Отношение ссуды к стоимости сравнивает сумму нового запроса на ссуду или существующий остаток по ипотеке с покупной ценой или оценочной стоимостью дома. Независимо от того, имеете ли вы дело с новой ипотекой или с ситуацией рефинансирования жилья, низкий коэффициент LTV лучше и для вас, и для вашего кредитора. Однако в некоторых ситуациях то, что считается "хорошим", может значительно отличаться от того, что считается приемлемым.

Общие сведения о LTV

Формула расчета LTV различается в зависимости от того, имеете ли вы дело с новой ипотекой или рефинансированием жилья.

• Для новой ипотеки , разделите сумму заявки на ссуду после вычета первоначального взноса на меньшую из двух величин:покупную цену или оценочную стоимость дома. Например, если заявка на ссуду составляет 200 000 долларов США, а оценочная стоимость дома составляет 250 000 долларов, LTV составляет 200 000 долларов США / 250 000 долларов США или 80 процентов.
  
• Для рефинансирования , разделите непогашенный остаток по кредиту на стоимость вашего дома. Например, если вы в настоящее время должны 75 000 долларов за дом стоимостью 200 000 долларов, коэффициент LTV составит 75 000/200 000 долларов, или 37,5 процента.
  

Совет

На ряде веб-сайтов по личным финансам и жилищным кредитам есть бесплатные калькуляторы LTV.

LTV и капитал

Иногда легче понять, почему низкий LTV всегда лучше, если включить термин, известный как « капитал "в разговоре. LTV и собственный капитал являются полной противоположностью друг друга. Равенство относится к процентной доле вашего дома, которым вы действительно владеете. Например, если ваш LTV составляет 80 процентов, вы на самом деле 20 процентов дома. Напротив, если LTV составляет 37,5 процента, вам принадлежит 62,5 процента вашего дома.

Кредитор обычно считает новую заявку на получение ссуды или заявку на рефинансирование с низким LTV менее рискованной, потому что у вас больше капитала в вашем доме и поэтому вероятность дефолта по кредиту снижается. В сочетании с другими факторами, такими как ваш доход, ежемесячные расходы и кредитный рейтинг, низкий LTV часто способствует более низкой процентной ставке.

LTV и ссуды на покупку

При использовании обычного кредита на покупку LTV не менее 80 процентов соответствует "хорошему" стандарту. Это ориентир, потому что кредитор не будет требовать, чтобы вы приобретали частную ипотечную страховку с LTV не более 80 процентов.

С ссудой Федерального жилищного управления LTV до 96,5 процента соответствует «хорошему» стандарту. Ссуды FHA не содержат требования PMI, независимо от LTV.

В некоторых программах гарантирования ссуд, включая жилищные ссуды в сельской местности и ссуды Департамента по делам ветеранов, LTV до 100 процентов соответствует «хорошему» стандарту, потому что эти программы гарантирования ссуд не требуют первоначального взноса. Как и в случае с ссудой FHA, они также не требуют частного ипотечного страхования.

LTV и кредиты рефинансирования

Если вы не подаете заявку на рефинансирование с выплатой наличных, здесь может не быть такого понятия, как «хороший» или «плохой» LTV. Хотя федеральная программа рефинансирования доступного жилья требует LTV не менее 80 процентов, многие другие ссуды рефинансирования не включают LTV в качестве фактора приемлемости. Это особенно полезно, если у вас мало капитала в доме или ваш дом «перевернут», что означает, что текущий баланс существующей ипотеки выше, чем стоимость вашего дома.

Для рефинансирования с выплатой наличных хороший LTV может составлять до 90 процентов . , в зависимости от кредита.