Работа с арендаторами может быть излишне напряженным делом, если вы к этому не готовы. Я слышал бесчисленное количество ужасов военных домовладельцев, уверен, что слышал и вы.

Не бойтесь, успешных опытов арендодателя гораздо больше, чем неудач - вы просто не слышите о них так часто, потому что никто не бегает в Facebook, чтобы публиковать сообщения: «Мои арендаторы заплатили свою арендную плату в этом месяце, и все идет в соответствии с планировать!"

Как и все в жизни, есть правильный и неправильный способ управления инвестиционной недвижимостью во время службы в армии. Немного времени на подготовку может иметь решающее значение, и вот несколько приемов, которые я усвоил за последние пять лет в качестве инвестора в военную недвижимость!

Полученные заказы PCS и не знаю, что делать с вашим Дом?

Одна из наиболее частых причин, по которой военнослужащие становятся арендодателями, заключается в том, что они получали заказы PCS и не знали, что еще делать со своим домом.

Они не тратили месяцы на подготовку к тому, чтобы стать арендодателем, и, вероятно, их поставили на эту должность, не имея достаточно времени на подготовку.

К сожалению, это реальность для многих семей военнослужащих во время сезона PCS.

К счастью, у вас есть варианты!

Прежде чем мы углубимся в вопросы управления недвижимостью, я хочу помочь вам понять, следует ли вам продавать дом или сдавать его в аренду при переезде. Есть несколько простых вопросов, которые я использую, чтобы сформулировать это решение, и я уверен, что это также поможет вам принять правильное решение!

Постарайтесь сдать в аренду, если…

• Вы сможете получать денежный поток после учета всех расходы:ипотека, налоги, страхование, ремонт / техническое обслуживание, капитальные затраты (например, водонагреватели, ремонт крыши и т. д.) и вакансии.
• Вы собираетесь снова жить в этом доме или городе в будущем.
• Вы хотели бы купить другую арендуемую недвижимость на этом рынке.
• Или если вы хотите снова жить / посетить этот город в будущем

Наклоняйтесь к продажам, если…

• Чтобы сохранить дом, вам придется ежемесячно платить деньги.
• У вас есть значительный капитал в доме, и вы можете использовать его в других целях (желательно для реинвестирования, а не для покупки потребительских товаров).
• Вам больше не интересно жить в этом доме или городе
• Вы не хотите больше владеть арендуемой недвижимостью на этом рынке - например, если он очень удобен для арендаторов и вы не хотите с этим связываться.
• Вы не можете найти надежного управляющего недвижимостью и не хотите заниматься самоуправлением.
• Если владение домом вызывает у вас тонну стресса

Существует масса способов решить, продавать ли свой дом или сдавать его в аренду, когда вы PCS.

Я обычно говорю людям, что считаю это простым. Если у вас будет законный денежный поток - это означает, что дом платит вам за то, чтобы вы держали его, после того, как все расходы учтены, - тогда, вероятно, имеет смысл удерживать дом на долгое время.

То есть, если у вас нет намерений когда-либо снова там жить, владеть там другой арендой или вы не можете найти хорошего управляющего недвижимостью.

Если, с другой стороны, у вас много капитала в доме, вероятно, имеет смысл обналичить его - если арендуемая недвижимость не входит в ваш инвестиционный портфель - и реинвестировать этот капитал в инвестиционную стратегию, которую вы предпочитаете.

Имейте в виду, что если вы занимали дом 24 месяца (кумулятивно) из последних пяти лет - 15 лет, если вы все еще действуете, - вам не придется платить налог на прирост капитала при продаже дома. Дополнительная информация о правилах прироста капитала для семей военнослужащих.

Самостоятельно управлять недвижимостью или нанять менеджера по недвижимости?

Многие участники службы предпочитают самостоятельно управлять своей арендуемой недвижимостью, когда они PCS. Несмотря на то, что вы можете сэкономить немного денег самостоятельно, нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью определенно дает определенные преимущества.

В конечном итоге это решение, вероятно, можно свести к одному - к вашей личности.

Некоторые люди идеально подходят для подписания договоров аренды, управления арендаторами, обслуживания собственности и всего остального, что совпадает с управлением недвижимостью. У меня есть друг, который управляет собственной арендуемой недвижимостью как в Северной Каролине, так и в Калифорнии, и делает это очень хорошо.

Другие люди, такие как я, скорее вырвут себе волосы, чем займутся управлением собственной арендой.

У меня нет личности, чтобы разбираться с деталями, необходимыми для управления недвижимостью. Я бы не очень хорошо справился с плаксивыми арендаторами. Для меня на 100% стоит нанять управляющего недвижимостью.

Советы по самоуправлению

Я обратился за помощью к другу, о котором я упоминал выше, чтобы убедиться, что это лучшая информация для самостоятельного управления арендуемой недвижимостью. Дэйв управляет недвижимостью на нескольких рынках и ни разу не пустовал ни одной квартиры более двух недель! Он, безусловно, лучший специалист по самоуправляемой инвестиционной недвижимости, которого я когда-либо видел!

О чем следует помнить при самоуправлении.

1. Получение интереса к вашей собственности

Лучшее, что вы можете сделать, управляя своей собственностью, - быстро заполнять вакансии. Однако заполнение вакансии начинается с созданием интереса.

• Маркетинг :Массовый маркетинг вашей недвижимости на таких платформах, как Zillow, Trulia, Hot Pads, Realtor, Facebook Marketplace, Craigslist, Instagram и сарафанное радио.
• Фотографии для вашего объекта :Профессиональные фотографии. Если вы можете позволить себе поставить объект на сцену, сделайте это тоже. Наконец, расположите фотографии так, как если бы вы проходили по дому.
• Описательный список :Убедитесь, что описание вашего дома очень подробное. Это сократит количество распространенных вопросов, которые будут задаваться снова и снова.
• Отзывчивость :Имейте в виду, что заявитель изучает не только вашу собственность. Отзывчивость - ключ к успеху. НЕ откладывайте ответы на вопросы с помощью текстовых сообщений или телефонных звонков.

2. Как только у вас появятся заинтересованные кандидаты, они попадают в «конвейер».

Здесь вы обрабатываете приложения, пошаговые инструкции, аренду и платежи.

• Приложение :Большинство заявителей захотят пройтись по собственности перед заполнением заявки. Никогда не позволяйте этого. Почему вы позволяете кому-то проходить через вашу собственность, если он даже не может быть квалифицированным арендатором?
• Пошаговое руководство :После того, как их заявка будет принята, запланируйте пошаговое руководство. Это когда вы заручитесь помощью своего «человека на земле» (см. Шаг 4).
• Аренда и оплата :На этом этапе вы отправите договор аренды заявителю, чтобы он подписал и отправил обратно. Убедитесь, что ваш договор аренды останется юридическим документом. Обратитесь за помощью к адвокату, если у вас еще нет договора аренды. Что касается платежей, вы хотите получить как минимум арендную плату за первый месяц и гарантийный залог. Обычно залог равен месячной арендной плате. Кроме того, убедитесь, что любой метод, который вы решите использовать для сбора арендной платы, четко доведен до сведения арендаторов.

3. Время заселения!

Теперь, когда вы нашли своего идеального арендатора, пора им переехать.

• Письмо «Добро пожаловать домой» :Хорошая идея - получить своего рода «приветственное» письмо, разосланное по электронной почте вашим арендаторам, прежде чем они переедут в дом. Вы хотите, чтобы это письмо включало такие вещи, как ближайшие школы, супермаркеты, удобства, все номера телефонов коммунальных компаний. , а также любые особые требования, которые необходимы компаниям для начала обслуживания.
• Форма въезда / выезда :В течение 10-14 дней с момента заселения ваш арендатор должен пройти полное обследование собственности и отправить вам форму въезда / выезда. Ваш «человек на земле» будет использовать эту форму, когда арендаторы съедут, чтобы узнать, за какой ремонт они будут нести ответственность.
• Техническое обслуживание :Пока вы живете в своей собственности (до сдачи в аренду), вам следует создать сеть обслуживающего персонала. Затем вы можете позвонить этим людям, когда вам позвонят по поводу технического обслуживания. Вы всегда можете попросить порекомендовать других домовладельцев в этом районе, где можно найти хороших специалистов по техническому обслуживанию!

​​ 4. Ваш человек на земле

Несмотря на то, что вы можете на 99% эффективно управлять недвижимостью издалека, есть некоторые вещи, которые необходимо сделать лично, например, провести первоначальное пошаговое руководство с заявителями, когда они въезжают, и провести окончательное рассмотрение, когда арендаторы выезжают.

Я рекомендую вам иметь пару человек, проживающих в арендуемой собственности, которым вы доверяете, для выполнения этих задач.

Проводя пошаговые инструкции с кандидатами, они должны знать о вашем объекте достаточно, чтобы задать вопросы о нем. Точно так же, проводя заключительное прохождение, они должны иметь в руках форму подачи / высадки и хорошо видеть повреждения.

Советы по найму менеджера по управлению недвижимостью

Самый выгодный способ найти надежного управляющего недвижимостью - попросить совета. Для этого можно спросить друга, кого они используют, или найти инвестора в недвижимость в вашем районе и спросить его. Если они в настоящее время пользуются услугами управляющего недвижимостью - и они им достаточно нравятся, чтобы порекомендовать их, - это хорошее место для начала поиска.

Затем я бы порекомендовал вам провести собеседование как минимум с тремя управляющими недвижимостью. Вы можете сделать это по телефону или в их офисе, но, тем не менее, я рекомендую вам попросить у них копию соглашения, которое вы будете подписывать, чтобы работать с ними. Возьмите это соглашение домой, и вы сможете сравнить соглашения от всех трех компаний.

При приеме на работу управляющего недвижимостью необходимо учитывать множество вещей. Вот дополнительная информация о проверке и найме управляющих недвижимостью.

Вот самые важные вопросы, которые нужно задать управляющим недвижимостью во время собеседования:

• Какой у вас опыт работы управляющим недвижимостью? (годы, класс активов, текущий портфель и т. д.)
• Какие у вас лицензии и / или квалификации?
• Убедитесь, что им выплачивается компенсация в размере X% от полученной валовой арендной платы. Им не следует выплачивать компенсацию, пока квартира свободна, поскольку вы хотите, чтобы у них была мотивация сдавать ваш дом в аренду. Спросите обо всех их гонорарах и убедитесь, что вы их понимаете.
• Спросите об их послужном списке:количество вакансий, время оборота, выселения и т. д. Вы хотите иметь представление о том, что вы делаете на рынке, если дела пойдут не по плану для арендатора. Вы хотите ожидать лучшего, но планируете худшее.
• Попросите их дать рекомендации.
• Попросите копию соглашения, которое вы собираетесь подписать с ними, чтобы забрать домой и просмотреть.

Недавно я пришел к выводу, что личность управляющего недвижимостью тоже играет большую роль в их успешности. По моему опыту и разговорам с другими инвесторами, лучшие управляющие недвижимостью немного резкие. Вам не обязательно нужна супер-блестящая, хорошо отлаженная машина с плавно говорящим лидером в качестве вашей управленческой команды. Вам нужна команда, которая не боится испачкаться или проявить твердость, когда арендаторы начинают выходить из-под контроля.

Попросите каждого менеджера по недвижимости дать несколько рекомендаций, по которым вы можете позвонить. Это следует понимать, но вы обязаны сами назвать 2-3 рекомендации, которые они вам дали, и посмотреть, как другие владельцы собственности относятся к своему менеджеру.

На данный момент у меня есть более 20 сдаваемых в аренду квартир, и я трачу на них менее часа в месяц (большую часть времени), потому что я нанял надежного управляющего недвижимостью!

Итог об управлении инвестиционной недвижимостью при активной работе

Скорее всего, прочитав это, вы быстро поймете, есть ли у вас возможность управлять своей собственностью или (как я) вам лучше нанять управляющего недвижимостью.

Теперь, когда вы знаете, продавать или сдавать дом в аренду - и решили, как им управлять, - я уверен, что вы сможете успешно ориентироваться в этом аспекте вашего ПК.

Возможно, вы даже обнаружите, что вам нравится быть домовладельцем, и вам нравятся возможности для увеличения благосостояния, которые предоставляет недвижимость. Когда наступит этот день, знайте, что вы не одиноки. Существует огромное сообщество инвесторов в военную недвижимость, и мы здесь, чтобы помочь!

Если вы хотите прочитать отличную книгу об управлении собственной арендуемой недвижимостью, ознакомьтесь с Книгой по управлению арендуемой недвижимостью Брэндон и Хизер Тернер.