«Сколько дома я могу себе позволить?» Правильный ответ на этот вопрос – один из ключей к построению счастливой и богатой жизни. К сожалению, в США существует обширная жилищная индустрия, ориентированная на предоставление неправильного ответ.
Видите ли, жилье — это, безусловно, самая большая статья расходов в бюджете большинства людей. Согласно исследованию потребительских расходов правительства США за 2016 год, средняя американская семья ежемесячно тратит 1573,83 доллара на жилье и связанные с ним расходы. Это больше, чем они тратят на еду, одежду, здравоохранение и развлечения вместе взятые!
Слишком многие люди, пытающиеся свести концы с концами, сосредотачивают свое внимание на точной настройке своего бюджета. Они пытаются сэкономить большие деньги, вырезая купоны, выращивая себе еду и/или шья одежду. Хотя в бережливости нет ничего плохого, я аплодирую повседневной бережливости! — все эти действия вместе не окажет (и не может) такого же влияния на ваш бюджет, как обеспечение доступности платежей за жилье.
Частично проблема заключается в том, что я называю промышленным комплексом недвижимости, каждая часть которого заинтересована в том, чтобы убедить потребителей в том, что большие и дорогие дома лучше. Агенты по недвижимости, ипотечные брокеры, выставки товаров для дома и глянцевые журналы — все они поощряют людей совершать покупки в пределах своего бюджета. Но покупать жилье на большую сумму вашего бюджета опасно.
Покупка дома – это важное решение, как в финансовом, так и в остальном. Если вы собираетесь купить жилье, важно знать, какой объем дома вы действительно можете себе позволить.
Экономисты использовали десятилетия финансовой статистики для создания компьютерных моделей, позволяющих предсказать, сколько люди могут позволить себе потратить на жилье и долги. Банки используют эти модели, чтобы выяснить, сколько они думаю, что можете позволить себе потратить деньги на жилье.
Традиционно кредиторы используют так называемое соотношение долга к доходу (или коэффициент DTI) — показатель того, какая часть вашего дохода уходит на погашение долга каждый месяц — чтобы оценить, сколько вы можете позволить себе заплатить за дом без риска дефолта. Это может показаться сложным, но это не так.
Чтобы найти это соотношение, разделите ежемесячные выплаты по долгу на валовой доход (до уплаты налогов). Так, например, если вы платите 400 долларов в счет погашения долга каждый месяц и ваш доход составляет 4000 долларов, то ваш коэффициент DTI составляет 10%. Если вы платите 800 долларов в счет погашения долга при доходе в 4000 долларов, ваш коэффициент DTI составляет 20%. Чем ниже соотношение вашего долга к доходу, тем лучше.
Принимая решение о сумме кредита, банки и ипотечные брокеры обращают внимание на две цифры:
Главное, что нужно понимать об отношении долга к доходу, — это то, что оно используется для оценки кредитора. риск, а не ваш. То есть ваша ипотечная компания использует их, чтобы проверить, считаете ли вы, что вы сможете произвести платежи, а не сможете ли вы комфортно производить платежи.
Если вам нужно место в своем бюджете для развлечений, вам следует выбрать более низкое соотношение долга к доходу, чем, по словам вашего агента по недвижимости и ипотечного брокера, вы можете использовать.
Если вы фанат денег, вы можете узнать больше о соотношении долга к доходу на сайте Fannie Mae.
В 1970-х годах (до того, как задолженность по кредитным картам стала обычным явлением), DTI не была разделена на интерфейсную и серверную части. Соотношение было только одно, и оно составляло 25%. Если расходы на ипотеку, налоги и страхование составляли менее 25 % вашего дохода, люди предполагали, что вы сможете произвести платеж.
Это по-прежнему отличное практическое правило:тратьте не более 25 % своего бюджета на жилье. (На самом деле, именно эту цифру пропагандирует финансовый гуру Дэйв Рэмси.)
Тем не менее, с годами нормативы отношения долга к доходу смягчились.
Вот небольшая таблица, которую я составил, чтобы показать, какой вид оплаты жилья вы будете рассматривать, исходя из вашего дохода до уплаты налогов (левый столбец) и различных соотношений долга к доходу (строка заголовка):
Увеличение соотношения долга к доходу на 5% может показаться не таким уж большим событием. Но когда вы говорите об оплате дома, она огромна.
В 2016 году средняя американская семья заработала 74 664 доллара до уплаты налогов. Используя это значение, изменение на 5% составит 3733,20 доллара в год или 311,10 доллара в месяц. Многие люди потеряли свои дома во время жилищного кризиса, потому что взяли на себя выплаты по ипотеке, которые были всего на 300 долларов больше, чем они могли себе позволить каждый месяц.
Когда мы с моей бывшей женой переехали в 2004 году, наши платежи за жилье выросли с примерно 1200 долларов в месяц до примерно 1600 долларов в месяц. Этой разницы в 400 долларов в месяц было достаточно, чтобы заставить меня запаниковать по поводу денег.
Точно так же мой младший брат совершил ошибку, поверив банкам, когда они сказали ему, что он может позволить себе большую оплату жилья. Поначалу он мог. Но когда в 2008 и 2009 годах разразился финансовый кризис, он попал впросак. Потому что он сделал покупку на пределе своего бюджета, когда его доход упал, как и его способность платить по ипотеке. Он потерял свой дом из-за потери права выкупа.
По большей части банки рады предоставить вам столько денег, сколько вы захотите. (В пределах разумного, конечно, и если у вас хорошая кредитная история.) Они не собираются мешать вам брать на себя еще больше долгов, если их компьютерные модели говорят, что вы можете себе это позволить. Это зависит от вас проявлять осторожность.
В Автоматический домовладелец-миллионер , пишет Дэвид Бах [курсив мой]:
Обычно следует исходить из того, что сумма, которую банк или ипотечная компания предоставит вам взаймы, превышает сумму, которую вы должны взять взаймы …Не дурачьтесь с этим. Посчитайте. Будьте реалистичны в отношении своей ситуации. Не притворяйтесь, что вы в лучшей форме, чем есть на самом деле.
Помните:Никто не заботится о ваших деньгах больше, чем вы сами. Ваш агент по недвижимости, ипотечный брокер и банк заинтересованы в том, чтобы побудить вас купить как можно больше дома — от этого зависят их доходы. Слушайте, что они говорят, но принимайте решение исходя из того, что лучше для вас .
Если вы думаете, что готовы купить дом, потратьте несколько месяцев на пробный запуск. В Денежной книге для молодых, талантливых и бедных Сьюзи Орман говорит, что вам следует «поиграть в дом, прежде чем купить дом». Мне нравится эта идея. Вот как это работает:
Это упражнение позволит вам почувствовать, что значит получать более высокую оплату за жилье. Если вы не можете заставить эти цифры работать, говорит Орман, вам нужно подождать:
Если вы пропустите один платеж или постоянно задерживаете оплату, вы не готовы покупать дом. Если вы можете справиться с дополнительными платежами, значит, вы можете начать искать дом для покупки.
Вообще говоря, как только вы накопите 20% на первоначальный взнос и сможете позволить себе ежемесячные выплаты по ипотеке, вы готовы приступить к поиску дома. Да, вы можете купите дом с меньшим первоначальным взносом — свое первое жилье я купил с первоначальным взносом в размере 2%! — но в конечном итоге это будет стоить вам дорого. Вам нужно будет иметь частную ипотечную страховку (PMI), вы будете платить больше по процентам и можете оказаться в положении, когда вы не сможете позволить себе содержать свой дом.
Покупателям жилья часто советуют «покупать столько жилья, сколько вы можете себе позволить». Но проблема этого совета в том, что он оставляет вас без буфера. Что, если вы потеряете работу? Что делать, если вы вынуждены продать свой дом после падения цен на жилье?
Вместо того чтобы покупать столько дома, сколько вы можете себе позволить, покупайте столько дома, сколько вам нужно . Считайте обычное соотношение долга к доходу максимальным, а не целевым показателем.
Дайте себе право на ошибку. Вместо того, чтобы основывать свой бюджет на покупку жилья на коэффициенте внешнего DTI в 36%, рассмотрите возможность снижения этого показателя до 28%. Или, еще лучше, 25 % (как в былые времена!).
Если ваш средний семейный доход в США составляет около 75 000 долларов США, коэффициент DTI 36% приведет к тому, что вы будете выделять 2250 долларов США в месяц на жилье (при условии, что у вас нет других долгов). Если бы вы выбрали более консервативный коэффициент DTI в 25%, этот бюджет составил бы 1563 доллара в месяц. Это экономия 687 долларов в месяц — более 8000 долларов в год! Просто подумайте:что вы могли бы сделать с таким куском изменений?
Другой способ создать буфер — основывать свой бюджет на чистой заработной плате, а не на валовой заработной плате. Или, если вы состоите в отношениях, в которых оба партнера работают, подсчитайте только один из двух доходов.
Нет, вы не сможете позволить себе большую ипотеку, если сделаете то, что я рекомендую. Но знаешь что? Вы не будете чувствовать себя ущемленными платежами по ипотеке. И вы будете на многом меньше риска в следующий раз, когда рынок жилья рухнет. А самое главное, вы можете вложить все деньги, сэкономленные на жилье, в строительство огромного снежного кома богатства!