С 1930-х годов Федеральное управление жилищного строительства Страхование обеспечило жизненно важную систему безопасности для кредиторов и заемщиков жилья. Заемщики финансируют программу ежемесячными страховыми взносами, а FHA гарантирует ипотечные кредиты от дефолта. Если кредитор отказывается от права выкупа, FHA выплачивает оставшуюся сумму основного долга по ипотеке и передает право собственности своему головному агентству, Департаменту жилищного строительства и городского развития или HUD. Хотя FHA покрыло миллионы жилищных ссуд, его правила в отношении собственности и заемщиков делают некоторые из них незастрахованными . .
Руководящие принципы FHA могут исключать собственность из стандартной программы FHA по ипотечному страхованию для одной семьи, также известной как 203 (b) финансирование . Дом может нуждаться в дорогостоящем ремонте или пострадал во время урагана или пожара. В частности, программа FHA запрещает любое имущество, требующее ремонта на сумму более 5000 долларов . Дом можно застраховать только за счет «реабилитации» или финансирования 203 (k), что позволяет покупателю включить затраты на ремонт в сумму ипотеки. В некоторых случаях FHA продлит условное одобрение, если покупатели откроют счет условного депонирования для оплаты необходимого ремонта, как определит оценщик.
Ссуда также может не подлежать страхованию в зависимости от финансового положения заемщиков, которых программа FHA квалифицирует по их кредитной истории и способности платить ежемесячную ипотечную ссуду. Основным показателем последнего является коэффициент использования внешнего интерфейса . . Если общая сумма выплаты по ипотеке превышает 31 процент валового ежемесячного дохода семьи, заявитель считается незастрахованным. Ограничение на коэффициент фоновой обработки , который включает в себя все долги по рассрочке, составляет 43 процента по состоянию на 2015 год. Заявителю также может быть отказано на основании плохой кредитной истории. Пропущенные или просроченные платежи, счета в взыскании, банкротства и судебные решения - все это засчитывается против заемщика и может лишить его права на получение ссуды, обеспеченной FHA. Выкупа права выкупа в течение последних трех лет также может привести к отказу.
Кандидаты могут быть дисквалифицированы из-за проблем с IRS и другими федеральными агентствами. Например, HUD ведет список ограниченного отказа в участии, а FHA также дисквалифицирует заемщиков, которые сделали список исключений в соответствии с Системой управления вознаграждениями, которую ведет Администрация общих служб. Любой, просрочивший задолженность перед федеральным правительством , или объект залога, наложенный на собственность государством, также не подлежит страхованию FHA.
FHA устанавливает ограничения на сумму в долларах, которую страхует программа. Поскольку стоимость дома варьируется от одного округа и региона к другому, эти ограничения зависят от местоположения собственности. Стандартное правило, используемое правилами агентства, - 115 процентов от средней цены продажи в регионе . . Если, например, средняя продажная цена домов в определенном округе составляла 280 000 долларов, то лимит ссуды составил бы 322 000 долларов; любая сумма, превышающая этот предел, не будет покрываться страховкой FHA. HUD предоставляет на своем веб-сайте полезный калькулятор лимитов по местоположению.