Продажа недвижимости по земельному договору или договору подряда может быть отличным способом превратить нежелательный объект собственности в поток платежей за короткий или длительный период времени. Эти контракты также имеют то преимущество, что позволяют вам распределять прирост капитала на столь же длительный период времени, позволяя большей части вашего капитала работать на вас в течение более длительного времени, чем при продаже с прямым налогообложением.
Земельный договор или договор о передаче прав - это вид продажи в рассрочку, при которой продавец соглашается продать недвижимость покупателю в течение определенного периода времени. В течение этого времени покупатель производит рассрочку платежа, состоящую из основной суммы и процентов. Это очень похоже на то, как работает ипотека, за исключением того, что вместо того, чтобы привлекать банк для ссуды денег, продавец выступает в качестве кредитора, принимая платежи и постепенно уступая право собственности на недвижимость с течением времени. Контракты могут быть структурированы аналогично жилищным ипотечным кредитам, где они выплачиваются до нуля, или могут также заключаться с воздушными шарами, требующими от покупателя в какой-то момент произвести крупную единовременную выплату.
Хотя покупатели обычно выписывают один чек при оплате земельного контракта, продавец фактически получает два разных типа дохода. Первый тип - это проценты, которые они получают на остаток по контракту. Второй тип - это выплата основной суммы долга, которая в большинстве случаев представляет собой реализованный прирост капитала или возвратный доход.
Для целей федерального налогообложения все потоки доходов от контракта на землю рассматриваются по-разному. Доход от процентных выплат является обычным доходом, который облагается налогом в зависимости от того, установлена ли у налогоплательщика самая высокая предельная ставка налога. Предполагая, что недвижимость была продана с прибылью, основные платежи облагаются налогом на прирост капитала по ставке 15 процентов или по ставке, действующей на момент платежа, до тех пор, пока остаток не будет выплачен до основы собственности. В этот момент основные платежи не облагаются налогом. В случае, если имущество было амортизировано, основные платежи по амортизированной сумме считаются возмещенными и облагаются налогом по ставке 25 процентов или по любой другой действующей ставке.
Большинство людей заключают земельные контракты, чтобы исключить необходимость уплаты крупного налога на прирост капитала во время продажи. Однако, заключая контракт, они все равно платят весь налог на прирост капитала - им просто требуется больше времени, чтобы это сделать. Кроме того, если налог на прирост капитала увеличится, сумма налога, подлежащая уплате, вырастет в будущем. Кроме того, если покупатель производит платеж воздушным шаром, все налоги, подлежащие уплате с этого шарика, будут уплачены единовременно, что сводит на нет основную налоговую выгоду контракта.