Если вы обнаружите, что не можете покрыть ежемесячный платеж по ипотеке, важно действовать быстро. Это начинается с обращения к вашему кредитору и изучения вариантов защиты вашего дома, финансов и кредита.
Просроченный платеж по ипотеке, как и любой просроченный платеж по кредиту, обычно стоит вам штрафов или сборов, и если ваш платеж просрочен на 30 дней, ваш ипотечный кредитор сообщит о просрочке в национальные кредитные бюро (Experian, TransUnion и Equifax). Это приводит к тому, что в вашем кредитном отчете появляется отрицательная запись, где она остается в течение семи лет.
Даже один просроченный платеж может значительно снизить ваш кредитный рейтинг, а последующие пропущенные платежи могут иметь кумулятивный эффект. Негативное влияние пропущенных платежей со временем уменьшается, но три пропущенных платежа по ипотеке подряд могут стать основанием для кредитора начать процесс обращения взыскания на дом и его перепродажи.
Если вы обеспокоены тем, что можете пропустить платеж по ипотеке, рассмотрите возможность использования одного или нескольких из следующих вариантов, чтобы избежать расходов, боли и негативных кредитных последствий потери права выкупа. Какие действия наиболее применимы к вам, зависит от причин вашего финансового затруднения, от того, ожидаете ли вы, что эти проблемы будут временными или бессрочными, и от того, что наиболее целесообразно для вас и вашей семьи.
Если вы не можете платить по ипотеке из-за временных финансовых затруднений, вы можете попросить своего кредитора об отсрочке по ипотеке, которая уменьшает или даже приостанавливает ваши платежи по ипотеке на срок до 12 месяцев, пока вы не сможете возобновить свои платежи.
Если вам предоставляется отсрочка, кредитор согласится воздержаться от обращения взыскания в течение периода отсрочки. Имейте в виду, что вы должны будете погасить все платежи, которые были приостановлены (или просрочены) в течение этого времени, как правило, в виде единовременного платежа или в рамках плана погашения.
Если у вас хороший кредит, получение новой ипотеки с более низким ежемесячным платежом может сделать ваши платежи за дом более доступными. Как правило, рефинансирование работает лучше всего, если у вас есть не менее 20% собственного капитала в доме (чтобы вы могли избежать ипотечного страхования по новому кредиту) и вы можете получить новый кредит по значительно более низкой процентной ставке, чем по текущему кредиту.
Процесс рефинансирования может занять недели или даже месяцы, и вам, вероятно, придется заплатить (или профинансировать) сборы за выдачу нового кредита. Если вы уже пропустили платежи по текущему кредиту, это может снизить ваши шансы на одобрение новой ипотеки.
В процессе модификации ипотечного кредита ваш ипотечный кредитор постоянно корректирует условия вашего кредита, чтобы сделать ваши ежемесячные платежи более управляемыми. Это обычно продлевает срок вашего кредита на несколько месяцев (и платежей), а это означает, что кредит будет стоить вам больше в виде процентных платежей, чем в соответствии с первоначальным графиком платежей. Вы можете почувствовать, что это достойный компромисс, если вы надеетесь сохранить свой дом.
Кредиторы не обязаны предоставлять модификации ипотеки, и обычно делают это для клиентов с сильным кредитом, которые могут показать, что они смогут не отставать от платежей в соответствии с новыми условиями кредита.
Если дом стоит больше, чем вы должны, его продажа может иметь наибольший финансовый смысл. На современных рынках недвижимости дом в хорошем состоянии может быть продан относительно быстро.
Просто имейте в виду, что любые платежи по ипотеке, которые вы пропустите даже во время быстрого процесса продажи, могут оказать существенное негативное влияние на ваши кредитные отчеты и оценки. Если возможно, постарайтесь не отставать от всех ваших платежей, пока вы работаете над продажей своего дома.
Если вы можете переехать к друзьям или семье за небольшую плату или бесплатно, сдача дома в аренду может быть хорошим вариантом, если вы можете собрать достаточно арендной платы для покрытия платежей по ипотеке. Прежде чем стать арендодателем, имейте в виду следующее:
Кроме того, если вы подвергнетесь взысканию после сдачи имущества в аренду, арендаторы могут иметь основания подать на вас в суд.
При короткой продаже кредитор соглашается позволить вам продать свой дом и принять сумму продажи (даже если она меньше, чем вы должны) в обмен на погашение кредита. Как и другие расчеты по кредиту, короткая продажа будет отображаться как отрицательная запись в вашем кредитном отчете и, вероятно, снизит ваш кредитный рейтинг.
Короткая продажа наносит меньший ущерб кредиту, чем потеря права выкупа, и может помочь вам избежать выплаты судебного решения по недостатку — своего рода штрафа, присуждаемого кредиторам в некоторых штатах, когда стоимость залога по кредиту меньше, чем сумма долга. Обратите внимание, однако, что в некоторых штатах списанные суждения об убытках считаются налогооблагаемым доходом.
В соответствии с актом вместо обращения взыскания вы соглашаетесь освободить дом и передать ключи ипотечному кредитору в обмен на кредитора, освобождающего вас от ваших ипотечных обязательств. Это может быть менее затратным и трудоемким, чем процесс обращения взыскания, и может даже включать в себя соглашение «наличные за ключи», которое дает вам немного денег, чтобы использовать их для оплаты нового жилья.
Как форма урегулирования долга, акт вместо обращения взыскания имеет негативные последствия для вашего кредита, но они, как правило, менее серьезны, чем лишение права выкупа.
Борьба за оплату ипотеки или любого другого счета никогда не бывает приятной, как и все варианты, перечисленные выше. Некоторые могут потребовать, чтобы вы отказались от своего дома, другие могут нанести ущерб вашему кредиту, а некоторые делают и то, и другое. Но если вы находитесь в режиме выживания, иногда лучшее, что вы можете сделать, это попытаться сдержать ущерб и выбрать вариант, который оставит вас в лучшем положении, чтобы начать все сначала.
Независимо от того, насколько плачевными могут быть ваши финансовые перспективы, решительность и активность помогут вам избежать потери права выкупа или банкротства и приблизит вас к тому, чтобы снова встать на ноги, будь то в вашем нынешнем доме или в другом, ожидающем вас впереди. Хорошее представление о том, в каком состоянии находятся ваши финансы, может помочь. Вы можете получить бесплатный кредитный мониторинг от Experian, который поможет вам понять факторы, влияющие на вашу кредитоспособность, и то, как вы можете улучшить свою кредитоспособность даже в трудные времена.