Вы готовы купить себе дом. Какие купить?
Односемейные дома, кондоминиумы / кооперативы или второй дом, который вы сдаете в аренду или посещаете, продолжая снимать основное жилье, - это один из вариантов, с которыми сегодня сталкиваются покупатели-новички. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, в зависимости от того, насколько глубоко вы копаете, чтобы профинансировать свою покупку, вашей терпимости к риску, вашей потребности в гибкости и вашей общей финансовой картины.
Подробнее: Вот где вы можете рассчитывать купить дом до 40 лет
Дома на одну семью - самый востребованный тип жилья в Америке. Они, как правило, ценят быстрее и, как правило, больше, чем квартиры, расположенные в том же районе, а владельцы, которые хотят персонализировать свое пространство, имеют самые творческие права в доме. Вы можете повлиять на стоимость своего дома с помощью ремонта и улучшений, поэтому нанесение собственного штампа на место может повысить его стоимость.
Обратная сторона? Вы можете обнаружить, что дома на одну семью в районах, где вы можете позволить себе аренду, не так доступны для покупки. Термин «двигайтесь до тех пор, пока не получите квалификацию», часто используемый на горячих рынках жилья, относится к покупателям, которые едут далеко от центра города в поисках домов, которые они могут себе позволить приобрести. Если вы привязаны к определенному району или центру города, возможно, вам придется решить, что важнее - пространство (но в пригороде) или местоположение (за счет пространства).
Когда вы владеете домом на одну семью, вы несете ответственность за его обслуживание и уход, которые, как правило, обходятся от 1% до 2% от его покупной цены в год. Это важно учитывать, если вы покупаете с ограниченным бюджетом. С другой стороны, вы можете выбирать, когда заниматься и как финансировать проекты по техническому обслуживанию, а также выполнять проекты самостоятельно или с наемной помощью.
Если вы стремитесь попасть в односемейный дом и смотрите на ремонтные работы, имейте в виду, что некоторые типы финансирования (FHA и т. Д.) Требуют, чтобы дом соответствовал минимальным порогам пригодности для проживания. (Свалка может быть такой невысокой только для некоторых ссуд.) Если то, что вы можете себе позволить (или хотите) среди домов на одну семью, - это верхний предел ремонтных работ, FHA и другие кредиторы действительно имеют финансирование для ремонтных работ; спросите своего кредитора.
Заемщики могут быть удивлены, узнав, что они обычно могут взять в долг больше для дома на одну семью, чем для кондоминиума. В некоторых случаях это происходит из-за того, что кредиторы включают взносы ассоциации домовладельцев, которые должны вносить владельцы кондоминиумов, в общую сумму ежемесячных жилищных обязательств / платежей.
В других случаях это связано с тем, что некоторые кредиторы ожидают более высокий первоначальный взнос (и, следовательно, меньшую ссуду) за кондоминиум, чем за дом с аналогичной ценой, потому что кондоминиум может быть в многоэтажном доме. Если вы оцениваете как дома для одной семьи, так и кондоминиумы, спросите своего кредитора о вашей способности заимствования для каждого типа покупки.
Подробнее: Как создать кредитный отчет, который понравится ипотечным кредиторам
Дом на одну семью Кондоминиум или квартираКондоминиумы и кооперативные здания, как правило, являются одними из самых безопасных, надежных и простых способов владения. Вы получаете удобство (без двора!), Сообщество (столько соседей!) И общие удобства (кладовая, тренажерный зал, парковка, комната для вечеринок), как в квартире, но с преимуществом создания собственного капитала.
И тебе не нужно потеть столько обслуживание дома, как это делают жители дома. Ежемесячные взносы домовладельцев, которые вы будете платить в этих зданиях, выплачиваются сотрудникам или подрядчикам за обслуживание общих частей за пределами вашего жилья . пространство - ландшафтный дизайн, обслуживание лифтов, охрана, система отопления, вентиляции и кондиционирования, чистота вестибюля и т. д.
Некоторые недостатки:кондоминиумы, как правило, дорожают медленнее, чем односемейное жилье - по крайней мере, на рынках, где есть довольно равномерное сочетание односемейного жилья и жилья в кондоминиумах. Некоторые здания накладывают ограничения на количество единиц, которые можно сдавать в аренду одновременно, поэтому, если вы планируете сдавать свою квартиру, убедитесь, что вы понимаете правила.
Кроме того, если в здании имеется отложенное техническое обслуживание или низкий запас наличности, вам, возможно, придется заплатить сборы за «специальную оценку» для финансирования чрезвычайных или аварийных ремонтов сверх взносов ассоциации домовладельцев.
Кооперативные здания, которые можно найти в основном в северо-восточных городах, работают немного иначе, чем кондоминиумы. Вместо того, чтобы покупать отдельную единицу в здании, вы покупаете долю в здании. Совету кооперативного здания может потребоваться не только ваше предложение о покупке, но и дополнительный уровень проверки, прежде чем принять решение о продаже вам.
Личные интервью, финансовые отчеты и рекомендательные письма являются обычным явлением. В кооперативных зданиях также есть строгие ограничения на аренду. Кроме того, при продаже кооперативного юнита вам, возможно, придется заплатить так называемый «флип-налог» - комиссию, уплачиваемую в кооперативную доску во время продажи.
Если вы живете в дорогом городе, но хотите начать наращивать капитал, есть еще один вариант:купить недорогой дом за пределами вашего метро, в сообществе, где есть спрос на аренду со стороны отдыхающих или местных жителей и где вам нравится посещать и проводить время.
Некоторым горожанам, живущим в дорогих районах, таких как Нью-Йорк или Сан-Франциско, может быть разумнее начать с дома для отдыха и продолжить аренду - при условии, что их арендная плата будет достаточно доступной, чтобы оставить часть средств для владения в другом месте.
Возьмем, к примеру, Лоис и Люка, супружескую пару из Нью-Йорка, снимающую регулируемую квартиру на Манхэттене за 1500 долларов. Имея два дохода в сфере технологий и маркетинга, они могут позволить в совокупности более высокую ежемесячную оплату жилья около 4200 долларов, но с такой хорошей арендной платой и такой высокой ценой на дома, выставленные на продажу на Манхэттене, они решили, что имеет смысл покупать за пределами город.
Вместо того, чтобы попытаться сэкономить 20% (145 000 долларов) на квартире с одной спальней за 725 000 долларов на Манхэттене, которая будет стоить 2 625 долларов в месяц (не включая ежемесячные взносы) в счет ипотеки, дуэт вложил 20% (108 000 долларов) в дом за 520 000 долларов. расположен на 5 акрах в городе Гудзон-Вэлли, популярном среди выходцев, художников, студентов колледжей и пенсионеров. Их ежемесячная плата за эту недвижимость такая же, как и за кондоминиум в Гарлеме.
Однако, как только они закончат его обставить, они смогут покрыть большую часть своих ежемесячных расходов (ипотека, страхование, налоги, техническое обслуживание) за счет отпуска или долгосрочной аренды.
Таким образом, хотя пара теперь имеет значительную ипотеку, они начинают владеть домом с приличным куском капитала, будут продолжать получать арендную плату в размере 1500 долларов в месяц в городе и могут рассчитывать платить гораздо меньше 2625 долларов в месяц, иногда по 0 долларов за штуку. месяц - в собственность. Имея в бюджете чуть более 4200 долларов на жилье и возможность всегда платить намного ниже 4 125 долларов, они могут откладывать деньги на ремонт дома, сбережения на случай чрезвычайных ситуаций или пенсионные инвестиции.
Конечно, подход «сначала второй дом» требует сложного обучения. Создание домовладения и одновременное превращение в домовладельца или удаленного владельца может вызвать стресс. Возможно, вам потребуется нанять компанию по управлению арендой, горничных, подрядчиков или ландшафтных дизайнеров - что может увеличить ваши расходы на содержание - и если вы или арендаторы не всегда на месте, вам могут потребоваться услуги безопасности или возникнут небольшие проблемы (утечка ) снежный ком в более крупные (озеро).
Процентные ставки по страхованию и ипотечной ссуде на такие дома могут быть выше, чем в традиционных жилых домах, а в некоторых общинах действуют правила и ограничения в отношении краткосрочной аренды. Не забудьте тщательно смоделировать затраты, прежде чем продолжить.
Удачной охоты!