(Эта страница может содержать партнерские ссылки, и мы можем получать комиссионные от соответствующих покупок без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны. Дополнительную информацию см. в разделе «Раскрытие информации».)
Зачем вам рефинансировать ипотеку дважды всего за три года? Моя семья за короткое время перешла от 15-летней к 10-летней и 30-летней фиксированной ипотеке. Вот почему мы так много раз решали рефинансировать.
В июле 2018 года моя семья переехала из Новой Англии в небольшой студенческий городок недалеко от Шарлотты, штат Северная Каролина.
Мы решили купить двухэтажный кирпичный дом в районе загородного клуба, потому что на этой территории есть бассейн, теннисные корты и пешеходные дорожки.
Мы купили наш предыдущий дом в Нью-Гэмпшире, взяв ипотеку сроком на 15 лет.
Причин было много:
Для нас 15-летняя ипотека имела процентную ставку примерно на полпроцента меньше, чем 30-летняя, или около 4%, когда мы взяли кредит в 2012 году.
И почти половина наших первых нескольких платежей по ипотеке пошла на погашение основной суммы долга по сравнению с жалкой четвертью платежа по 30-летней ипотеке.
Хотя иногда было трудно выделить такую большую часть нашего дохода на ипотеку, в конце концов мы выплатили ипотеку более чем на 100 000 долларов, увеличившись с 274 500 до 160 900 долларов за шесть лет.
При переезде в Северную Каролину в 2018 году 15-летняя ипотека была для нас легкой задачей, несмотря на рост цен на наш дом.
Одной из мечтаний нашей семьи всегда было рано выйти на пенсию, и для этого мы хотели, чтобы наш дом был оплачен, чтобы выйти на пенсию с меньшими ежемесячными расходами.
Итак, мы купили дом, который позволил нам взять 15-летнюю ипотеку на зарплату моего мужа (когда мы переехали, у меня не было работы).
Поскольку мы накопили такой большой капитал за счет продажи дома в Нью-Гемпшире, мы смогли внести существенный первоначальный взнос.
Несмотря на это, поскольку мы купили более дорогой дом, чем тот, который у нас был раньше, наш новый платеж по ипотеке составил 2400 долларов в месяц по сравнению с 1775 долларами в месяц за наш предыдущий дом.
Потребовалось некоторое время, чтобы привыкнуть к более чем 600 долларам в месяц, особенно в течение первого года, когда у меня не было работы, но мы каким-то образом скорректировали наш бюджет и заставили его работать.
В начале 2020 года процентные ставки падали (напоминает зловещую музыку пандемии). В том году я устроился на постоянную работу учителем, поэтому у нас был больший доход, и мы подумали, что было бы здорово, если бы мы могли выплатить долг раньше, чем мы даже думали.
Мой муж поискал информацию и нашел банк, который предоставит нам процентную ставку в размере 3 %, если мы рефинансируем наш кредит.
Мы поняли, что при более низкой процентной ставке наш ежемесячный платеж увеличится всего на несколько сотен долларов, и поскольку мы уже пережили повышение раньше, когда я не работал, новое увеличение не должно быть слишком трудным теперь, когда у меня есть постоянная работа.
Наш новый платеж по ипотеке вырос с 2400 до 2850 долларов, то есть на 450 долларов больше. Хотя поначалу это увеличение казалось не таким уж большим событием, глобальная пандемия и изменившиеся обстоятельства вскоре привели к тому, что оно окажется намного дороже, чем мы ожидали.
Мы завершили рефинансирование в феврале 2020 года, поэтому сделали первый платеж по ипотеке в апреле.
Да, в условиях карантина мы увеличили выплаты по ипотеке почти на 500 долларов в месяц.
Нам с мужем повезло, что у нас была работа, которая не оставляла нас в отпуске или иным образом не вынуждала брать неоплачиваемый отпуск, поэтому наши доходы остались неизменными.
Но затем, после трудностей с домашним обучением двух мальчиков с СДВГ весной 2020 года, когда я также пытался преподавать дома, я решил, что нам нужно записать детей в школу, которая будет очной в течение следующего учебного года.
Это означало необходимость тратить больше денег на обучение.
Я работал в частной школе, которая планировала предложить модель очного обучения в 2020–2021 учебном году, и мы решили записать обоих мальчиков.
Весной 2020 года мой старший сын впал в глубокую депрессию, а младший практически ничему не научился. Поэтому мы решили, что необходимо перевести их в частную школу.
Я учитель в Северной Каролине, штате с одной из самых низких зарплат учителей в США, поэтому я зарабатываю очень мало. Когда я записал обоих мальчиков в частную школу, даже с 50-процентной «скидкой» учителей на обучение, я все равно заплатил 18 000 долларов после уплаты налогов, чтобы отправить их в школу.
До пандемии я ежемесячно тратил максимум 403 миллиарда долларов и получал около 1500 долларов в месяц на дом.
После того, как я записал мальчиков в частную школу и вычел плату за обучение из моей зарплаты, я ничего не откладывал в своем 403b и забирал домой около 650 долларов за зарплату.
Несмотря на то, что взносы по форме 403b и плата за обучение были одинаковыми суммами, в отличие от моих пенсионных накоплений я не получал никаких налоговых льгот по оплате обучения, поэтому я платил гораздо больше в виде удерживаемых налогов.
Тот год был трудным в финансовом отношении.
Мы продолжали выплачивать 10-летнюю ипотеку, и нам нравилось наблюдать, как наш основной остаток каждый месяц уменьшался с 295 000 до 293 000, а затем до 291 000 долларов, но мы тратили свои сбережения и откладывали гораздо меньше на пенсию.
Однако мы знали, что, вероятно, не сможем вечно держать мальчиков в частной школе, и чувствовали, что сможем выдержать временный финансовый шторм, поскольку мы хорошо спланировали финансовые чрезвычайные ситуации в течение предыдущего десятилетия.
И действительно, в следующем учебном году мне предложили работу в местной чартерной школе с отличной репутацией, а это означало, что, если я возьму на себя эту работу, мои дети смогут учиться там бесплатно.
Я ухватился за эту возможность, и мы зарегистрировали мальчиков в школе.
Хотя они не были в восторге от того, что снова меняют школу. 3D-принтеры в здании STEM и команда робототехники помогли немного облегчить переход.
Тем не менее, это было непростое падение, поскольку трое членов нашей семьи переезжали в новую рабочую/учебную среду.
К счастью, я снова смог начать вносить максимальный вклад в свой 403b, и, не имея платы за обучение, у меня было гораздо больше зарплаты на дому, чем в моей старой школе. Это облегчило выплату нашей 10-летней ипотеки.
Однако у судьбы были другие планы.
Вскоре после начала учебного года мой муж получил ужасные новости. Чтобы сжать очень Долгая история:его новый начальник в компании, в которой он проработал последние двенадцать лет, сказал ему, что с 31 декабря у него больше не будет работы (не по его вине).
Он был, мягко говоря, раздавлен, и мы знали, что нам нужно готовиться к будущему, в котором у него не будет дохода. Поскольку он зарабатывал более 80 % нашего дохода, это было очень важно.
Я начал думать о том, как лучше всего удержать нас на плаву в финансовом отношении в предстоящие месяцы, и решил, что один из лучших способов сделать это — рефинансировать нашу ипотеку — да, опять же.
Как бы нам ни нравилось платить так много в счет погашения основного долга каждый месяц, мы знали, что, если он не найдет новую работу быстро, наша большая выплата по ипотеке будет затруднена, если не невозможна.
Итак, еще раз, всего через год и шесть месяцев после того, как мы рефинансировали ипотеку на 10 лет, мы искали онлайн-кредитора, который помог бы нам рефинансировать ипотеку на 30 лет.
Из нашего предыдущего опыта рефинансирования мы знали, что нам нужен онлайн-кредитор, с помощью которого мы могли бы легко загружать документы.
Раньше одной из самых сложных проблем при рефинансировании было то, что банк, который мы использовали, BNC National Bank, имел ужасную онлайн-платформу.
Нам пришлось сканировать и конвертировать бесчисленное количество финансовых документов в формат PDF, а затем загружать их на неуклюжую платформу банка. Итак, когда моя сестра упомянула об обнаруженной ею службе рефинансирования, которая была создана для простоты использования, мы начали расследование.
Сервис назывался Better и обещал быть полностью онлайн-сервисом рефинансирования.
Они предложили невероятную процентную ставку в 2,5 % по своей 30-летней ипотеке (с баллами), поэтому мы решили провести рефинансирование с выплатой наличных и взять 20 000 долларов в виде собственного капитала на тот случай, если эти деньги понадобятся нам для оплаты ежемесячных расходов, если мой муж не сможет найти работу.
Сервис был очень прост в использовании, и большинство документов, которые нам нужно было заполнить, были сделаны онлайн через интерфейс типа Docusign. Весь процесс подачи заявки на кредит прошел гладко.
Что не прошло гладко, так это день нашего закрытия. И у меня, и у моей сестры был одинаковый опыт:наш доводчик не появился в тот день, когда нам должны были принести на подпись наши документы!
В защиту Better’s они предоставили нам кредит в размере 500 долларов на закрытие, поскольку нам пришлось перенести день закрытия, но я был шокирован тем, что такая важная часть процесса прошла так плохо.
После того как мы наконец подписали документы о рефинансировании, мы смогли вздохнуть с облегчением. Мы снизили нашу ипотеку с 2850 долларов до 1600 долларов в месяц, включая налоги на недвижимость и страховку, которые раньше не включались в платеж по ипотеке.
Другими словами, мы не использовали депонирование нашего 10-летнего кредита, а сделали депонирование нашего 30-летнего кредита. Мало того, что наши ежемесячные платежи были намного дешевле, у нас также было более чем на 5000 долларов меньше в виде отдельных платежей из кармана в год.
Мы завершили рефинансирование в октябре, отложили платеж по ипотеке, который нам не нужно было платить в ноябре, и с удовольствием выплатили более низкую ипотеку в декабре.
Поскольку в декабре мы все еще получали тот же доход, я сохранил разницу в выплате по ипотеке и отложил ее в сторону.
В марте, через три месяца после того, как он потерял работу, мой муж нашел новую работу, и благодаря его годовой премии, отпускным и тому факту, что мы планируем на месяц вперед, нам вообще не нужно было использовать наши сбережения.
В результате мы решили, что вместо того, чтобы тратить разницу по ипотеке, мы сэкономим дополнительные 1250 долларов (которые мы округлили до 1500 долларов) и вложим их в фонды после уплаты налогов. Таким образом, когда придет время выходить на пенсию, мы надеемся, что у нас будет достаточно средств, чтобы легко расплатиться за дом.
Чего мы не знали, так это того, что инфляция накалялась. Мы начали замечать признаки инфляции в декабре, а по мере продолжения 2022 года мы поняли, что инфляция, вероятно, станет серьезной проблемой, по крайней мере, в течение следующих нескольких лет.
К счастью, мы случайно создали защиту от инфляции с помощью нашей 30-летней ипотеки под 2,5%.
Наши мысли о досрочном погашении ипотеки постепенно изменились, и теперь мы рассматриваем возможность сохранить ипотеку как можно дольше.
В течение следующих 30 лет мы сможем поддерживать фиксированный размер выплат по ипотеке и продолжать вкладывать (надеемся, все больше и больше) на наш инвестиционный счет каждый месяц.
Со временем наши 1600 долларов будут стоить все меньше и меньше, и мы надеемся, что наши инвестиции будут расти все больше и больше, так что наши пенсионные счета до и после уплаты налогов смогут покрыть расходы по ипотеке.
Никогда не знаешь точно, что преподнесет тебе жизнь, так что будь гибким!
Хотя изначально мы ценили надежность выплаченной ипотеки, мы поняли, что по мере того, как наши обстоятельства изменились, безопасность установленного более низкого платежа по ипотеке стала казаться лучшим финансовым решением.
Мы не знаем, что принесет будущее, но мы знаем, что у нас есть наличные, и только ипотечный долг облегчил жизнь нашей семье. И мы продолжим работать над достижением финансовой независимости в ближайшее десятилетие.
Следующая статья:Вопросы о жилье – купить, арендовать, продать, переехать? Начните здесь
Женщины, у которых есть деньги
Эми Блэклок и Вики Кук стали соучредителями организации Women Who Money в марте 2018 года, чтобы предоставлять полезную информацию о личных финансах, карьере и предпринимательстве, чтобы вы могли уверенно управлять своими деньгами, увеличивать свой собственный капитал, улучшать общее финансовое состояние и в конечном итоге достичь финансовой независимости.