Учитывая, что мы находимся на 10-м году самого продолжительного экономического роста в истории Америки, неудивительно, что мы ежедневно подвергаемся дискуссии между теми, кто думает, что нам еще есть куда расти, и теми, кто опасается неизбежного спада.
Коммерческая недвижимость (CRE) живет и умирает вместе с экономическими циклами, поэтому многие инвесторы чувствуют, что не могут перейти на CRE, если они не знают, куда рынок движется в ближайшем будущем.
Эта задача становится еще более сложной из-за постоянной болтовни, исходящей от инсайдеров отрасли, генеральных директоров, финансовых аналитиков и всех, кому есть что сказать о рынках недвижимости. Зачастую лидеры рынка занимают диаметрально противоположные позиции. Как индивидуальному инвестору может быть трудно понять, что они видят, чего не видят вы.
Мы живем в век информации, но доступа к информации недостаточно. У вас должна быть возможность майнить эта информация поможет вам понять и повысить отдачу. Сегодня мы поможем вам понять, как инвестировать в CRE, показав, как разобраться в двух противоположных взглядах на инвестирование в коммерческую недвижимость на позднем этапе. Мы также выделим несколько инвестиционных трастов в сфере недвижимости (REIT), которые могут обеспечить рост и дивиденды.
Многосемейные REIT, которые, несмотря на свою направленность, считаются коммерческой недвижимостью, а не жилыми, разделяют отрасль, но не обязательно имеют одни и те же цели или стратегии.
Майкл Дж. Шалл, нынешний генеральный директор и президент Essex, выступает за продолжение использования многоквартирных домов на ограниченных предложениях на рынках Западного побережья, несмотря на высокие оценки и суровый нормативный климат. Это особенно характерно для городов уровня 1, таких как Сан-Франциско и Лос-Анджелес, где правила землепользования и защиты арендаторов являются одними из самых строгих в стране.
Эрик Болтон-младший, президент, председатель и главный исполнительный директор Mid-America Apartment Communities (MAA, 134,93 доллара США), использует другой подход. Вместо того, чтобы сосредоточиться на городах уровня 1 на рынках высокого класса, Средняя Америка ищет районы с более низкой стоимостью жизни в юго-восточных, юго-западных и среднеатлантических регионах. Эти регионы, как правило, имеют более низкие затраты на приобретение, предлагают более благоприятный деловой климат и имеют больше возможностей для роста в долгосрочной перспективе.
Обе компании делают большие ставки на будущее американского рынка многоквартирного жилья, и это будущее остается благоприятным, по крайней мере, до 2020 года, как отметил Болтон в своем интервью Nareit.
«Мы все должны пересмотреть свое мышление, исходя из исторически сильных тенденций последних нескольких лет, но в целом я думаю, что квартирный бизнес остается в очень хорошей форме», - говорит он. «Демография, социальные тенденции, условия занятости и разумное новое предложение - все вместе создает условия для аренды квартир, которые будут поддерживать устойчивый рост арендной платы».
Однако у обоих REIT очень разные подходы к достижению долгосрочного роста. ESS (доходность:2,5%) делает большие ставки на сохранение экономического господства на Западном побережье, в то время как MAA (доходность:3,0%) планирует рост за счет более дешевых, но более многочисленных приобретений в центре и других местах.
Выбор правильного рынка для инвестиций кажется непреодолимой задачей, но есть проверенные метрики, которые инвесторы могут использовать, чтобы судить о многосемейном рынке в любой географической области.
Два ключевых показателя, на которые следует обратить внимание, - это занятость и рост населения. Причина проста:если люди не могут найти работу, они не смогут позволить себе жилье. Та же идея работает и с ростом населения:чем меньше людей у вас будет конкурировать за квартиру, тем больше будет вакансий. Кроме того, рынкам в районах с сокращающимся населением необходимо больше тратить на удержание арендаторов и маркетинг для новых арендаторов.
Просто помните:даже если эти два индикатора надежны, инвесторы все равно должны углубиться, чтобы узнать истинное состояние рынка. При приеме на работу задайте себе такие вопросы, как:
На все эти вопросы необходимо ответить, чтобы определить долгосрочное состояние рынка. Рынки, которые полагаются на один или два источника занятости, такие как крупный завод или военный пост, обычно более нестабильны, чем районы с более разнообразной базой занятости.
Возвращаясь к Essex Property Trust:ESS специализируется исключительно на многоквартирной собственности в городах Западного побережья с сильным ростом занятости, положительными демографическими тенденциями и множеством факторов спроса.
«Essex надеется инвестировать в рынки с наибольшим ростом долгосрочной арендной платы», - сказал MultiHousingNews генеральный директор Essex Майкл Шалл. «Каждый год наша исследовательская группа более широко изучает динамику предложения / спроса на жилье во многих крупных мегаполисах США, по сути, чтобы постоянно подвергать сомнению наши критерии выбора рынка и распределение портфеля. На данный момент продолжающаяся нехватка жилья, дорогие альтернативы жилья и исключительный рост в технологических отраслях продолжает подтверждать наше присутствие на Западном побережье ".
eREIT Западного побережья от Fundrise (публичный, но не торгуемый REIT) - еще один вариант, который следует аналогичному стратегическому плану.
Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам стабильный денежный поток, преимущества прироста стоимости и существенные налоговые преимущества по сравнению с другими популярными классами активов.
CRE также может помочь защитить портфели инвесторов от волатильности традиционных акций. Противоциклический характер недвижимости - и, в частности, многоквартирных домов - позволяет инвесторам застраховаться от падений на фондовом рынке. Даже во время крупного жилищного кризиса, подобного тому, который произошел в 2008 году, многоквартирные дома во многих частях страны сохранили тот же уровень или уменьшили количество вакантных мест, в первую очередь из-за возросшего спроса на арендуемое жилье, поскольку люди потеряли свои дома из-за потери права выкупа или финансовых обстоятельств.>
В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости в США, включая коммерческие здания, всегда росла. Исследования показали, что, хотя рынок акций и пассивные инвестиции в недвижимость достигают одного и того же уровня роста, управляемые активы в сфере недвижимости (такие как REIT), как правило, немного опережают фондовый рынок в долгосрочном росте.
Налоговые преимущества активов CRE часто оказывают существенное положительное влияние на портфели инвесторов. Такие программы, как Opportunity Zones и правила, такие как 1031 Exchanges, позволяют реинвестировать капитал, который в противном случае был бы выплачен IRS. Возможность реинвестировать этот капитал помогает опытным инвесторам получать более высокую прибыль по сравнению с инвестициями без периода отсрочки налогов.
Примером общедоступного REIT, который направлен на получение прибыли через зоны возможностей, является OZ REIT Belpointe . (BELP, 100,10 долл. США). Тем не менее, стоит отметить, что, хотя это пионер в этой области, он торгуется «внебиржевой» при очень небольшом объеме в несколько тысяч акций в день. На усыновление, если оно произойдет, потребуется время, и это, безусловно, игра для более агрессивных вкусов.
В частном пространстве: Зона возможностей SkyBridge REIT пытается применить аналогичную стратегию. Генеральный директор Skybridge Энтони Скарамуччи объяснил Bloomberg, почему его фирма выходит на рынок Оз:
«В США имеется 8700 зон возможностей, и мы хотели предложить нашим клиентам диверсифицированный портфель по всему сегменту этого рынка; мы хотели иметь возможность приносить доход в течение 10 лет по мере развития и созревания объектов недвижимости, которые будет поступление денежных средств; а затем аспект ликвидности, когда в конце шестого года мы сможем сделать REIT публичным, и люди смогут принять решение, хотят ли они остаться и / или продать свои акции ».
Во многих случаях инвесторы чувствуют, что могут получить безудержную прибыль, рассчитывая время на рынке.
Однако ничего не обещано, и исход не определен. Например, в настоящее время мы находимся в разгаре 10-летнего бычьего пробега, который был бы немыслим десять лет назад, в разгар Великой рецессии. Несмотря на некоторые отрицательные показатели, такие как перевернутая кривая доходности, которая несколько раз вспыхивала в течение 2019 года, многие другие положительные показатели (например, рост числа рабочих мест и уверенность потребителей) указывают на продолжающийся экономический рост.
Многие инвесторы, которые выжидали в сторонке в 7 или 8 году, ругают себя за несвоевременность. Их ложное убеждение в том, что рынку назрела коррекция, привело к ситуации, когда они отставали от инвесторов, которые нажимали на спусковой крючок по инвестициям независимо от исторических тенденций.
Такой выбор времени бесполезен. Однако знание того, на каком этапе цикла недвижимости вы находитесь, может помочь вам найти выгодные возможности и избежать убытков. Сосредоточение внимания на рыночных принципах и внутренней стоимости - гораздо больший фактор вашего долгосрочного успеха, чем время. Кроме того, гораздо легче изучить основные принципы инвестиций, чем точно определить, когда и как рынок войдет в рецессию.
«Инвестирование - это больше упражнение в размахивании палашем, чем в использовании хирургического скальпеля», - говорит Чарльз Сайзмор, руководитель компании «Сайзмор Кэпитал». «Вам не нужно точно рассчитывать время, пока вы получаете разумную цену и, в случае доходной собственности или REIT, получаете конкурентоспособную доходность. Возможно, вам всегда следует держать под рукой немного сухого порошка. чтобы воспользоваться любым крупным откатом. Но если цифры выглядят хорошо, вы не должны бояться использовать свой капитал ». Он также указывает на то, что арендная плата за недвижимость имеет тенденцию расти со временем, и в договорах аренды часто есть встроенные эскалаторы для аренды. Таким образом, в случае публично торгуемых REIT это устойчивое увеличение арендного дохода приводит к неуклонно растущим дивидендам.
Учитывайте доход от недвижимости (O, 76,89 долл. США), что, вероятно, является наиболее "облигационным" из всех торгуемых акций REIT. Realty Income предлагает приличную текущую дивидендную доходность в размере 3,6%, и с момента выхода на биржу в 1994 году она увеличила эту выплату на 4,6% в год.
Со стороны может быть непонятно видеть, как два генеральных директора с одинаковым опытом и родословной выступают за совершенно разные подходы на рынках коммерческой недвижимости.
Например, когда дело доходит до REIT, идёт идеологическая битва между сторонниками увеличения капитала за большие деньги и теми, кто считает, что эти фонды слишком громоздки для получения оптимальной прибыли. Разница во мнениях сводится к тому, что некоторые лидеры полагают, что тщательно развернутые «умные деньги» будут приносить более высокую доходность по сравнению с крупными фондами, которые используют свой значительный капитал и положение на рынке для повышения доходности, а не отбирают и выбирают самые лучшие. возможности.
Эти разные системы убеждений побуждают отдельных руководителей «направлять корабль» в совершенно разных направлениях, но с одной и той же целью:максимизировать отдачу. Более крупная фирма может попытаться захватить определенный рынок недвижимости, чтобы стимулировать экономическое развитие, в то время как более мелкая и более гибкая фирма может выбирать индивидуальные возможности в быстрорастущих областях по всей стране.
На рынках нет никаких гарантий, поэтому неудивительно, что даже самые знающие и способные лидеры могут по-разному взглянуть на то, как получить максимальную прибыль для инвесторов от CRE.
В качестве примера удачного подхода к игре рассмотрим случай с STORE Capital . (STOR, $ 38,31), что дает 3,7%. STORE успешно построил портфель из более чем 2400 объектов недвижимости, включающий все, от стоматологических кабинетов до автомагазинов. Приятным аспектом этой стратегии является то, что проблемы с одной собственностью не перевернут портфолио. Также стоит отметить, что портфель STORE, ориентированный на сервисный бизнес, максимально приближен к «Amazon-proof».
Стоимость наводнения в коммерческой недвижимости в нескольких штатах будет расти
7 золотых правил инвестирования и расширенного планирования недвижимости
Пристегните ремни безопасности:коммерческая недвижимость стремится к качеству
Дарить или не дарить
Инвестировали в коммерческую недвижимость во время COVID-19? Ответы на 5 ключевых вопросов