Не можете позволить себе платить по ипотеке? Ты не одинок. По данным Национальной ипотечной базы данных Бюро финансовой защиты потребителей, по состоянию на март 2021 года примерно 0,8% ипотечных кредитов по всей стране просрочены на срок от 30 до 89 дней. И эта цифра может возрасти, поскольку ипотечные кредиты снимаются с досрочного погашения, вызванного планами помощи COVID-19, и домовладельцы должны снова начать вносить платежи.

По мере того, как платежи по ипотеке задерживаются, ваш кредит может перейти в дефолт, что позволяет кредитору принять меры, чтобы возместить свои убытки. Если вы столкнулись с угрозой потери права выкупа и беспокоитесь о том, что потеряете свой дом, очень важно искать варианты, которые могли бы помочь вам вернуть ваш кредит. Вот как развивается дефолт по ипотеке, каковы возможные последствия и как с этим бороться.

Что означает невыплата ипотечного кредита?

Когда вы получаете ипотечный кредит, ваш кредитор ожидает своевременных ежемесячных платежей, которые покрывают основную сумму и проценты по ипотечному кредиту. Если вы задержите платежи или вообще перестанете платить, вы рискуете не выплатить ипотечный кредит.

Просрочка по ипотечному кредиту также может возникнуть по другим причинам, в том числе:

• Неуплата налогов на недвижимость
• Отсутствие надлежащей страховки домовладельцев
• Повреждение дома, снижающее стоимость его имущества
• Передача права собственности на недвижимость новому владельцу без одобрения кредитора
• Неспособность занять дом, даже если вы обязаны это сделать в соответствии с ипотечным договором

Каковы последствия неуплаты ипотечного кредита?

В случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту кредитор может потребовать полной оплаты всего непогашенного остатка. Вы получите письмо по почте с соблюдением того, что называется «оговоркой об ускорении», и у вас будет установленный период для приведения вашего кредита в действие. Если вы не в состоянии заплатить эту сумму, кредитор может прибегнуть к обращению взыскания и выселению.

Кредитор должен подождать не менее 120 дней после первоначального дефолта, чтобы начать процесс обращения взыскания в соответствии с федеральным законом. Однако подробности зависят от применимых законов вашего штата.

Кредиторы обычно подают один из следующих документов:

• Обращение взыскания в судебном порядке: Кредитор отправит письмо с требованием оплаты в течение 30 дней. Если вы не заплатите, местный суд или офис шерифа проведут аукцион, чтобы продать вашу собственность тому, кто предложит самую высокую цену. Судебное взыскание разрешено во всех штатах и ​​является обязательным в некоторых штатах.
• Строгое обращение взыскания: Это влечет за собой подачу иска кредитором против домовладельца, и обычно это происходит, если непогашенный остаток по ипотечному кредиту превышает стоимость имущества. Если заемщик не платит в течение установленного срока, установленного судом, право собственности на имущество возвращается кредитору. Строгая потеря права выкупа разрешена только в нескольких штатах.
• Право продажи или конфискация права выкупа по закону: Как и в случае обращения взыскания в судебном порядке, кредитор отправляет уведомления с требованием выплаты в определенные сроки. Аукцион проводится ипотечной компанией после периода ожидания, если заемщик не платит. Эта форма обращения взыскания разрешена в нескольких штатах. Он может применяться только в том случае, если в договор об ипотеке включен пункт о праве продажи.

Если ваш дом лишен права выкупа, ваш кредитный рейтинг может серьезно пострадать, и потеря права выкупа задержится в вашем отчете на срок до семи лет. В дополнение к ущербу для кредитной истории, который, вероятно, возникнет в результате потери права выкупа, наличие потери права выкупа в вашем кредитном отчете может значительно затруднить получение другой ипотеки.

Сколько времени занимает дефолт по ипотеке?

Вот типичный график дефолта по ипотеке и возможного обращения взыскания:

• Первый пропущенный платеж: Большинство кредиторов предлагают отсрочку платежа по ипотеке в течение 10–15 дней, прежде чем взимать плату за просрочку платежа.
• Закладная по умолчанию: Если кредит просрочен на 30 и более дней, о просрочке сообщается в бюро кредитных историй. Если просроченные платежи заемщика нарушили соглашение, содержащееся в векселе, кредитор может считать ипотеку неисполненной. Кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств по почте заемщику, сообщая о намерении начать процесс обращения взыскания. Обычно это происходит после нескольких пропущенных платежей, но сроки неплатежа могут различаться в зависимости от кредитора и законодательства штата.
• До обращения взыскания : Если заемщик не может представить просроченные платежи и привести кредит в действие к дате, установленной кредитором, обращение взыскания будет продолжено. Время между дефолтом и завершением процесса обращения взыскания называется стадией до обращения взыскания.
• Выкуп: Кредитор обращается в суд с ходатайством о возбуждении исполнительного производства. Суд также назначает доверительного управляющего для надзора за аукционом. Если подано внесудебное обращение взыскания, кредитор может принять меры сразу и завершить процесс всего за несколько месяцев. Но судебные взыскания требуют утверждения судом каждого шага, что часто приводит к затягиванию процесса.
• Уведомление о продаже доверенного лица: Доверительный управляющий публично показывает объявление с описанием собственности и сообщает, когда будет проведен аукцион.
• Аукцион: Имущество выставляется на торги доверительным управляющим. Начальная ставка определяется суммой задолженности по ипотеке, оценочной стоимостью и другими неоплаченными налоговыми счетами и залогами. Если недвижимость не удается продать на аукционе, она переходит в собственность кредитора (REO) и выставляется на продажу как есть.
• Уведомление о выселении: Независимо от того, продается ли имущество на аукционе или возвращается кредитору в качестве REO, жильцам выдается уведомление о выселении. Им нужно будет освободить помещение в течение определенного периода времени.

Как исправить просрочку по ипотечному кредиту?

Свяжитесь с вашим кредитором прямо сейчас, чтобы обсудить ваше финансовое положение. Они могут предложить планы погашения, снисходительность или другие формы помощи, чтобы помочь вам вернуться в нужное русло.

Кроме того, поговорите с консультантом по жилищным вопросам, утвержденным Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Утвержденный HUD консультант рассмотрит ваше финансовое положение и порекомендует федеральные программы и программы штата, которые могут помочь вам избежать или устранить дефолт по ипотеке. Бюро финансовой защиты прав потребителей ведет базу данных консультантов по жилищным вопросам.

Вы также можете изучить варианты рефинансирования или изменить свою ипотеку, чтобы не задерживать платежи по ипотеке. Если вы рефинансируете, вы получите новый ипотечный кредит с новыми условиями. Если вы получите модификацию ипотечного кредита, у вас останется тот же кредит, но ваш кредитор продлит срок кредита, снизит процентную ставку или изменит тип кредита. В любом случае цель состоит в том, чтобы снизить платеж по ипотеке, чтобы она стала более доступной.

Акт вместо обращения взыскания является еще одним способом избежать взыскания. В соответствии с этим соглашением вы передаете кредитору собственность и, возможно, ведете с ним переговоры об устранении или уменьшении остатка, который вы должны. Вы также можете уйти со средствами, необходимыми для переезда, по соглашению «наличные за ключи». Или вы можете продать свой дом с одобрения кредитора за меньшую сумму, чем вы должны (короткая продажа), чтобы облегчить огромные платежи по ипотеке, которые вы больше не можете себе позволить. Эти варианты позволяют свести к минимуму серьезное влияние на вашу кредитную историю, связанное с лишением права выкупа, но они все же могут привести к кредитному ущербу.

Примите меры, чтобы избежать дефолта по ипотеке

Неинтересно бороться с платежами по ипотеке. К счастью, есть способы избежать или исправить дефолт по ипотеке и сохранить свой дом. Немедленно свяжитесь со своим кредитором, если вы знаете, что пропустите платеж или если он уже просрочен. Они могут работать с вами или давать рекомендации, чтобы помочь вам получать текущие платежи и оставаться дома.

Между тем, вы должны воспользоваться возможностью, чтобы пересмотреть свой план расходов и определить расходы, которые вы можете сократить или исключить, чтобы высвободить средства. Также идеально использовать другие возможности увеличить свой доход, чтобы решить эту проблему.

Если вы планируете рефинансировать свой жилищный кредит, чтобы получить более доступный ежемесячный платеж, изучите кредиторов, чтобы определить, какие из них подходят. Кроме того, проверьте свой бесплатный кредитный отчет и кредитный рейтинг от Experian, чтобы знать, как вы относитесь к тому, что кредиторы учитывают ваше кредитное состояние при подаче заявки.