Понимание налоговых последствий рефинансирования наличных средств - это простой вопрос понимания того, какие налоги государство взимает. Мы платим налоги с доходов и прибыли. Рефинансирование с выплатой наличных может показаться доходом, поскольку оно по определению дает вам наличные. Однако, с точки зрения богатства, это в лучшем случае промывка. Хотя у вас в кармане больше денег, в вашей собственности хранится меньше денег. Поскольку это не считается доходом, с первоначального денежного платежа налог не взимается. Однако рефинансирование может иметь и другие налоговые последствия.
Влияние рефинансирования с выплатой наличных на ваши налоги напрямую зависит от того, что вы будете делать с деньгами. Если вы обналичиваете деньги, чтобы улучшить свой дом, новый долг считается «задолженностью по приобретению», а проценты по ипотеке вычитаются на первые 1000000 или 500000 долларов из баланса ипотечного кредита, в зависимости от того, подаете ли вы заявку как супружеская пара. или с каким-либо другим статусом, например, холост или женат-раздельно. Если вы снимаете наличные для других целей, например, для сокращения долга, вы можете вычесть проценты только на первые 100 000 долларов долга "собственного капитала".
Любые баллы, задействованные в вашем рефинансировании, могут быть вычтены с течением времени, при условии, что они будут отнесены либо на приобретение, либо на вычитаемый долг собственного капитала. Чтобы рассчитать ваш годовой вычет, разделите общую сумму, которую вы потратили на баллы, на срок кредита (в годах). Например, если вы заплатили два балла, чтобы получить 30-летний кредит в размере 200 000 долларов, ваши общие расходы составят 4000 долларов. Вы сможете списывать 133 доллара в год до тех пор, пока кредит не будет выплачен.
Имейте в виду, что изъятие денег из вашей собственности не влияет на ее налоговую базу. Если супружеская пара купила недвижимость за 100 000 долларов, владела ею в течение нескольких лет и продала за 1 000 000 долларов, то после исключения 500 000 долларов они получили бы облагаемый налогом прирост капитала в размере 400 000 долларов. Даже если бы у них была ипотека на сумму 800 000 долларов на момент продажи, и они получили бы только около 130 000 долларов после выплаты ссуды и брокерских комиссий, им все равно пришлось бы уплатить налог на прирост капитала со всех 400 000 долларов. Вот где тот факт, что рефинансирование с выплатой наличных не облагается налогом, может снова укусить владельцев.
Налогово-нейтральный характер рефинансирования с выплатой наличных может быть полезен для инвесторов, которые продают свою собственность и покупают ее через отложенный налог 1031 обмен. Поскольку эти биржи не позволяют им снимать наличные с транзакций купли-продажи, возвращение после факта получения наличных - отличный вариант. Инвесторы, рассматривающие эту стратегию, должны тесно сотрудничать с бухгалтером и налоговым юристом, которые хорошо разбираются в 1031 бирже, чтобы убедиться, что их время соответствует правилам IRS, которые постоянно меняются по этой теме.