В 2006 году мы с мужем купили нашу первую арендуемую недвижимость. Мы вложили 10 процентов (8500 долларов) на небольшое кирпичное ранчо в том же поселке на Среднем Западе, который мы называем своим домом. Я получил лицензию на недвижимость несколько лет назад, поэтому у меня были некоторые базовые знания, на которых можно было основываться. Мы все еще не были на 100 процентов уверены в том, что значит быть арендодателем, но думали, что это будет прекрасная возможность создать долгосрочное богатство. Мы также надеялись, что дом обеспечит нам источник пассивного дохода после того, как он будет выплачен. Несколько месяцев спустя мы превратили наш первоначальный дом во второй, сдаваемый в аренду, а затем купили и переехали в третий дом, где проживаем в настоящее время.
Итак, нам было 27 лет, у нас было два объекта недвижимости, сдаваемых в аренду, и мы очень надеялись, что все пойдет по плану. Другой домовладелец, которого мы знаем, дал нам копию своего договора аренды, и мы получили много советов от других друзей, которые владеют сдаваемой в аренду недвижимостью. Мы разместили объявления в местной газете и вывески во дворах обоих домов. К счастью, они оба быстро сдали квартиру за ту сумму, которую мы просили, без особых усилий. Мы были молоды, глупы и влюблены… и думали, что мы магнаты недвижимости!
Однако правда оказалась совсем иной, чем то, что мы себе представляли. Вскоре мы обнаружили, что владение арендуемой недвижимостью требует много тяжелой работы, терпения и планирования. Работа домовладельцем оказалась вовсе не тем гламурным хобби, как мы себе представляли. Тем не менее, мы были воодушевлены будущим и продвигались вперед в нашей новой роли арендодателей.
Владение сдаваемой в аренду недвижимостью – отличная идея для увеличения благосостояния.
С нашей стороны, для этого потребовался первоначальный взнос наличными, а также годы финансовой поддержки в виде ремонта, технического обслуживания и замены основных компонентов. В то же время кто-то другой расплачивается за нас за недвижимость. Как только дома будут выплачены, у нас появится два дополнительных источника дохода, которые можно будет добавить к нашим доходам от работы с 9 до 5. Даже после оплаты ремонта денежный поток будет значительным и (надеюсь) поможет нам досрочно выйти на пенсию. Мы часто наслаждаемся месяцами, вообще не думая о недвижимости. Кроме того, наши объекты недвижимости приносят небольшой дополнительный доход, хотя на данном этапе мы используем дополнительные средства для ускорения их окупаемости.
Первый дом Холли, который она впервые сдала в аренду.
Бывают случаи, когда все идет гладко, но это не всегда так. Владение арендуемой недвижимостью может оказаться непростой задачей. Это требует терпения и способности иметь дело с разными типами личности. Каждый раз, когда одно из наших объектов недвижимости становится вакантным, нам приходится размещать объявления, чтобы найти нового арендатора. Иногда поиск нового арендатора может привести к множеству махинаций. Например, у нас были случаи, когда люди лгали в своих заявлениях о своем трудоустройстве или кредитном рейтинге. Другие вообще нечестно относились к работе. Проверив заявление одного человека, мы обнаружили, что на его счету неоднократное выселение. Очевидно, мы сдавали аренду не этому человеку!
Даже после того, как вы найдете квалифицированного арендатора, иногда проблемы все равно будут возникать. Некоторые из наших арендаторов регулярно задерживают оплату аренды. В нашем договоре аренды есть условие о просрочке платежа, но мы никогда ни с кого не взимали плату. Нам просто не нужна дополнительная драма, хотя мы, вероятно, просто увековечиваем проблему. Тем не менее, пока они платят в течение нескольких дней, я не слишком беспокоюсь об этом. Мы просто выбираем сами, кто будет сражаться.
Хорошей новостью является то, что большинство людей, которых мы арендовали, были абсолютно приятными. В то же время, как и во всем остальном в жизни, здесь есть несколько плохих парней, которые портят репутацию арендаторам. Кстати о плохих яблоках…
Иногда быть арендодателем означает пережить собственную ужасную историю домовладельца. В 2010 году у одной из наших семей-арендаторов подходил к концу срок аренды. В последнее время нам не звонили, и поэтому мы не были дома уже много месяцев. Однако однажды я проезжал мимо и заметил, что что-то в доме выглядит очень странно. Я снова проезжал мимо и все еще не мог понять, что именно, но мы скоро это узнаем.
Через несколько недель позвонил арендатор и хотел договориться о встрече. Мы подошли к дому и направились к входной двери. Когда мы приблизились, я понял, почему это выглядело так странно:панорамное окно в передней части дома было заменено другим окном! Я знал, что это плохой знак. Видимо, они его как-то сломали. Вместо того, чтобы позвонить нам, они нашли утилизированное окно такого же размера и установили его сами. Старая деревянная рама не соответствовала новым виниловым окнам, поэтому торчала, как больной палец. К сожалению, это была наименьшая из наших проблем.
Войдя в дом, мы поняли, что в гипсокартоне почти в каждой комнате пробиты гигантские дыры. Ковер, который был новым, когда они въехали, был испачкан до неузнаваемости. Все внутренние двери в доме отсутствовали. Холодильник отсутствовал. Кто-то взломал входную дверь, и весь дверной косяк был явно наспех склеен. Дом находился в зоне абсолютного бедствия, и арендатор попросил нас о встрече, чтобы решить проблему.
После некоторого обсуждения арендатор согласился, что он оплатит часть ремонта дома, чтобы избежать судебного разбирательства. В следующем месяце мы потратили почти 7000 долларов на устранение всех повреждений. После очередной дружеской встречи мы договорились с арендатором, и он возместил примерно 3200 долларов за ущерб, причиненный его семьей. Он не оплатил весь ремонт, но мы остались довольны и готовы оставить все позади.
К счастью, мы заключили мировое соглашение с арендатором, и все обошлось. Однако мы потеряли не только деньги. Пока большинство людей праздновали праздники, мы провели весь декабрь, ремонтируя этот дом. Я упоминала, что была беременна в то время? Тем не менее, мне приходилось проводить дни в стрессе на работе, а вечера плакать и рисовать в арендованном доме. У меня не было выбора. В течение почти месяца эта ситуация поглощала всю нашу жизнь. Мы были так рады, когда дом наконец был отремонтирован и снова готов к сдаче в аренду.
Я вспоминаю те дни, когда мы приобретали недвижимость, сдаваемую в аренду, и задаюсь вопросом, о чем мы думали. Неужели мы действительно думали, что это будет легко? Были ли мы такими наивными? Был ли у нас вообще долгосрочный план?
К счастью, я не слишком беспокоюсь об этом. Я не жалею о покупке нашей недвижимости и считаю, что это было одно из лучших решений, которые мы когда-либо принимали. Хотя быть арендодателем может быть напряженным и дорогостоящим занятием, я верю, что будущие награды того стоят. Наши две арендованные объекты недвижимости будут оплачены примерно через 14 лет… как раз к тому времени, когда двое наших маленьких детей пойдут в колледж. Мы могли бы использовать доход от аренды для оплаты образования наших детей. Мы могли бы использовать их для оплаты их расходов на жизнь, пока они учатся. Если они пойдут в колледж неподалеку, мы могли бы даже предоставить им бесплатное жилье, пока они будут учиться. Как только наши дети закончат школу, мы сможем откладывать или инвестировать почти 2000 долларов в месяц за аренду. Возможности безграничны.
Владение арендуемой недвижимостью может быть стрессовым и трудным. Это может проверить ваше терпение и даже вашу веру в человечество. Тем не менее, я думаю, что это определенно стоит моего времени и усилий. Хотя это, конечно, не так пассивно, как мы себе представляли, я считаю, что наша недвижимость была отличной инвестицией, и я ни о чем не сожалею. Стоит ли оно того? Я говорю да.
1. Используйте свою интуицию . Другие посоветовали нам никогда не сдавать жилье никому с плохой кредитной историей. Мы чувствуем себя по-другому и склонны сдавать жилье людям с плохой кредитной историей, если они заранее об этом говорят. Я рад, что мы прислушались к себе, потому что у всех наших лучших арендаторов была ужасная кредитная история.
2. Содержите свой дом в порядке. Экономия денег — это хорошо, но не делайте это за счет арендаторов! Если что-то сломалось, отремонтируйте быстро и правильно. Между арендаторами убедитесь, что ваш дом чистый и в ремонте. Красивый, чистый дом привлечет арендаторов, которые будут усердно работать, чтобы поддерживать его в таком состоянии.
3. Имейте большую денежную подушку. Владение арендуемой недвижимостью означает, что у вас больше обязательств. У вас есть более одного кондиционера, печи, холодильника и крыши, о которых нужно беспокоиться. Вам необходимо иметь достаточно денег, чтобы покрыть расходы на замену всех этих предметов. Если у вас нет достаточно большой денежной подушки, вам, вероятно, следует подождать с покупкой арендуемой недвижимости, пока она у вас не появится.
Вы когда-нибудь задумывались о покупке арендуемой недвижимости? Если у вас уже есть недвижимость, сдаваемая в аренду, считаете ли вы, что вы сделали хорошую инвестицию?