Кондоминиум - это форма собственности на жилье, при которой каждый владелец квартиры, помимо собственного жилья, также владеет долей общих частей, таких как дороги, места отдыха, парковки, коридоры и лифты. Покупатель квартиры автоматически становится членом ассоциации домовладельцев со своими правилами и обязанностями. Правила кондоминиума устанавливаются статутами штата и прецедентными законами и, таким образом, различаются в зависимости от штата, но в целом правила требуют, чтобы владельцы квартир вносили плату за обслуживание общих частей и подчинялись подзаконным актам и правилам.
Совет директоров ассоциации домовладельцев (ТСЖ) устанавливает правила, называемые соглашениями, условиями и ограничениями, или CC&R, которые регулируют деятельность жителей. Эти CC&R и часто отдельный набор правил охватывают все, от количества разрешенных домашних животных, если таковые имеются, до того, может ли владелец покрасить свой дом, припарковать грузовик на стоянке или установить спутниковую антенну. Правила также обычно касаются шума и неудобств, которые мешают соседям "спокойно отдыхать" в своем доме.
Не все советы ассоциаций домовладельцев обладают одинаковыми правоприменительными полномочиями. Правление может решить, действительно ли имеет место нарушение правил. Первый шаг, который должен предпринять владелец, чтобы заставить правление обеспечить соблюдение правила, - это встретиться с правлением ассоциации и представить доказательства вместе с соответствующим положением CC&R. Для обеспечения соблюдения правила может потребоваться только привлечь внимание Правления к нарушению.
В уставе ТСЖ и CC&R должны быть прописаны процедуры, которым необходимо следовать, прежде чем предпринимать какие-либо действия против собственника жилого помещения за нарушение правил. Обычно процесс начинается с письма домовладельцу, дающего ему время на устранение проблемы. Совет ТСЖ может иметь право штрафовать нарушителя за каждый день совершения нарушения. Правление или его представитель также могут войти в собственность, чтобы расследовать предполагаемое нарушение или устранить его. Правление может также лишить владельца права использовать такие объекты, как бассейн или теннисные корты. В серьезных случаях правление может предъявить иск владельцу, чтобы исправить нарушение, а также оплатить судебные издержки. Суд может присудить денежную компенсацию, вызвать полицию и даже распорядиться о вывозе личного имущества. ТСЖ может наложить арест на жилище, которое должно быть уплачено до того, как дом может быть продан.
Совет по кондоминиуму не должен применять правило в отношении одного жителя, игнорируя нарушения того же правила другими жильцами. Такое избирательное правоприменение является дискриминационным. Однако, если доска игнорирует нарушение правила в течение значительного периода времени, она отказывается или отказывается от права применить это правило в отношении нарушившего правила владельца или любого другого владельца, виновного в том же нарушении. Состояние «срок давности» определяет период времени, в течение которого нарушение правила может быть проигнорировано, прежде чем оно больше не может быть применено. Правление, которое разрешило выборочно применять правило или отменить его, может восстановить правило, объявив членам ТСЖ о своем намерении начать строгое соблюдение правила.
В то время как правление ТСЖ может подать иск против домовладельца, владельцы кондоминиумов имеют такое же право добиваться правосудия против ТСЖ. Ассоциация домовладельцев обязана действовать в лучших интересах общества и выполнять свои обязанности справедливо и без дискриминации. Если правление кондоминиума не работает в соответствии со своими собственными правилами или законами штата, домовладелец или группа жителей могут подать иск, утверждая, что ТСЖ не выполняет свои обязанности. Такие судебные процессы дороги и требуют много времени, и любой, кто рассматривает такой иск, должен проконсультироваться с юристом, имеющим опыт ведения судебных разбирательств в отношении ТСЖ.