Ставки по строительным кредитам по ипотеке рассчитываются иначе, чем ставки по постоянным кредитам. Ставки по ссудам на строительство не являются фиксированными, а "колеблются" вверх или вниз в течение периода строительства, в то время как постоянные ссуды основаны на долгосрочных ставках.
Строительные ссуды почти всегда финансируются такими финансовыми учреждениями, как банки и кредитные союзы. Финансовые учреждения считают ссуды на строительство краткосрочными, поскольку строительство обычно завершается за 12 месяцев или меньше. Строительные ссуды также считаются более рискованными, чем постоянные ссуды, поскольку многие вещи могут пойти не так во время строительства, и финансовое учреждение может застрять с незавершенным домом. Как краткосрочный характер ссуд, так и повышенный риск, связанный со строительными ссудами, влияют на процентную ставку.
Когда вы получаете 30-летнюю или 15-летнюю ипотеку на свой дом, это так называемая амортизационная ссуда. Это просто означает, что часть основной суммы долга выплачивается каждый месяц вместе с процентами. Каждый месяц остаток кредита уменьшается, и в конце срока кредита кредит будет полностью погашен.
Неуплачиваемая ссуда означает, что основная сумма кредита не выплачивается в течение срока ссуды, а полный остаток остается на месте в конце срока ссуды. Такие ссуды также известны как ссуды только под проценты. Строительные ссуды представляют собой ссуды только под проценты.
В отличие от постоянной ипотеки, средства по строительному кредиту при закрытии не выдаются. Как правило, финансовое учреждение выплачивает 10 процентов от остатка кредита при закрытии для покрытия планов, разрешений и других начальных затрат на строительство. Оставшаяся часть ссуды помещается в фонд строительного ссуды и выплачивается заемщику по завершении каждого этапа строительства.
Как заемщик, вам нужно будет уплатить только проценты на выплаченную сумму средств, при этом ожидается, что вы будете платить только проценты, а не основную сумму долга. Например, если сумма вашего кредита составляет 200 000 долларов, а финансовое учреждение выплатило только 10 процентов средств (20 000 долларов), вы будете платить проценты только на 20 000 долларов. Проценты выставляются в конце каждого месяца и основываются на средней сумме кредита, непогашенной в течение месяца.
Процентные ставки по строительным кредитам "плавающие" в период строительства. Плавающий означает, что ставка изменится при изменении указанного индекса, такого как основная ставка. Основная ставка публикуется в Wall Street Journal и относится к ставке, которую банки взимают со своих лучших клиентов. Процентные ставки на строительство обычно устанавливаются на уровне основной ставки плюс 2 процента. Таким образом, если основная ставка составляет 2 процента, с вас будет взиматься всего 4 процента.
Если основная ставка повышается до 2,5 процента, то ставка, взимаемая по вашему кредиту, будет увеличена до 4,5 процента на оставшийся срок ссуды или до тех пор, пока основная ставка не будет изменена снова.
Поскольку срок постоянной ипотеки составляет от 15 до 30 лет, процентные ставки по постоянной ипотеке связаны с процентной ставкой, выплачиваемой по долгосрочным казначейским векселям. Инвесторам, которые покупают долгосрочные инвестиции, требуется процентная ставка, которую они считают выгодной в долгосрочной перспективе. Эти ставки устанавливаются на торгах на финансовых рынках и за последние 20 лет менялись от 5% до 16% в зависимости от экономических условий.
Для вас, как заемщика, постоянная ипотека с фиксированной ставкой означает, что вы будете платить по той же ставке в течение срока ссуды, независимо от того, насколько процентные ставки могут измениться на финансовых рынках.
Итак, мы видим, что процентная ставка по строительной ссуде основана на краткосрочных ставках, отражающих краткосрочный характер ссуд на строительство, а постоянная процентная ставка по ипотеке основана на долгосрочных ставках, отражающих более длительный срок постоянных ссуд.