Я должен сказать, что сделка Keppel DC REIT и M1 NetCo, вероятно, самая необычная сделка, которую я когда-либо видел.

• Во-первых, REIT инвестирует в облигации, а не покупает активы напрямую.
• Во-вторых, сделка в значительной степени финансируется за счет долга, а личности «внешних финансистов» не разглашаются.
• В-третьих, похоже, что сделка была организована в интересах Keppel Corp.

Это любопытный случай, и у меня больше догадок, чем ответов.

Что это за сделка NetCo?

M1 продает свои сетевые активы (мобильные, стационарные и оптические активы) отдельной компании под названием «NetCo» за 580 млн сингапурских долларов. Keppel DC REIT покупает облигации на сумму 88,7 млн ​​сингапурских долларов и привилегированные акции на сумму 1 млн сингапурских долларов, выпущенные NetCo. Это небольшая сумма по сравнению с внешними заимствованиями NetCo в размере 493 млн сингапурских долларов.

M1 останется единственным и эксклюзивным пользователем активов NetCo. M1 также отвечает за обслуживание и ремонт сети и получает взамен ежемесячную плату за обслуживание. Соглашение заключено сроком на 15 лет.

По сути, это схема продажи с обратной арендой.

Хорошо ли это для Keppel DC REIT?

Это неплохая сделка на короткий срок, но…

i) Покупать облигации вместо активов?

Вы могли заметить, что Keppel DC REIT не покупает активы или долю в NetCo. Вместо этого он покупает облигации и привилегированные акции.

Это необычно для REIT.

Более того, NetCo является не дата-центром, а владельцем телекоммуникационной инфраструктуры. Ранее в этом году Keppel DC REIT расширила свой мандат, включив в него цифровые активы, вместо того чтобы оставаться исключительно для центров обработки данных, чтобы соответствовать этой сделке.

По облигациям NetCo выплачивается процентная ставка 9,17% годовых. Он выглядит довольно высоким, но может быть уместным, учитывая короткий срок аренды и высокую амортизацию телекоммуникационной инфраструктуры. Срок обращения облигаций составляет 15 лет, что соответствует сроку действия соглашения между NetCo и M1.

ii) Налоги и их влияние на DPU

Еще одна сложная проблема заключается в том, что эти облигации могут не подпадать под действие налогового вычета, которым обычно пользуются REIT. Keppel DC REIT находится в процессе подачи заявки в Валютное управление Сингапура (MAS) на получение этих облигаций в качестве соответствующих долговых ценных бумаг проекта (QPDS), чтобы избежать уплаты корпоративного налога на процентный доход.

Если приложение QPDS выполнено успешно, прирост распределения на единицу (DPU) составит 3,8%.

Если приложение QPDS завершится неудачно, прирост DPU составит около 3,1%.

В любом случае, это инвестиции в прирост DPU. и это хорошо для держателей паев.

Но это имеет свою цену.

iii) Потеря (потенциальной) надбавки к цене

Я считаю, что расширение мандата стоило Keppel DC REIT премии центра обработки данных. Он мог бы иметь более высокие кратные цены, если бы оставался чисто игровым центром обработки данных.

Я подозреваю, что в настоящее время конкурировать с пространством центров обработки данных намного сложнее, учитывая, что появляется все больше игроков. А в Сингапуре в настоящее время нет разрешенных для строительства новых центров обработки данных. Спрос на приобретение центров обработки данных высок, а предложение ограничено. Таким образом, расширение мандата может помочь Keppel DC REIT продолжать расти за пределами центра обработки данных.

Это достойная сделка в краткосрочной перспективе, но Keppel DC REIT придется сосредоточиться на росте центров обработки данных в долгосрочной перспективе.

Корпорация Keppel – крупнейший победитель!

Короче говоря, Keppel Corp является крупнейшим бенефициаром этой сделки. Они играют главную роль, а Keppel DC REIT играет второстепенную роль.

Keppel Corp владеет около 80% акций M1, и продажа активов M1 NetCo облегчила ее баланс. Это часть концепции 2030 года по использованию бизнес-модели с меньшим объемом активов, и началось избавление от активов:сетевые активы M1 были проданы NetCo, а Keppel Offshore и Marine – Sembcorp Marine.

Это искусство финансового инжиниринга — вы формируете восприятие акций.

Мы видели этот игровой процесс с реструктуризацией CapitaLand, в результате которой бизнес с большими активами был приватизирован, а бизнес по управлению инвестициями в недвижимость с небольшими активами остался в списке. Последнее является более желательным бизнесом, и вы можете видеть, что цена акций после реструктуризации показала хорошие результаты.

Еще лучше то, что вся империя CapitaLand вообще не изменилась (она просто организована по-другому), а окончательный контроль над империей CapitaLand остался у того же руководства и крупнейшего акционера. Магия.

То же самое можно сказать и о Keppel Corp. Стремление стать малоактивным бизнесом повысит ее воспринимаемую ценность. Эта сделка никак не повлияет на их повседневную деятельность. M1 продолжает использовать, обслуживать и ремонтировать сетевые активы, несмотря на то, что они были проданы NetCo. М1 (и косвенно Keppel) получают наличные от продажи, не теряя контроля.

В этой сделке нет изменений в балансовой стоимости или чистых материальных активах (NTA) Keppel Corp.

Волшебство происходит в деталях. M1 является дочерней компанией Keppel Corp, основные средства первой консолидированы на балансе последней. С продажей активов NetCo основные средства сократятся, а денежные средства вырастут. В результате улучшилось качество активов. Сделка была заключена по балансовой стоимости, поэтому NTA Keppel после сделки не изменится.

NetCo НЕ является дочерней компанией Keppel Corp, поэтому ее обязательства не консолидируются в финансовой отчетности Keppel. Тем не менее, М1 по-прежнему владеет 100% обыкновенных акций NetCo. На самом деле это довольно блестяще — продажа с обратной арендой, структурированная как сделка по отчуждению.

Все дело в восприятии, и это имело успех. Цена акций Keppel Corp выросла после того, как эта сделка официально состоялась:

Я ожидаю новых слияний и поглощений, а также реструктуризации со стороны Keppel Corp в ближайшие 9 лет.

Но… кто такие внешние финансисты?

Это слон в комнате — кто настолько щедр, чтобы одолжить 85% стоимости активов компании специального назначения, NetCo?

А учитывая, что облигации Keppel DC REIT эквивалентны 15% от стоимости, сделка на 100% была заключена в долг!

Это мое собственное подозрение, и я могу ошибаться. Я думаю, что наиболее вероятным финансистом была бы Temasek, учитывая, что у нее есть доля во всех вовлеченных сторонах.

Одних только активов M1, вероятно, было бы недостаточно для создания отдельного делового траста. В наши дни мало кто из инвесторов интересуется телекоммуникационными активами. Эти активы по-прежнему мешают работе Keppel, а вялый оффшорный бизнес также доставляет Keppel много головной боли. Keppel стремится продать некоторые активы, чтобы улучшить свои показатели. Temasek часто является покупателем последней инстанции в этом случае.

Личность финансиста/ов не разглашается, так что остается только догадываться.

Пока хорошо

Это сделка, меняющая восприятие, и до сих пор она работала для Keppel Corp. Keppel DC REIT имеет достойную сделку с высокой годовой процентной ставкой 9,17% на следующие 15 лет.

Многие из наших голубых фишек работают неэффективно, и существует необходимость их омоложения. Это непростая задача, потому что на некоторые предприятия влияют глобальные тенденции, и вы не можете изменить бизнес за недели или месяцы, особенно если он подвергается сбоям. Реструктуризация и изменение восприятия были бы самым простым и быстрым способом.

В Singapore Inc грядет море перемен, и это только начало.