Собственный капитал — часть вашего дома, которой вы полностью владеете, — увеличивается естественным образом и постепенно по мере того, как вы продолжаете вносить ежемесячные платежи по ипотеке. Однако, если вы так склонны, есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы ускорить этот процесс. Вот несколько советов по быстрому увеличению собственного капитала.
Даже один дополнительный платеж по ипотеке в течение каждого года может помочь вам увеличить собственный капитал, особенно если вы укажете, что дополнительный платеж применяется к основному балансу вашего кредита, а не к процентам.
Один из способов сделать это — вносить платеж в размере половины суммы ипотечного счета раз в две недели, а не один полный платеж каждый месяц. Поскольку в году 52 недели, это означает, что вы делаете 26 платежей наполовину или 13 полных платежей каждые 12 месяцев.
Другие хитрости для увеличения вашего взноса по ипотеке включают округление каждого платежа по ипотеке до следующего увеличения в размере 100 или 1000 долларов или использование возврата подоходного налога или чека на отпускные бонусы в качестве дополнительного платежа по ипотеке.
Какая бы тактика ни работала для вас, убедитесь, что ваш ипотечный сервис (компания, которая получает ваши платежи) знает, как применять любые дополнительные платежи к основной сумме кредита. Если вы этого не сделаете, они могут автоматически использовать эти дополнительные средства для выплаты процентов, что не поможет вам быстро увеличить капитал.
Если вы вносите менее 20% от покупной цены вашего дома, скорее всего, вы платите за частную ипотечную страховку как часть своего ежемесячного ипотечного счета. Основным преимуществом повышения собственного капитала является возможность исключить стоимость этой премии из ваших платежей по ипотеке.
При обычном кредите страховые взносы по ипотечному кредиту могут быть удалены, когда вы достигнете 20% собственного капитала на основе вашего первоначального графика платежей по ипотечному кредиту. Однако некоторые кредиторы не будут автоматически отменять ваш PMI на 20%, поэтому вам может потребоваться связаться с вашим кредитором, чтобы запросить отмену. Если вы этого не сделаете, закон требует, чтобы ваш кредитор аннулировал ваш PMI, когда вы достигли 22% собственного капитала.
Сколько времени потребуется для достижения порога в 20%, изначально зависит от суммы вашего первоначального взноса. Но если вы воспользуетесь описанными здесь стратегиями и ускорите накопление собственного капитала, вы сможете ходатайствовать об отмене надбавок раньше. Обычно для этого требуется новая оценка профессионалом по выбору вашего кредитора, сборы которого вы должны оплатить.
С кредитом FHA ваше требование по ипотечному страхованию истекает через 11 лет, если вы вложите не менее 10%. Но вам придется рефинансировать свой кредит, чтобы удалить его, если вы положили меньше, чем это.
Какой бы метод ни применялся, когда взносы по ипотечному страхованию удаляются из вашего ипотечного счета, вы можете увеличить капитал, продолжая выплачивать первоначальную сумму платежа, следя за тем, чтобы сумма, ранее использовавшаяся для покрытия ипотечного страхования, применялась к основной сумме ипотечного кредита. Это разновидность описанной выше стратегии «доплаты», но она не требует дополнительных ежемесячных расходов.
Если у вас есть ипотечный кредит — независимо от того, внесли ли вы только первый платеж или осталось всего несколько лет, — любое увеличение рыночной стоимости вашего дома означает, что вы быстрее увеличите свой капитал.
Предположим, например, что вы вложили 20% на дом и взяли ипотечный кредит на 300 000 долларов с процентной ставкой 4%. Ваш ежемесячный платеж составляет чуть более 1430 долларов США, а общая сумма платежей через год составляет чуть более 17 000 долларов США. После года выплат по ипотеке, согласно типичному графику погашения 30-летнего кредита, ваш собственный капитал увеличится примерно на 5300 долларов, или менее чем на 2% (поскольку, опять же, большая часть ваших досрочных платежей по ипотеке применяется к процентам по кредиту). , а не главный). Однако, если вы сделаете улучшения, которые увеличат рыночную стоимость вашего дома на 5%, 10% или любой другой прирост за тот же год, все это увеличение напрямую увеличит вашу позицию в капитале.
Если у вас есть бюджет, замена устаревших окон и улучшение теплоизоляции может увеличить рыночную стоимость и быстро принести частичный доход в краткосрочной перспективе за счет сокращения ваших счетов за отопление и охлаждение. Ремонт ванных комнат и кухонь также может повысить рыночную стоимость и вашу долю в капитале, но не все эти усовершенствования должны стоить больших денег. Фактически, некоторые дорогостоящие дополнения, такие как встроенные бассейны, могут вообще не увеличивать стоимость недвижимости, поскольку они могут оттолкнуть столько же потенциальных покупателей, сколько и привлекут.
Если у вас ограниченный бюджет, применение времени и локтей может оживить термин «потовая справедливость»:привести в порядок свою собственность, ухаживая или заменяя разросшиеся или больные кусты, удобряя газон и обрабатывая его от сорняков, делая небольшие косметические средства. ремонт и перекраска отделки и дверей могут значительно повысить «привлекательность» и рыночную цену при относительно скромных финансовых вложениях.
Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости, чтобы узнать, какие виды улучшений принесут наибольшую прибыль на вашем местном рынке.
Цель рефинансирования ипотечного кредита обычно состоит в том, чтобы получить более высокую процентную ставку или снизить ежемесячные платежи по ипотеке, но это также может помочь вам ускорить накопление собственного капитала. Взятие нового кредита, который сокращает срок погашения, скажем, с 30 до 20 или 15 лет, может помочь вам быстрее нарастить собственный капитал. Первоначальные платежи по новому кредиту по-прежнему будут в основном представлять собой проценты, но даже самые ранние платежи покроют большую часть вашего основного долга, чем платежи по кредиту с более длительным периодом погашения.
Если вы рассматриваете возможность рефинансирования ипотечного кредита, обязательно проверьте свой кредит, прежде чем подавать заявку на новый кредит. Если это уместно, подумайте о том, чтобы потратить несколько месяцев на оптимизацию своего кредитного профиля, прежде чем искать новую ипотеку. Если вы не уверены в своей кредитоспособности, вы можете получить свой кредитный отчет и FICO ® . Оценка ☉ бесплатно от Experian.
Это не совсем действенный шаг, на который вы можете решиться, но многие американские домовладельцы извлекли выгоду из него с начала этого десятилетия:поскольку строительство новых домов застопорилось из-за нехватки материалов, связанной с пандемией COVID-19, предложение жилья сократилось и цены на жилье значительно выросли на большей части территории Соединенных Штатов. Как и рост цен, связанный с улучшением дома, эти рыночные скачки цен напрямую влияют на вашу долю в собственности.
В обычных рыночных условиях дома в хорошем состоянии ежегодно дорожают примерно на 3%. Рынок продавцов, который начался примерно в 2020 году, в большей части страны рос гораздо быстрее. Экономические силы по-разному влияют на сообщества и районы внутри них, поэтому стоимость вашего дома могла в большей или меньшей степени повыситься, но, возможно, стоит проконсультироваться со специалистом по недвижимости по поводу стоимости вашей собственности. Если вы планируете продать или хотите запросить удаление частного ипотечного страхования, переоценка может оказаться полезной.
«Ипотечный заемщик» и «домовладелец» часто используются взаимозаменяемо, но пока вы выплачиваете ипотечный кредит, вы действительно владеете только капиталом, который вы накопили в своей собственности. Применяя перечисленные здесь приемы для более быстрого накопления собственного капитала, вы можете быстрее стать полноправным собственником жилья или оставить больше денег для работы, когда вы продаете свой текущий дом, чтобы купить новый.