Когда домовладелец не производит своевременные платежи по ипотеке, ипотечный кредитор - как правило, банк - может лишить собственность права выкупа. Взыскание права выкупа - это юридический процесс, при котором домовладелец теряет право собственности на дом, а кредитор получает имущество или денежную сумму от продажи имущества. Кредиторы должны публично объявить о начале процедуры обращения взыскания, которую вы можете использовать, если хотите купить недвижимость. Вы можете купить дом, лишенный права выкупа, до, во время или после аукциона.
Вам необходимо будет выполнить определенные приготовления, если вы хотите купить отчужденную собственность, в том числе:
Определение доступных свойств: Вы можете проверить онлайн-службу множественного листинга или MLS для домов на предаукционной стадии потери права выкупа, домов, которые будут выставлены на аукцион, или домов для продажи непосредственно от кредитора. MLS имеет средства поиска, которые позволяют вам указать статус, местоположение, тип и ценовой диапазон собственности, подлежащей выкупу.
Организация финансирования: Вам нужно будет иметь наличные, чтобы купить отчужденную собственность. Аукционы всегда проводятся только за наличные.
Связь с соответствующей стороной: Это может быть кредитор, владелец или агент собственника. Примите меры, чтобы осмотреть недвижимость, которая вас интересует.
Обычно между подачей заявления о выкупе и аукционом проходит несколько месяцев. В период, предшествующий отчуждению права выкупа, вы можете приобрести дом, сделав предложение владельцу. Если предлагаемая вами сумма меньше остатка по ипотеке, сделка называется короткой продажей . и должны быть одобрены кредитором. Недорогая недвижимость обычно продается «как есть», что означает, что вы берете на себя финансовую ответственность за любой ремонт, который требуется этой собственности. Помимо получения разрешения кредитора на короткую продажу, предаукционная покупка похожа на обычный процесс покупки дома.
Когда процедура обращения взыскания завершена, дом выставляется на аукцион, обычно местным должностным лицом, например, шерифом округа. Кредитор обычно устанавливает резерв amount - минимальная сумма, которую он примет за недвижимость. При покупке дома, лишенного права выкупа, на аукционе вы должны:
Узнайте, какой процесс ставок используется в вашем штате . В некоторых штатах требуется, чтобы вы приносили полную сумму наличными или кассовым чеком, в то время как в других требуется лишь небольшой депозит наличными, который может быть невозвратным. Изучите законы вашего штата о взыскании права выкупа и понаблюдайте за аукционом или двумя, чтобы освоиться с процессом.
Проверьте данные округа на недвижимость, которая вас интересует, чтобы найти потенциальные сделки. Вы можете узнать приблизительную стоимость недвижимости и любые причитающиеся ипотечные кредиты, залоговые права или задолженность по налогам. Вы можете нести ответственность за уплату части или всех залогов, если ваша ставка выиграет.
Уточните дату аукциона у управляющего недвижимостью для нужной вам собственности, так как эти даты могут меняться по разным причинам. Возможно, вам придется зарегистрироваться на аукционе, чтобы делать ставки.
Установите предел ставки , особенно в штатах, где вы должны принести полную сумму наличными. Ваше исследование должно информировать вас о вашем лимите, и это должно защитить вас от возбуждения войны торгов, которая снижает или сводит на нет сделку. RealtyTrac, листинговое агентство MLS, рекомендует установить предел ставки на уровне 80 процентов от рыночной стоимости собственности, включая залоговые права и необходимые ремонтные работы.
Если вы новичок в торгах, прислушивайтесь к опытным участникам торгов, но не пугайтесь их. Придерживайтесь лимита ставки.
Если ваша ставка выиграет, аукционист предоставит вам подтверждающие документы. Подтвердите процедуру перехода на владение . В некоторых штатах разрешено немедленное владение, в других может потребоваться несколько дней или недель. Узнайте, несете ли вы ответственность за выселение шерифом нынешних жителей.
Если максимальная ставка на дом не соответствует требованиям кредитора по резервированию, банк становится владельцем дома, который теперь классифицируется как собственность, находящаяся в собственности или REO. Банк может нанять аукционный дом и снова выставить имущество на аукцион, и онлайн-ставки могут быть приняты. Вы можете осмотреть недвижимость перед аукционом, чтобы установить предел ставки. Вы должны зарегистрироваться, чтобы сделать ставку на аукционе REO, и предоставить сумму депозита - обычно от 5 до 10 процентов - сразу же, если ваша ставка выиграет, хотя вы можете жить в штате, который требует полной оплаты сразу. Имейте в виду, что недвижимость продается «как есть», и вам, возможно, придется выселить отказывающихся от сотрудничества жителей. В качестве альтернативы банк может выставить REO на продажу как обычную недвижимость через агента по недвижимости.