Затраты на закрытие — сборы, налоги и другие расходы, которые вы должны оплатить при подписании ипотечного кредита, — могут быть дорогостоящим элементом любой покупки дома, рефинансирования или кредита под залог дома. По данным ClosingCorp, компании, занимающейся данными о недвижимости, средние затраты на закрытие домов на одну семью в США в первой половине 2021 года составили 6 837 долларов США, включая налоги, и 3 836 долларов США без их учета. Средние затраты на рефинансирование дома при закрытии составили 2398 долларов США.

Вот обзор того, как работают затраты на закрытие, и несколько советов о том, как вы можете снизить их и сэкономить деньги.

Что такое затраты на закрытие? <сильный>

Заключительные расходы обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома и обычно оплачиваются авансом в день завершения покупки дома и финансирования, которое позволяет это сделать. Они включают в себя несколько категорий сборов, например приведенные ниже.

Комиссия, уплаченная ипотечному кредитору

Сборы за отправку взимаются кредитором как часть стоимости выдачи ипотечного кредита. Они обычно выражаются в виде «баллов», где каждый балл означает 1% от покупной цены. Размеры этих сборов различаются, но обычно они составляют от 0,5% до 1,5% от суммы кредита.

Скидки , также выраженные в баллах, являются необязательными платежами, которые вы можете сделать при закрытии сделки в обмен на снижение процентной ставки по ипотечному кредиту. Цены могут варьироваться в зависимости от кредитора и срока кредита, но оплата одного пункта (1% от покупной цены) при закрытии может снизить процентную ставку по кредиту на 0,25%. По типичной 30-летней ипотеке даже небольшое снижение процентной ставки может сэкономить вам тысячи долларов в течение срока действия кредита.

Вы должны обсудить варианты скидок, доступные по вашему кредиту, с вашим кредитором и решить, хотите ли вы их оплатить и сколько они стоят, задолго до закрытия, чтобы документы, которые вы подписываете при закрытии, отражали эти условия.

Как правило, вам придется платить за страхование ипотечного кредита. если вы вносите первоначальный взнос менее 20% от покупной цены вашего дома. Для обычных кредитов кредитор, вероятно, потребует, чтобы вы купили частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить их от финансовых потерь в случае, если вы не сможете погасить кредит. Аналогичным образом для получения ссуды через Федеральное жилищное управление может потребоваться страховая премия по ипотечному кредиту.

Платежи сторонним поставщикам услуг

Типичная продажа дома требует услуг нескольких специалистов, и плата за их услуги часто оплачивается при заключении сделки.

Они могут включать:

• Плата за проверку дома: Домашнему инспектору платят за выявление материальных дефектов или структурных проблем, влияющих на цену продажи недвижимости.
• Плата за оценку: Кредиторы обычно требуют, чтобы оценщик по их выбору определил справедливую рыночную стоимость дома. Это делается путем осмотра недвижимости и анализа цен, по которым продаются сопоставимые дома в этом районе.
• Службы поиска по названию: Поиск по титулу проверяет законное право продавца на передачу собственности покупателю и отмечает любые залоговые права, которые, возможно, придется снять до завершения продажи.
• Премии по страхованию титула: Продавцы, как правило, должны купить страховой полис (обычно его стоимость составляет около 1000 долларов США), чтобы защитить кредитора от любых судебных или административных расходов, которые возникают, если при поиске правового титула обнаруживаются залоговые права или другие претензии в отношении собственности. Продавцы также могут приобрести страховку титула для покрытия собственных расходов на случай, если для выставления права собственности на продажу потребуется судебный иск.
• Гонорар адвоката по недвижимости: Обычно и желательно (и обязательно в некоторых юрисдикциях), как покупатель, так и продавец нанимают адвокатов для проверки договоров купли-продажи до завершения продажи дома. В более сложных сделках — если дом занят арендаторами во время продажи, например, или если продажа зависит от выполнения продавцом определенного ремонта или улучшений — адвокаты могут играть более активную роль, разрабатывая положения контракта для защиты интересы своих клиентов.
• Комиссия агентов с продаж: Агенты по недвижимости, представляющие покупателя и продавца, обычно делят комиссию в размере от 5 % до 6 % от продажной цены.

Депозитные счета

Наряду с суммой, которую вы должны по ипотеке, кредиторы обычно собирают 1/12 вашего годового счета по налогу на имущество и 1/12 страхового полиса вашего домовладельца в каждом ежемесячном счете. Средства, которые кредитор собирает для уплаты налогов и страховки, помещаются на специальный сберегательный счет, известный как счет условного депонирования, с которого кредитор (или ипотечная служба) оплачивает налоги и страховые счета от вашего имени. В соответствии с федеральным законодательством кредитор может потребовать, чтобы вы поместили свои налоговые и страховые платежи за первый год на условное депонирование при закрытии сделки, а также платежи по ипотеке за два месяца (включая премии PMI, если применимо), чтобы предоставить кредитору свободу действий в случае, если вы задержка ежемесячных платежей.

Сумма платежей условного депонирования, требуемых при закрытии сделки, может широко варьироваться в зависимости от местного налога на имущество и страховых тарифов. Если вы покупаете дом в районе, подверженном стихийным бедствиям, таким как наводнения, землетрясения или торнадо, вашему кредитору может потребоваться специальное страховое покрытие на случай этих событий, а страховые взносы за первый год также будут помещены на условное депонирование.

Прогнозирование общих затрат на закрытие

Думая о покупке дома, легко сосредоточиться на сумме первоначального взноса, который вы сможете внести за свой дом, и на том, сколько денег вы сможете занять на основе этого первоначального взноса. Важно помнить, что вам нужно будет выписать чек не только на авансовый платеж в день завершения продажи, а также убедиться, что вы правильно распределили средства.

Вот несколько способов предугадать, сколько вам понадобится при закрытии:

• Изучите оценки кредита. Когда вы готовы сделать ставку на дом, разумно подать заявку на ипотеку от нескольких кредиторов, сравнить условия кредитования и найти лучшее предложение, которое вы можете получить. В течение трех дней после получения вашего заявления каждый кредитор, одобривший ваше заявление, должен отправить вам стандартизированный документ с оценкой кредита, который включает раздел, в котором подробно описаны ожидаемые затраты на закрытие, включая предполагаемые налоги и комиссионные кредитора. Вы можете использовать их, чтобы получить представление о том, сколько вам потребуется в дополнение к первоначальному взносу в день закрытия.
• Изучите заключительную информацию. После того, как вы примете предложение по ипотечному кредиту и получите окончательное одобрение на закрытие дома, кредитор выпустит заключительный документ с раскрытием информации не менее чем за 72 часа до закрытия, в котором будут указаны прогнозируемые затраты на закрытие, указанные в оценке кредита. Часто бывает некоторое расхождение между оценкой кредита кредитора и его окончательным раскрытием информации о закрытии, поэтому важно тщательно сравнить два документа, чтобы увидеть, что могло измениться и как это повлияет на ваши общие затраты на закрытие. Если вас не устраивают какие-либо изменения, вы можете отменить ссуду (и продажу) в любое время до закрытия.

Кто оплачивает расходы на закрытие?

Большинство расходов на закрытие, перечисленных выше, обычно оплачивает покупатель жилья, за исключением следующих:

• Переходный налог: Этот сбор, взимаемый многими сообществами, требуется, чтобы владелец недвижимости мог передать право собственности другому лицу.
• Комиссия за продажу недвижимости: Агенты по недвижимости, представляющие покупателя и продавца, обычно делят комиссию в размере около 6% от покупной цены, которая выплачивается из выручки продавца от продажи. (Комиссия берется из денег, которые покупатель платит продавцу после завершения продажи, поэтому комиссию можно считать частью цены дома.)

Расходы на закрытие, традиционно оплачиваемые покупателем, включают:

• Плата за проверку дома
• Плата за оценку
• Плата за поиск названия
• Гонорар юриста, представляющего их интересы при продаже

Можно ли договориться о расходах на закрытие?

Стоимость налогов определяется местным законодательством, но многие другие расходы на закрытие могут быть предметом переговоров. Сотрудничая с кредитором, продавцом и агентами по недвижимости, вы можете внести некоторые коррективы в расходы, которые сэкономят ваши деньги.

Возможно, вам удастся убедить высоко мотивированного продавца оплатить некоторые заключительные расходы, которые покупатель традиционно покрывает, например, сборы за оценку и осмотр дома и даже некоторые сборы кредитора, такие как начальные баллы. Продавец также может договориться о размере своей комиссии со своим агентом по недвижимости или выбрать агента, исходя из его готовности работать за сниженную комиссию.

Обратите внимание, что гибкость в этих вопросах может зависеть от рыночных условий. Кредиторы и продавцы, скорее всего, будут более склонны идти на уступки, если климат продаж будет вялым, недвижимость выставлена ​​на продажу в течение длительного периода или если не рассматриваются другие серьезные предложения о покупке. Согласование комиссий и процентных ставок является более сложной задачей на высококонкурентных рынках недвижимости, таких как те, которые наблюдались в США в последние несколько лет.

Адвокаты и агенты по недвижимости могут посоветовать вам, где у вас есть лучшие возможности для переговоров о лучших условиях. Они должны работать с кредитором и представителями продавца, чтобы выработать детали. Кредитный договор и договор купли-продажи, подготовленные к закрытию, должны отражать окончательные условия; день закрытия — не время для переговоров.

Как сократить расходы на закрытие?

Невозможно избежать всех расходов на закрытие — например, неизбежны налоги — но есть несколько подходов, которые вы можете использовать, чтобы уменьшить сумму чека, который вам придется выписать в день закрытия.

• Наймите собственных специалистов. Агенты по недвижимости и кредиторы обычно работают с короткими списками профессионалов, таких как оценщики, поставщики услуг по поиску прав собственности и жилищные инспекторы, и эти предпочтительные поставщики могут быть более дорогими, чем другие, которых вы можете нанять самостоятельно. Если вы готовы потрудиться, чтобы найти более дешевые услуги, вы можете сэкономить немного денег, наняв некоторых из них самостоятельно. Если вы пойдете по этому пути, обязательно тщательно проверяйте всех, кого вы нанимаете.
• Спросите о поощрениях за лояльность. Банк или кредитный союз, в котором у вас есть текущий или сберегательный счет, может предлагать скидки или другие стимулы существующим клиентам, которые обращаются к ним за ипотекой. Эти инсайдерские поощрения лояльности могут сэкономить вам всего несколько сотен долларов в день закрытия, поэтому они имеют смысл только в том случае, если предложение кредита в остальном конкурентоспособно с другими кредиторами, к которым вы подавали заявку, но каждая мелочь помогает в день закрытия.
• Подумайте о кредитах без затрат на закрытие. Если вы ищете новый ипотечный кредит или хотите рефинансировать существующий ипотечный кредит, вы, вероятно, услышите об ипотечных сделках и сделках по рефинансированию, которые не требуют затрат на закрытие. Эти договоренности не покрывают налоги, но они могут значительно уменьшить размер чека, который вам придется выписать при закрытии сделки. Обратите внимание, что они обычно заставляют вас платить другими способами — соглашаясь на более высокую процентную ставку, чем если бы вы платили комиссионные авансом, или «зачисляя» комиссионные, добавляя их к сумме ваших платежей и распределяя платежи ( и применимые процентные платежи) в течение срока действия кредита.

Что делать, если я не могу позволить себе расходы на закрытие?

Существуют программы, помогающие покупателям жилья, которым трудно позволить себе закрыть расходы:

• Посмотрите, может ли ваш работодатель помочь. Некоторые работодатели предлагают помощь в оплате первоначального взноса для работников, покупающих дома. Покрытие части вашего первоначального взноса может высвободить наличные деньги, чтобы помочь оплатить заключительные расходы. Обратитесь в отдел кадров вашего работодателя, чтобы узнать, существует ли такая программа и как на нее претендовать.
• Изучите варианты помощи покупателям жилья. Многие сообщества предлагают гранты и другие формы финансовой помощи, которые могут компенсировать затраты покупателей жилья в их сообществах. Некоторые программы доступны для лиц с доходом ниже установленного порога, другие распространяются на представителей определенных профессий (учителей, служб экстренного реагирования и т. д.), а третьи предназначены для поощрения приобретения жилья в собственность в определенных городах или районах. Ваш специалист по недвижимости должен подсказать вам подходящие программы, а Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) поддерживает полезные ресурсы для поиска программ помощи при покупке жилья в каждом штате.
• Обратитесь за помощью к близким. Подумайте о том, чтобы попросить члена семьи или друга одолжить или дать вам немного наличных, которые вы можете использовать для покрытия расходов на закрытие.
• Уменьшите первоначальный взнос. Если ваш кредитор готов принять более низкий первоначальный взнос по кредиту, это может позволить вам вложить больше денег на покрытие расходов на закрытие. Если кредитор соглашается, имейте в виду, что в долгосрочной перспективе это будет стоить вам больше денег:вы можете ожидать увеличения взимаемой процентной ставки. Кроме того, если ваш первоначальный взнос упадет ниже 20 % от покупной цены, вы также можете ожидать, что кредитор потребует ипотечного страхования.

Вычитаются ли расходы на закрытие из налогов?

Некоторые виды затрат на закрытие вычитаются из ваших федеральных подоходных налогов за год, в котором вы закрыли покупку. Если дом является вашим основным местом жительства, возможные вычеты включают:

• Налоги на недвижимость в размере до 10 000 долларов США (для пар, подающих совместную декларацию; 5 000 долларов США для каждой пары, подающих декларацию по отдельности) вычитаются из федерального подоходного налога за тот год, когда уплачивается налог на недвижимость. (Если вы вносите предоплату налога на имущество при закрытии этого года по счету, который не должен быть выплачен до следующего года, вы должны подождать до следующего года, чтобы получить вычет.)
• Проценты, выплачиваемые на сумму до 750 000 долларов США по основной сумме кредита, вычитаются из федерального подоходного налога в том году, когда производятся платежи.
• Дисконтные баллы, которые вы платите за снижение процентной ставки по ипотеке, считаются предоплатой процентов и поэтому не облагаются налогом.
• Сборы за выдачу ипотечного кредита, даже если они оплачиваются продавцом, также подлежат вычету из вашего федерального подоходного налога.
• Премии по страхованию ипотечного кредита в настоящее время не облагаются налогом (но не всегда и, возможно, не будут облагаться налогом в будущем; узнайте у своего налогового специалиста, как действовать дальше).

Итог

Затраты на закрытие в значительной степени зависят от вашей кредитоспособности, а кредитные отчеты и кредитные рейтинги, основанные на них, являются важными критериями, которые кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Прежде чем вы начнете покупать дом, разумно подвести итоги вашего кредитного отчета, проверить свой кредитный рейтинг и, если это уместно, принять меры, чтобы получить свой кредит в наилучшей форме, прежде чем подавать заявку на ипотечные кредиты. Тщательное планирование сегодня поможет отпраздновать первый день закрытия.