Покупка дома, лишенного права выкупа, может быть разумным способом заключить сделку на новый дом или инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи. Во многих отношениях покупка дома, лишенного права выкупа, сравнима с покупкой любой другой собственности, но, поскольку она сопряжена с некоторыми потенциальными ловушками, это не для слабонервных. Вот как купить лишенный права выкупа дом, и несколько советов, которые помогут вам сориентироваться в этом процессе.

Что такое заложенный дом?

Изъятый ​​дом — это дом, который был конфискован ипотечным кредитором (как правило, банком, кредитным союзом или финансовой компанией) после того, как заемщик не внес требуемые платежи по своему ипотечному кредиту.

Поскольку кредиторы, как правило, не хотят владеть этими домами в долгосрочной перспективе, можно выкупить лишенный права выкупа дом по выгодной цене. Однако важно помнить, что изъятое имущество продается «как есть» и может иметь косметические и структурные проблемы и финансовые обременения, такие как задолженность по налогам, которые обычно не беспокоят, когда вы покупаете дом у застройщика или частный владелец. Потеря права выкупа может оставаться незанятой в течение определенного периода времени, ее дворы могут быть заросшими, а предыдущий владелец мог оставить вещи, с которыми нужно будет разобраться. Иногда разгневанный владелец даже разрушает собственность или убирает дорогую проводку или трубопровод перед отъездом. Эти проблемы не должны мешать вам воспользоваться потенциальной экономией, но важно быть готовым к опасностям.

Имущество, выставленное на продажу, можно разделить на две большие категории:имущество, принадлежащее банку, и имущество, принадлежащее недвижимости (REO).

Имущество, принадлежащее банку, находится в процессе истребования кредитором и выставления на аукцион. Можно сделать предложение о собственности до того, как она будет выставлена ​​на аукцион, когда кредитор может все еще работать над выселением предыдущих владельцев, а залоговое удержание налогов или неоплаченных счетов все еще прикреплено к собственности. Как правило, к моменту выставления собственности на аукцион кредитор урегулировал все залоговые права, но будет разумно перепроверить право собственности и учесть любые подобные обременения в цене, которую вы готовы заплатить.

Недвижимость REO обычно по-прежнему принадлежит кредитору, но только после того, как ее не удалось продать на аукционе. Эти объекты могут быть в более плачевном состоянии, чем те, которые были легко проданы на аукционе. Хотя они могут быть недоступны для просмотра, часто можно провести поверхностную внешнюю проверку, чтобы выявить проблемы, которые могут помочь вам сузить область поиска или скорректировать цену предложения.

Как купить заложенный дом?

1. Найти представительство. Ищите ипотечного брокера или агента по недвижимости с опытом обращения взыскания. Если вы новичок в игре с потерей права выкупа, это будет стоить вашего времени (и комиссии), чтобы получить руководство опытного профессионала. Хороший агент может помочь вам найти выгодные предложения, помочь вам избежать покупки в районах с падающей стоимостью недвижимости и указать на тревожные флажки, которые вы можете не заметить.
2. Изучите основы. Следуя указаниям своего брокера или агента, ознакомьтесь с процессом покупки права выкупа, выполнив следующие действия:
• Ознакомьтесь с ресурсами, в которых перечислены изъятые объекты недвижимости, выставленные на продажу на этапах обращения взыскания, принадлежащего банку, и на этапе REO (подробнее об этом ниже).
• Посетите несколько местных аукционов по обращению взыскания, чтобы посмотреть и узнать, чтобы вы понимали процедуры и таможенные правила, которым следуют участники.
• Узнайте о поиске по названию, о том, как определить залоговые права и другие финансовые обременения, а также о процессе осмотра недвижимости для количественной оценки потенциальных затрат на ремонт.
• Подумайте о том, чтобы обратиться к специалистам по поиску титулов и жилищным инспекторам, которые могут вам помочь.
• Свяжитесь с подрядчиками, которые помогут вам с ремонтом дома, покраской и ландшафтным дизайном. Выкупленный дом, который вы покупаете, может потребовать много работы, чтобы подготовить его к заселению. Если вы любите делать что-то своими руками, вы можете пройти курсы, чтобы отточить свои навыки по благоустройству дома.
• Свяжитесь с юристом, имеющим опыт работы с недвижимостью, который может дать совет и помочь с составлением и рассмотрением писем-предложений, договоров купли-продажи и других документов.
3. Получите предварительное одобрение на ипотеку. Инвесторы в недвижимость, работающие полный рабочий день, часто платят наличными за отчужденные дома, что делает рынок потери права выкупа очень конкурентоспособным. Покупатели за наличные имеют преимущество, поэтому, если у вас есть возможность использовать наличные, это здорово. Финансирование покупки с потерей права выкупа также возможно, но если вы планируете пойти по этому пути, ваше предложение о покупке должно включать доказательство того, что вы можете заплатить в короткие сроки. Поэтому очень важно, чтобы вы сотрудничали с кредитором, чтобы пройти предварительную квалификацию для получения кредита, и чтобы ваш кредитор указал, сколько вы можете потратить.
4. Присмотритесь к ценам. Проверьте дома, похожие на тот, который вы хотели бы купить. Недвижимость, предлагаемая на аукционах по выкупу, часто не рекламируется заранее, поэтому все, что вам может понадобиться во время покупки, — это описание, план этажа и несколько фотографий. Это полезно, чтобы получить представление о том, что ваш бюджет должен получить вам. Если вы можете осмотреть недвижимость, которую вы рассматриваете (иногда это возможно с домами REO), попробуйте оценить стоимость ремонта или улучшений, которые могут потребоваться.
5. Сделайте свое предложение. Сделайте ставку на аукционе или поработайте со своим брокером, чтобы договориться о покупке непосредственно у кредитора, владеющего титулом. Обратите внимание, что для гарантии покупки вам может понадобиться значительный залог наличными или кассовый чек. Поймите, что при продаже с потерей права выкупа могут отсутствовать некоторые условия, общие для стандартных договоров купли-продажи жилья, например, непредвиденные обстоятельства для признания продажи недействительной, если имущество не проходит проверку. Составьте письмо с предложением соответствующим образом (слишком много условий может привести к отклонению, даже если цена правильная) и не забудьте учесть потенциальные затраты на ремонт в цене предложения.
6. Закрыть сделку. Как только ваше предложение будет принято, запланируйте осмотр, поработайте со своими экспертами над окончательными переговорами и назначьте дату закрытия.

Ресурсы для поиска заложенных домов

Чтобы найти объекты, на которые было обращено взыскание, для возможной покупки, воспользуйтесь следующими ресурсами.

• Веб-сайты банков. Многие веб-сайты банков предоставляют списки выставленного на продажу имущества, на которое было обращено взыскание.
• Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) предоставляет списки домов, выставленных на продажу государственными учреждениями, в том числе конфискованных правоохранительными органами списков заложенной недвижимости.
• Объявления о потере права выкупа в онлайн-сервисах по продаже недвижимости, таких как Zillow и RealtyTrac.
• Служба множественных списков (MLS), обычно доступная только лицензированным специалистам по недвижимости, перечисляет объекты, на которые было обращено взыскание, наряду с типичными продажами домов. Ваш агент или ипотечный брокер может помочь вам воспользоваться этим ресурсом для поиска недвижимости в вашем районе.

Нужна ли мне хорошая кредитная история, чтобы купить заложенный дом?

Если вы планируете финансировать свою покупку, вам нужно будет претендовать на получение ипотечного кредита, как если бы вы покупали у домовладельца. Как и в случае с любым ипотечным кредитом, кредитор, скорее всего, захочет увидеть доказательства того, что вы можете позволить себе ежемесячные платежи по ипотеке, и, вероятно, также проверит кредитоспособность.

Ваш кредитный рейтинг, скорее всего, сыграет роль в решении кредитора выдать вам кредит, а также может повлиять на процентную ставку и сборы, которые они будут взимать с вас. Независимо от того, финансируете ли вы потерю права выкупа или более традиционную покупку дома, более высокий кредитный рейтинг обычно приводит к лучшим условиям займа.

Перед подачей заявки на финансирование выкупа всегда полезно просмотреть свой кредитный отчет и проверить свой кредитный рейтинг, чтобы знать, где вы находитесь. Если вы можете подождать и ваш кредитный рейтинг можно улучшить, сосредоточьтесь на повышении кредитного рейтинга в течение года или около того, прежде чем подавать заявку на получение кредита.

Выкупленные дома могут стать отличной стартовой площадкой для инвестиций в недвижимость или даже путем к более доступному дому для вас и вашей семьи. Если вы понимаете, во что ввязываетесь и как оценить имущество, отчужденное от права выкупа, вы можете получить потрясающую сделку.