Вам нужен доступ к большому количеству наличных денег, но у вас нет ликвидных активов, которые вы могли бы использовать? Если вы похожи на многих американцев, ваш дом — это ваш самый ценный актив. По мере того как вы выплачиваете ипотечный кредит и стоимость недвижимости увеличивается, вы создаете собственный капитал — разницу между суммой, которую вы должны по ипотечному кредиту, и текущей стоимостью вашего дома. Кредитная линия собственного капитала, или HELOC, — это возобновляемый кредит, который позволяет вам использовать этот собственный капитал, чтобы занимать деньги.

Как работает кредитная линия под залог жилья

Кредиторы HELOC позволяют вам занимать от 60% до 85% от текущей оценочной стоимости вашего дома за вычетом остатка по ипотечному кредиту. Например, предположим, что ваш дом стоит 350 000 долларов, а вы все еще должны по ипотеке 110 000 долларов. У вас есть собственный капитал в размере 240 000 долларов США, поэтому вы можете занять до 204 000 долларов США, в зависимости от вашего дохода, кредитоспособности и других факторов.

Не путайте HELOC с ипотечным кредитом. Кредиты под залог недвижимости — это кредиты в рассрочку, то есть вы погашаете их в течение определенного количества лет с фиксированным ежемесячным платежом и процентной ставкой. HELOC — это возобновляемый кредит, как и кредитная карта, поэтому вы можете выбрать, какую часть кредитной линии использовать. HELO обычно имеют переменные процентные ставки.

Как правило, вы можете использовать кредитную линию в течение 10 лет (так называемый «период использования»). В течение этого времени вы платите только проценты по сумме займа, хотя некоторые кредиторы позволяют вам также производить платежи по основной сумме кредита. Когда период розыгрыша заканчивается, HELOC закрывается; в этот момент вы должны либо погасить остаток (как правило, в течение 20-летнего периода), либо рефинансировать кредит.

Для чего можно использовать HELOC?

Доходы от HELOC могут быть использованы для любых целей по вашему выбору. Однако наиболее распространенными причинами, по которым домовладельцы покупают HELOC, являются:

• Финансирование ремонта дома :многие люди используют HELOC для оплаты улучшений дома, которые увеличивают стоимость дома. HEOC могут быть хорошим способом финансирования реконструкции дома, потому что они позволяют вам брать взаймы ровно столько, сколько вам нужно для каждого этапа проекта. В зависимости от того, насколько улучшения увеличивают стоимость вашего дома, вы даже можете вычесть часть или все проценты по HELOC во время налогообложения, если вы перечислите вычеты. Узнайте больше о вариантах кредита на ремонт жилья.
• Доступ к более низким процентным ставкам по кредиту :Если вы столкнулись с огромными медицинскими счетами, счетами по кредитным картам или другим значительным долгом, вы можете использовать HELOC с более низкой процентной ставкой, чтобы получить деньги, необходимые для погашения долга с более высокой процентной ставкой. Однако, если вы выберете этот вариант, важно убедиться, что вы снова не влезете в долги. В противном случае вы можете подвергнуть свой дом риску, если не сможете заплатить HELOC.
• Оплата расходов на образование :поскольку образование обычно считается хорошей инвестицией, некоторые люди используют HELOC для оплаты обучения в колледже для своих детей или для оплаты дальнейшего образования для себя.
• Начало бизнеса :Получение кредита для начала бизнеса может быть затруднено, поэтому многие начинающие предприниматели используют HELOC для финансирования своего запуска. Однако важно взвесить возможные последствия:если ваш бизнес потерпит неудачу, вы можете потерять и свой бизнес, и свой дом.

На что обратить внимание перед получением HELOC

Прежде чем получить HELOC, вы должны тщательно взвесить преимущества и недостатки.

Преимущества HELOC

• Низкие процентные ставки :поскольку они обеспечены вашим домом в качестве залога, HELOC имеют более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты или кредитные карты.
• Большие суммы :В зависимости от суммы вашего собственного капитала, HELOC может позволить вам занимать большие суммы денег. Получить кредитную карту с кредитным лимитом более 150 000 долларов США может быть совсем несложно для Ким Кардашьян, но для большинства из нас HELOC – это более простой способ получить такой кредит.
• Гибкость :В отличие от кредита, который требует заимствования всей суммы единовременно, HELOC позволяет вам использовать столько кредита, сколько вам нужно. Если вы получаете HELOC в размере 100 000 долларов США на проект реконструкции дома, и в итоге он стоит всего 75 000 долларов США, вам никогда не придется использовать эти дополнительные 25 000 долларов США (что означает, что вам никогда не придется их возвращать). Если бы вы взяли кредит на эту сумму, вам все равно пришлось бы вернуть 25 000 долларов плюс проценты.

Недостатки HELOC

• Уменьшает ваш капитал :Создание справедливости в вашем доме занимает много времени. HELOC может уничтожить значительную часть вашего капитала или, в некоторых случаях, вернуть вас туда, где вы начали. Это может стать проблемой, если стоимость жилья в вашем районе имеет тенденцию к колебаниям или если она неожиданно падает, как это произошло во время рецессии 2008 года. (На самом деле, если стоимость вашего дома существенно снизится, ваш кредитор может заморозить ваш HELOC.)
• Внезапное увеличение платежей :когда период розыгрыша закончится, ваши платежи существенно увеличатся, потому что вы должны погасить основную сумму кредита. Это может сильно ударить по вашему бюджету. Если вы не готовы к таким расходам или ваше финансовое положение ухудшилось за 10 лет, прошедших с момента получения кредита, у вас могут возникнуть трудности с выплатами, и вы можете потерять дом.
• Рискуя своим домом :Самый большой недостаток HELOC? Вы отдаете свой дом в качестве залога и можете потерять его, если не сможете погасить взятые взаймы деньги.

Как получить сертификат HELOC

Когда вы подаете заявку на HELOC, кредиторы проведут оценку имущества, чтобы определить стоимость вашего дома, чтобы они могли установить, сколько у вас капитала. Они также выполнят поиск по названию и проведут проверку кредитоспособности. Однако наличие существенного капитала в вашем доме - это еще не все, что нужно для квалификации. Кредиторы HELOC обычно хотят, чтобы у вас был кредитный рейтинг не менее 680; 700 лучше, а некоторым может потребоваться 720 или больше. Ваш кредитный рейтинг и количество собственного капитала в вашем доме являются ключевыми факторами при определении условий кредита. Если ваш кредитный рейтинг находится на низком уровне, наличие большого капитала может сбалансировать его. Узнайте больше о том, какой кредитный рейтинг вам нужен, чтобы получить HELOC.

Чтобы оценить вашу способность погасить кредитную линию, кредиторы также будут учитывать соотношение вашего долга к доходу, или DTI (то есть процент вашего общего дохода, который идет на погашение непогашенной задолженности) и как долго вы работали. . Они также будут следить за любыми прошлыми финансовыми проблемами, такими как банкротства или лишение права выкупа, в вашей кредитной истории.

Прежде чем подавать заявку на HELOC, рекомендуется получить бесплатный кредитный отчет и проверить свой кредитный рейтинг, чтобы увидеть, где вы находитесь. При необходимости примите меры, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку; это может повысить ваши шансы на участие в программе HELOC.

Как HELOC может повлиять на ваш кредитный рейтинг

Как и в случае с любым типом кредита, то, как вы используете свой HELOC, может повлиять на ваш кредитный рейтинг как положительно, так и отрицательно. Например, использование доходов от HELOC для погашения долга по кредитной карте с высокой процентной ставкой может помочь улучшить ваш кредитный рейтинг (до тех пор, пока вы снова не начнете увеличивать баланс своей кредитной карты). Вы также можете улучшить свой кредитный рейтинг, своевременно внося платежи в HELOC.

Каковы альтернативы HELOC?

HELOC — не единственный вариант, когда вам нужно перестроить дом или оплатить другие крупные расходы. Другие альтернативы, которые следует рассмотреть, включают:

• Личные кредиты :Личный кредит не требует залога, поэтому, в отличие от HELOC или кредита под залог дома, вам не нужно ставить на карту свой дом. Хотя это хорошая новость для вашего дома, это также означает, что личные кредиты имеют более высокие процентные ставки, чем кредиты под залог дома или HELOC. Как и в случае с любым типом кредита, вы получите всю сумму кредита единовременно и будете вносить фиксированные ежемесячные платежи. Личные кредиты имеют более короткие периоды погашения, чем кредиты под залог недвижимости, поэтому они лучше всего подходят, если вам нужно занять меньшую сумму денег. Узнайте больше о разнице между личным кредитом и кредитной линией.
• Кредит под залог недвижимости :Как и HELOC, ссуда под залог дома (иногда называемая второй ипотекой) позволяет вам брать кредит под залог вашего дома. В то время как HELOC — это возобновляемый кредит, кредит под залог собственного дома — это кредит в рассрочку. Вы получите всю сумму кредита единовременно и будете вносить фиксированные ежемесячные платежи в течение всего срока кредита, который может составлять до 30 лет (точно так же, как первая ипотека). Если вы точно знаете, сколько денег вам нужно, ипотечный кредит может быть лучшим вариантом, чем HELOC, поскольку он предлагает предсказуемый график погашения и фиксированную процентную ставку.
• Рефинансирование наличными :Если у вас есть достаточный капитал в вашем доме, рефинансирование наличными является еще одной альтернативой кредита, которая предлагает фиксированные процентные ставки, ежемесячные платежи и длительный срок кредита. Refi с обналичкой заменяет вашу существующую ипотеку новой, более крупной ипотекой. Вы используете заемные средства для погашения первоначальной ипотеки; затем вы получаете все, что осталось, в виде единовременной суммы наличными, которую можно использовать для любых целей по вашему выбору.

Домовладельцам с более низким кредитным рейтингом может быть легче претендовать на рефинансирование с выплатой наличных, чем на HELOC или кредиты под залог дома. Однако имейте в виду, что теперь вы находитесь на крючке для совершенно новой ипотеки, а не просто небольшого кредита. Новая ипотека может иметь более высокие процентные ставки, чем ваша первоначальная ипотека, или может потребовать от вас иметь частную ипотечную страховку (PMI), которая увеличивает ваши ежемесячные расходы на домовладение. Кроме того, вам придется оплатить расходы на закрытие всей суммы ипотечного кредита, что делает расходы на закрытие более дорогими, чем для HELOC или кредита под залог недвижимости. Тщательно подумайте, не будет ли рефинансирование наличными стоить вам больше, чем принесет вам пользу в долгосрочной перспективе. Узнайте больше о плюсах и минусах рефинансирования наличными.

Разберитесь со своими вариантами

Наличие собственного капитала в вашем доме дает вам множество возможностей для получения займа денег или получения кредитной линии. Однако использование вашего дома в качестве залога может поставить под угрозу ваш самый большой актив. Прежде чем подать заявку на HELOC или любое другое финансирование, обеспеченное вашим домом, тщательно рассмотрите все варианты и проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы увидеть, какие варианты наиболее реалистичны для вас. Оценив затраты, риски и выгоды, вы найдете вариант, который лучше всего подходит для вас.