(Эта страница может содержать партнерские ссылки, и мы можем получать комиссионные от соответствующих покупок без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны. Дополнительную информацию см. в разделе «Раскрытие информации».)
Инвестирование в недвижимость — отличный способ разбогатеть и создать денежный поток. Но это также и большие финансовые обязательства.
А при любых крупных финансовых обязательствах хочется избежать больших ошибок.
По данным Investopedia, "экономия на исследованиях" — одна из главных ошибок, которых следует избегать, если вы хотите, чтобы ваши инвестиции в недвижимость были успешными.
Вот здесь и нужна комплексная проверка.
Комплексная проверка – это тщательное исследование инвестиций в недвижимость перед финальная распродажа.
Знание того, как проводить комплексную проверку, снижает риск крупных финансовых ошибок. И это поможет вам инвестировать больше знаний и уверенности.
В этой статье обсуждается почему В сфере недвижимости необходима комплексная проверка. В первую очередь он описывает, как для проведения комплексной проверки при инвестировании в недвижимость.
Что означает комплексная проверка?
Проще говоря, комплексная проверка — это «выполнение домашней работы». Это подтверждение фактов и взвешивание возможных результатов раньше. принять важное решение.
Рекомендуемая литература:Что означает фраза «Проводите комплексную проверку»?
Комплексная проверка недвижимости – это проверка физических, финансовых и юридических фактов, связанных с недвижимостью, до того, как вы это покупаете.
Это лучший способ быть уверенным, что вы получите ожидаемую недвижимость и потенциальный доход.
Хорошей новостью является то, что если вы обнаружите проблемы во время исследования, вы можете пересмотреть контракт или уйти.
Итак, легко понять, почему Комплексная проверка имеет важное значение для инвестирования в недвижимость. Однако этот процесс может быть интенсивным.
Поэтому вместо того, чтобы думать об этом как о рутинной работе, думайте об этом как о возможности.
Считайте, что это ваш шанс принять осознанное решение и избежать больших ошибок.
Независимо от того, сдаете ли вы дома, взламываете дом или покупаете сдаваемую в аренду недвижимость, вы проведете комплексную проверку.
Конечно, способы анализа типов инвестиций в недвижимость могут различаться, но основы одни и те же.
В ходе комплексной проверки вы узнаете как можно больше об объекте недвижимости до того, как продажа будет окончательной. И этот процесс начинается еще до того, как вы войдете в недвижимость.
Процесс комплексной проверки состоит из трех этапов:
Продолжайте читать о фундаментальной комплексной проверке всех инвестиций в недвижимость. Также узнайте, чем анализ сдаваемой в аренду недвижимости отличается от перепродажи дома.
Прежде чем предлагать какую-либо недвижимость, сэкономьте время, деньги и энергию, проведя предварительную комплексную проверку.
Ниже приведены некоторые важные шаги, которые необходимо предпринять прежде чем сделать предложение по недвижимости:
Отличный способ понять ваш рынок недвижимости — проанализировать объекты, подобные тем, которые вы хотите купить, — так называемые "комплексы" или сопоставимые объекты.
Вот как можно узнать о своем целевом рынке:
Чтобы найти область для инвестиций, посмотрите на местную демографию и данные. Учтите следующее:
Полезные сайты для сбора информации:
Разные финансовые учреждения предлагают разные виды кредитов. Но не все программы, условия и тарифы доступны для инвестиций в недвижимость.
Кроме того, некоторые банки не финансируют определенную недвижимость. Например, некоторые не предлагают кредиты на недвижимость, требующую капитального ремонта.
Поэтому разумно найти лучшее финансирование для инвестиционной недвижимости, которую вы хотите – раньше. вы готовы купить.
Также разумно получить предварительное одобрение кредитора (а не только предварительную квалификацию, чтобы продавцы не беспокоились о том, что ваше финансирование не удастся, если они примут ваше предложение).
Первоначальная работа, которую вы проделали при подготовке к финансированию, окупится, когда вы найдете подходящую недвижимость и сделаете предложение.
Просматривая недвижимость, составьте список необходимого ремонта и ориентировочную стоимость. У многих инвесторов для этой цели есть заранее составленный список типичных объектов реабилитации.
Включите такие элементы, как система отопления, вентиляции и кондиционирования, крыша, фундамент, сантехника, электрика и окна.
На этом этапе стоимость ремонта будет приблизительной. Тем не менее, важно рассчитать потенциал. вернитесь, чтобы решить, хотите ли вы сделать предложение.
Получив оценку реабилитации, проведите несколько быстрых расчетов, чтобы понять, стоит ли делать предложение.
Вот в чем различия в анализе предварительных предложений по аренде и перепродаже недвижимости.
Тем не менее, вы можете рассмотреть возможность проведения расчетов для обеих стратегий.
Потому что, если у обоих методов есть потенциал, у вас есть разумная стратегия выхода, если какой-то из них не сработает.
В случае существующей аренды используйте информацию об аренде от продавца, чтобы оценить потенциал объекта недвижимости.
Обычно продавец предоставляет формальный отчет с указанием доходов и расходов от аренды.
Имейте в виду, что предварительная оценка – это оценка, основанная на отчете продавца, в которой могут быть упущены важные детали.
Другими словами, его необходимо проверить в ходе более углубленной комплексной проверки после заключения контракта.
Если недвижимость не сдается в аренду, оцените потенциал. расходы и доходы от аренды.
При консервативном подходе следует недооценивать арендную плату и переоценивать расходы.
Затем выполните некоторые расчеты, чтобы оценить потенциал объекта недвижимости, включая чистый операционный доход (NOI), ставку предельной капитализации и возврат денежных средств.
Чистый операционный доход =Валовой доход – Операционные расходы
Ставка ограничения =Чистая операционная прибыль (NOI)/Общая цена покупки
Возврат наличными =NOI/денежные инвестиции
Большинство перевернутых объектов недвижимости требуют большего внимания и внимания, и их цена ниже рыночной. Итак, критически важной оценкой является Ценность после ремонта (ARV). .
Чтобы найти АРВ-препараты, сначала вам нужно оценить стоимость реабилитации с того момента, как вы прошли через территорию.
(Примечание. Возможно, вы захотите переоценить расходы, чтобы учесть неожиданные сюрпризы.)
Также найдите среднюю стоимость квадратного фута сопоставимой недвижимости. с.
Тогда вы сможете оценить добавленную стоимость ремонта.
Вот как:
Рассчитать ориентировочную АРВ
Стоимость после ремонта (ARV) =цена покупки + добавленная стоимость от ремонта
Затем вы можете использовать рекомендованную цену для определения максимальной цены покупки. . Распространенным эмпирическим правилом является правило 70%:
Максимальная цена покупки =(ПРС x 0,70) – ориентировочная стоимость ремонта
В предложении о покупке определяются сроки комплексной проверки и условия окончательной продажи.
Например, жилищные контракты часто имеют заранее определенные сроки от 10 до 21 дня. Но вы можете договориться о других сроках.
В предложении также должно быть указано, что как покупатель вы можете расторгнуть договор, если в ходе комплексной проверки обнаружите непредвиденные физические, финансовые или юридические проблемы.
Как только вы и продавец подпишете предложение, оно станет юридически обязывающим договором.
Далее вы вносите задаток. Затем начинается график комплексной проверки.
Дело движется быстро! Поэтому сразу собирайте информацию, запрашивайте документацию и планируйте проверки.
По истечении срока задаток может стать невозвратным. Вы можете запросить продление, но обычно лучше придерживаться исходного графика.
На конкурентном рынке владельцы могут просто перейти к другому предложению, если вы не сможете закрыть сделку вовремя.
Отличный способ убедиться, что вы все выполнили, — это пройти комплексную процедуру комплексной проверки.
Например, составьте схему каждого шага с пустыми формами и контрольными списками.
Комплексная проверка после предложения подтверждает физические, финансовые и юридические факты объекта недвижимости.
По мере прохождения процесса будьте готовы к обнаружению проблем.
Вы ведете переговоры, пока не будут подписаны окончательные документы об урегулировании. Итак, это ваш шанс избежать рискованных инвестиций.
Физическая комплексная проверка проверяет состояние объекта недвижимости и уточняет затраты на восстановление и рыночную стоимость.
Он включает в себя оценку, осмотр имущества, пошаговое описание и список ремонта/реконструкции.
Оценка. Профессиональный оценщик оценивает качество, состояние и размер объекта недвижимости.
Затем они сравнивают его с аналогичными объектами недвижимости и определяют справедливую рыночную стоимость.
Банковское финансирование требует оценки. Но даже если у вас нет банковского финансирования, подумайте о его получении.
Осмотр недвижимости. Наймите квалифицированного инспектора по дому, чтобы он проверил внутренние и внешние дефекты, проблемы со строительными нормами и скрытые проблемы.
Хорошей идеей будет пройтись с инспектором, чтобы увидеть проблемы и задать вопросы.
В ходе проверки необходимо обратить внимание на следующее:
Прохождение. Крайне важно обойти всю территорию, даже если у вас есть профессиональный осмотр.
А если у объекта несколько квартир, просмотрите каждую .
Пошаговое руководство идеально подходит для составления подробного списка ремонта и обновлений . и отмечая проблемы на территории и соседних объектах.
Вот что стоит перечислить:
Другие проверки. Обычная проверка недвижимости не охватывает всего.
В зависимости от возраста и состояния объекта рассмотрите следующие дополнительные проверки:
Финансовая экспертиза поможет вам решить, является ли недвижимость надежной финансовой инвестицией.
Конечно, чем точнее информация, тем лучше. Но иногда приходится делать предположения.
Ниже приведены общие элементы финансовой комплексной проверки. Далее следует конкретная информация об аренде и перепродаже недвижимости.
Оценка затрат на ремонт и реконструкцию .
Используйте список предметов для восстановления из вашего пошагового руководства, чтобы рассчитать стоимость ремонта.
Постарайтесь найти реальные затраты на материалы и рабочую силу. И не забывайте о сборах за муниципальные проверки и разрешения.
Если вы нанимаете подрядчика, попросите его осмотреть объект и дать вам оценку.
Если это невозможно, предоставьте им список ремонтных работ и обновлений, чтобы получить приблизительную цифру.
После того, как вы определите стоимость реабилитации, сравните ее с оценкой, которую вы сделали, прежде чем делать предложение.
Совпадают ли затраты?
Страхование. Получите расценки нескольких страховых компаний на правильное страховое покрытие.
Тип страховки может зависеть от того, сдаете ли вы в аренду или перепродаете.
Например, вам может потребоваться страхование ремонта дома, страхование арендодателя или страхование пустующего имущества.
Если недвижимость находится в зоне затопления, добавьте в список страховку от наводнения.
Многие арендодатели также приобретают зонтическую страховку в качестве дополнительного уровня защиты.
Налоги на недвижимость. Информацию о налоге на государственное имущество часто можно получить в местных правительственных учреждениях.
Проверьте расчет налога на имущество и проверьте, актуальны ли налоги.
Для уже сдаваемой в аренду недвижимости соберите и проанализируйте текущую информацию об аренде.
Если недвижимость не сдается в аренду, используйте расчетные финансовые данные, основанные на рыночной информации.
После подтверждения данных повторите расчеты NOI, предельной ставки и возврата денежных средств.
Документация по аренде
В случае существующей аренды запросите у продавца документацию для проверки формального заявления.*
Собранные данные могут выявить финансовые проблемы с недвижимостью, налогами, арендой и т. д.
Кроме того, вы можете использовать его для определения чистого операционного дохода (NOI), предельной ставки и денежного возврата.
Документация для долгосрочной аренды:
*При покупке арендуемой недвижимости необходимо многое проанализировать. Подумайте о том, чтобы нанять адвоката по недвижимости и CPA, чтобы помочь вам.
Оценка доходов и расходов
Если недвижимость не сдается в аренду, вы спрогнозируете доходы и расходы, чтобы получить NOI, максимальную ставку и возврат денежных средств.
Для точности используйте рыночные цены на аренду аналогичной недвижимости.
Затем подсчитайте ожидаемые расходы, такие как маркетинг, техническое обслуживание, управление недвижимостью, уход за газоном и ремонт.
Для анализа флипа вы сосредоточитесь на затратах на восстановление и стоимости после ремонта (ARV).
Таким образом, точная оценка ремонта и перепродажи имеет решающее значение для успешного перепродажи.
Часто бывает разумно переоценить затраты, чтобы снизить риск потери денег.
Используйте список ремонтов и обновлений из вашего пошагового руководства, чтобы узнать стоимость ремонта.
Обязательно изучите стоимость сопоставимых объектов недвижимости, чтобы найти АРВ.
Имейте в виду, что во флипах помимо расходов на восстановление есть комиссионные за недвижимость и сборы за разрешение на строительство. Кроме того, во время ремонта могут возрасти затраты на содержание (содержание).
Если у вас нет опыта, рассмотрите возможность найма подрядчика для подробной оценки.
Юридическая экспертиза касается вопросов прав собственности, зонирования, соглашений и т. д. Поэтому рекомендуется нанять адвоката по недвижимости или титульную компанию.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Ознакомьтесь с правилами, положениями и финансовой информацией ТСЖ, если недвижимость является частью ТСЖ.
Зонирование. Может ли зонирование повлиять на ваши инвестиции или стоимость недвижимости?
Обратите внимание на такие вещи, как будущая застройка и ограничения на размещение.
Поиск по названию. Адвокат или титульная компания выполняет поиск по титулу, чтобы выявить залоговые права или серьезные юридические проблемы.
Вот что они ищут:
Титульные компании также имеют титульное страхование на случай проблем, пропущенных при поиске титула. (Кредиторы и некоторые штаты требуют титульное страхование.)
Обследование недвижимости. Возможно, вам понадобится опрос, если есть расхождения в границах участков. Тем не менее, опросы наиболее актуальны для коммерческой или многоквартирной недвижимости.
Обсуждаемая до сих пор комплексная проверка также применима к коммерческой недвижимости, но это еще не все.
Юридические вопросы, местоположение, зонирование, экологические вопросы и аренда являются более важными. Поэтому при выборе коммерческой недвижимости часто стоит нанять команду профессионалов.
Рекомендуемая литература:Инвестирование в коммерческую недвижимость:создайте портфель CRE
Если вы обнаружите непредвиденные проблемы в течение периода комплексной проверки, вы можете
1) пересмотреть договор, или
2) расторгнуть договор.
Если вы обнаружите проблему, которую продавец может устранить, вы можете попросить его исправить ее перед закрытием. Затем, если продавец согласен, убедитесь, что он это сделал, прежде чем подписывать документы об урегулировании.
Иногда продавец не может или не хочет устранять проблемы.
Но если вы все же хотите купить недвижимость, вы можете попросить продавца о снижении цены (так называемая повторная сделка) или о других финансовых уступках.
Если продавец отказывается вести дальнейшие переговоры, договор расторгается, и вам возвращают задаток.
Кроме того, если вы обнаружите слишком много неожиданных проблем, вы можете расторгнуть контракт и уйти.
Если это произойдет до истечения срока комплексной проверки, вы вернете задаток. Если срок истек, вы можете потерять задаток, но это зависит от обстоятельств.
Проведение комплексной проверки требует много времени и часто стоит денег. Тем не менее, в долгосрочной перспективе проведение комплексной проверки станет жизненно важным шагом для успешного инвестирования в недвижимость.
Это не только поможет вам понять потенциальные риски и преимущества, но и сэкономит время, деньги и избавит от головной боли в будущем.
Не пренебрегайте комплексной проверкой на активном рынке недвижимости только для того, чтобы заключить сделку.
Если вы сэкономите, чтобы обойти конкурентов, приносящая доход аренда недвижимости вашей мечты может быстро превратиться в кошмарную денежную яму.
Далее:Инвестирование в недвижимость с помощью краудфандинговых сельскохозяйственных угодий
Статья написана Амандой
Аманда — член команды Women Who Money, а также основательница и блоггер «Why We Money». Ей нравится писать о счастье, ценностях, деньгах и недвижимости.
Женщины, у которых есть деньги
Эми Блэклок и Вики Кук стали соучредителями организации Women Who Money в марте 2018 года, чтобы предоставлять полезную информацию о личных финансах, карьере и предпринимательстве, чтобы вы могли уверенно управлять своими деньгами, увеличивать свой собственный капитал, улучшать общее финансовое состояние и в конечном итоге достичь финансовой независимости.
Лучшие способы сэкономить деньги с предложениями Spotify
На этой неделе мы погрузимся в хорошее и плохое поведение, а также на бихевиоризм.
10 лучших и применимых советов по увеличению продаж в праздничные дни в 2020 году
Как дроны меняют 7 основных бизнесов
Объяснение Prop Trading:выход на рынок криптовалют?