступ к этим счетам без штрафных санкций:например, люди обычно не могут снимать деньги со счетов 401 (k) до достижения возраста 59 ½ лет без штрафных санкций. У Freddie Mac аналогичные требования.

Доход социального обеспечения, который заемщик получает из своей трудовой книжки, считается доходом, который не имеет определенной даты истечения срока действия, но доход, получаемый из трудовой книжки члена семьи, такой как пособия в связи с потерей кормильца или супружеские пособия, должен быть подтвержден. срок погашения не менее трех лет с даты подачи заявки на ипотеку. Пенсионеры могут документально подтвердить этот доход, используя письмо о награде от Администрации социального обеспечения и/или подтверждение текущей квитанции. (Связанные :отчет "Зеленая линия" и ваш выход на пенсию)

Если заемщику не нужно платить налоги с определенного дохода, кредиторы могут увеличить эту сумму на 25 процентов (они называют это «суммированием») при расчете квалификационного дохода, поскольку другие квалифицируемые источники дохода учитываются до вычета налогов.

Тот факт, что кредитору разрешено увеличивать доход, не означает, что он должен это делать, считает Кейси Флеминг, автор книги «Руководство по кредитам:как получить наилучшую ипотеку» и консультант по ипотеке C2 Financial Corporation в Сан-Хосе, Калифорния. Некоторые кредиторы увеличивают квалификационный доход на меньшую сумму, например на 15 процентов, а другие не будут этого делать вообще.

Корпоративный или государственный пенсионный доход или пенсионный доход не считаются имеющими определенную дату истечения срока действия, равно как и заработок на неполный рабочий день, доход от аренды или доход от самозанятости. Доход в виде процентов и дивидендов также попадает в эту категорию, если только базовый актив, приносящий этот доход, не будет истощен.

Аннуитетный доход может использоваться для квалификации, если заемщик может документально подтвердить, что он будет продолжаться не менее трех лет, сказал Джо Парсонс, старший кредитный специалист PFS Funding в Дублине, Калифорния. (Подробнее: Можно ли выйти на пенсию с ипотекой?)

Независимо от того, имеет ли доход определенный срок годности, кредиторы требуют, чтобы пенсионеры документально подтверждали регулярное и продолжающееся получение их квалификационного дохода, используя один или несколько из следующих документов:письма от организаций, предоставляющих доход, копии писем о присуждении пенсии, копии подписанных декларации по федеральному подоходному налогу, формы IRS W-2 или 1099 или подтверждение текущей квитанции. Требования Freddie Mac к документам о пенсионном доходе аналогичны требованиям Fannie Mae.

Заемщики, которые снимают средства с пенсионных счетов только спорадически, а не регулярно, могут столкнуться с проблемами. Но решение может быть простым, если у вас нет времени на получение ипотечного кредита:просто начните регулярно снимать средства в течение двух или более месяцев, прежде чем подавать заявку на кредит.

Супружеским парам, подающим совместную заявку на получение кредита, следует подумать о том, как смерть супруга повлияет на их способность продолжать платить по ипотечному кредиту. Потеряют ли они значительную сумму пенсии или дохода по социальному обеспечению, который они используют для получения права? Однако кредиторы не могут указать этот вопрос в заявке на получение кредита.

Парсонс предположил, что кредиторы даже не решались бы поднимать эту тему.

Квалификационные требования к ипотеке для пенсионеров:активы

У пенсионеров часто есть значительные активы, но ограниченный доход, поэтому Fannie и Freddie нашли способы помочь пенсионерам пройти квалификацию на основе их активов.

Fannie Mae позволяет кредиторам использовать пенсионные активы заемщика одним из двух способов, чтобы помочь ему получить ипотечный кредит. Если заемщик уже использует актив, такой как 401(k), для получения пенсионного дохода, заемщик должен продемонстрировать, что он будет продолжать получать регулярный доход от этого актива в течение как минимум трех лет. Если заемщик еще не использует актив, кредитор может рассчитать поток доходов, который может предложить этот актив. (Калькулятор: Сколько мне нужно откладывать на пенсию?)

Точно так же Freddie Mac изменила свои правила кредитования весной 2011 года, чтобы заемщикам было легче претендовать на получение ипотечного кредита, когда они имеют ограниченный доход, но значительные активы. Правило позволяет кредиторам учитывать IRA, 401 (k), единовременные выплаты по пенсионным счетам и доходы от продажи бизнеса, чтобы претендовать на ипотеку. Эти активы должны быть «полностью доступны для заемщика, не подлежат штрафу за снятие средств и не должны использоваться в настоящее время в качестве источника дохода». Активы IRA и 401(k) также должны быть полностью закреплены.

Кредиторы иногда называют это «кредитом на истощение активов» или «кредитом на основе активов», хотя это не отдельный тип кредита, а способ квалификации. Заемщики по-прежнему могут рассчитывать доход из других источников, когда они используют активы, чтобы соответствовать требованиям.

Предположим, что у Джона есть 1 000 000 долларов в его 401 (k), и он не прикоснулся к ней. Ему еще нет 70½, возраст, в котором IRS требует, чтобы владельцы учетных записей начали получать требуемые минимальные распределения от 401 (k) s. Он живет за счет социального обеспечения и дохода от Roth IRA.

Кредитор может использовать 70 процентов своего баланса 401 (k) (для учета колебаний рынка, которые могут снизить стоимость счета) или 700 000 долларов за вычетом своего первоначального взноса (назовем его 50 000 долларов) и затрат на закрытие (допустим, это 20 000 долларов) чтобы получить 630 000 долларов, сумму, которую он, как ожидается, будет использовать для постепенной выплаты по ипотеке в течение следующих 360 месяцев или 30 лет. Это даст ему 1750 долларов США в месяц на оплату жилья.

Кредитор не должен вычитать расходы на закрытие, если заемщик оплачивает их с другого счета; если бы Джон сделал это, у него было бы 1805 долл. США ежемесячного дохода, который можно было бы направить на оплату жилья.

К сожалению, даже если бы Джон захотел 15-летнюю ипотеку, кредитор все равно должен был бы разделить его остаток по 401(k) на 360, а не на 180, потому что этого требуют правила Freddie Mac.

На самом деле Джону не нужно начинать погружаться в свою 401(k) для выплаты ипотеки, но этот расчет показывает кредиторам, что он может положиться на свою 401(k) для выплаты ипотеки, если это необходимо. Он мог бы использовать метод истощения активов из своего нетронутого 401 (k) в сочетании с доходом, который он уже получает от социального обеспечения и своей IRA Roth, чтобы соответствовать требованиям и занимать как можно больше.

Fannie Mae также позволяет заемщикам использовать активы с пенсионных счетов для первоначального взноса, расходов на закрытие и резервов.

По словам Флеминга, пенсионные активы, к которым можно получить доступ только со штрафом, например активы 401 (k) до достижения возраста 59,5 лет, не могут использоваться для квалификации дохода. Однако они могут быть учтены в резервных требованиях.

«Мы не хотим, чтобы вы разорились и разорились, когда закроете условное депонирование, поэтому у вас должны быть резервы — как правило, по крайней мере в три раза превышающие общий ежемесячный платеж за жилье», — сказал Флеминг. «Если у вас недостаточно ликвидных активов, мы обычно можем использовать около 60 процентов пенсионных резервов». 60 процентов приходится на штрафы и налоги. Точная допустимая сумма, если таковая имеется, определяется кредитором.

Freddie Mac позволяет учитывать денежную стоимость полиса страхования жизни в качестве квалифицируемого актива, но если деньги необходимы для оплаты ипотеки или расходов на закрытие, денежная стоимость должна быть ликвидирована. ¹ Fannie Mae позволяет использовать чистую выручку от ссуды против денежной стоимости полиса или выкупной стоимости полиса страхования жизни для первоначального взноса, затрат на закрытие и резервов. Любые обязательства по погашению в соответствии с политикой будут учитываться при квалификации заемщика как дополнительного долгового обязательства в соотношении долга к доходу или путем вычитания их из финансовых резервов заемщика.

Конечно, использование денежной стоимости полиса постоянного страхования жизни может привести к снижению стоимости полиса и его пособия в случае смерти. Это также может привести к полному аннулированию политики и налоговому счету при некоторых обстоятельствах. (Подробнее: Бережно относитесь к своим денежным средствам)

Поиск подходящего кредитора

Большинство ипотечных кредиторов в банках продают свои кредиты Freddie Mac или Fannie Mae. Все они в значительной степени следуют одним и тем же правилам, сказал Пол Руеди, генеральный директор Ruedi Wealth Management в Шампейне, штат Иллинойс. Но не все кредиторы имеют опыт выдачи ипотечных кредитов пенсионерам.

«В моем городе я нашел людей, к которым можно обратиться», — сказал Руди. «Это одно из преимуществ моих клиентов, потому что я обычно могу сделать это с людьми, которым я их отправляю».

Прежде чем проводить слишком много времени с кредитором, потенциальные заемщики могут задать несколько контрольных вопросов, чтобы определить, есть ли у них желание и ноу-хау для обработки своего заявления.

Спросите, как кредитор квалифицирует пенсионный доход и как он рассчитывает квалифицируемый доход от активов, сказал Флеминг.