Инвестирование в REIT предлагает лучшее из обоих миров — дивиденды и рост. Как инвесторы, обычно выбирают REIT на основе последних данных сектора REIT и финансовых данных из годовых отчетов.
Если вы хотите получить преимущество перед своими коллегами-розничными инвесторами, я настоятельно рекомендую вам самостоятельно посетить объекты недвижимости.
Это руководство знакомит вас с посещениями розничных сайтов. В следующих разделах я расскажу:
Хотя в качестве примера я использую торговые центры, вы можете легко экстраполировать мыслительный процесс на любую доступную недвижимость в рамках желаемого REIT.
Многие практикующие специалисты рекламируют себя как экспертов по недвижимости, подсчитывающих цифры в своих башнях из слоновой кости и претендующих на понимание сложностей отрасли.
Но можете ли вы действительно понять недвижимость, не посетив ее? Вы бы доверились хирургу, который делает всего несколько операций в год?
Слишком часто финансовые аналитики проводят свои анализы и прогнозы, не выходя из прохладного уюта своего офиса, не имея достаточного представления о физических активах, о которых они пишут. Они полагаются на финансовые данные, предоставленные руководством компаний, зарегистрированных на бирже, и большая часть данных является ретроспективной.
Посещая объекты, мы можем лучше понять контекст и понять физические ограничения и сильные стороны торгового центра. Мы можем сказать, как торговый центр соотносится с другими зданиями по соседству, откуда приходит покупательский трафик и куда он направляется.
Если вам нужны последние «наземные данные» об объектах недвижимости, лучше всего будет посетить объект лично.
Еще до пандемии COVID-19 розничная торговля и бизнес F&B страдали. С началом пандемии COVID-19 пешеходы в торговых центрах резко упали.
С помощью фазы 2 автоматического выключателя правительство Сингапура ослабило ограничения на передвижение, позволив розничным предприятиям вновь открыть физические торговые точки. В результате количество посетителей в торговых центрах растет, и многие комментаторы отмечают «восстановление» сектора розничной торговли.
Однако это может быть отражением краткосрочных воспоминаний комментаторов, предубеждения относительно новизны . Они сравнивают трафик за предыдущие месяцы до начала Circuit Breaker. Да, после Этапа 2 количество посетителей торгового центра увеличилось по сравнению с Этапом 1.
23 июня, в выходные после входа в фазу 2, в статье Straits Times сообщается о 80-процентном увеличении посещаемости торговых центров. Но это кажущееся большим число вводит в заблуждение. поскольку он сравнивает покупательский трафик с очень низкой базой в период автоматического выключателя, когда большинство розничных магазинов были закрыты.
Если вы сравните пешеходный трафик в годовом исчислении, например. Июнь 2020 года по сравнению с июнем 2019 года, цифры будут ужасающими. Правда, спустя месяц данные о розничных продажах за весь июль 2020 года, опубликованные Департаментом статистики, показали снижение на 27,8% по сравнению с июлем 2019 года.
Отсюда следует логический вывод, что в розничных магазинах не все благополучно.
Рестораны и кафе выглядят переполненными, когда вы оглядываетесь и видите посетителей, ожидающих в очереди, чтобы войти. Но из-за необходимости соблюдать правила безопасного дистанцирования вместимость этих закусочных сократилась на 50 %. , сокращая доходы.
Кроме того, в июле 2019 года Сингапур посетило 1,8 миллиона человек. В июле 2020 года у нас было 6842 человека. Нет, это не тысячи и не сотни, у нас было всего шесть тысяч восемьсот сорок два посетителя.
Как розничные торговые центры могут «вернуться в нормальное русло» с таким большим количеством иностранных потребителей, которые не тратят деньги в Сингапуре? Подождем еще несколько месяцев данных, прежде чем сделать вывод, действительно ли розничная торговля восстановилась до уровня, существовавшего до пандемии COVID-19.
Это приводит нас к важности посещений сайта –<сильный> мы можем получить представление о состоянии розничной торговли до того, как будут опубликованы все обычные статистические данные за последующие месяцы и кварталы. Уважаемые и компетентные аналитики недвижимости закладывают основу для посещения активов, включенных в их инвестиционные портфели.
Проверяя пульс торгового центра, начинают с учета количества посетителей. , или падение ноги, в этом торговом центре. При недостаточном количестве посетителей арендаторы не смогут поддерживать свою арендную плату и в конечном итоге обанкротятся. Это, в свою очередь, повредит доходам от аренды торговых центров. Посещаемость — это, безусловно, самое важное, на что следует обращать внимание во время посещения сайта.
Конечно, при наблюдении за потоком покупателей необходимо учитывать множество соображений.
Вы ожидаете, что в торговом центре будет больше людей, если вы посетите торговый центр в 12 часов дня, чем в 4 часа дня из-за обеденной толпы. Точно так же, если вы посещаете торговые центры в выходные дни, вы увидите более высокий трафик и другую демографическую структуру посетителей с разными моделями расходов по сравнению с толпой в будние дни.
Полезно также понаблюдать за поведением этих посетителей:они в торговом центре только для того, чтобы пообедать? Или они также покровительствуют другим магазинам, не связанным с F&B?
Всякий раз, когда вы смотрите на движение в торговом центре, постарайтесь заметить, действительно ли люди тратят деньги в торговом центре. Они держат сумки с покупками или закусочные переполнены? Если люди просто ходят и ничего не тратят, арендаторы торговых центров ничего не зарабатывают.
Прекрасным примером этого может быть новый Funan; В прошлом году торговый центр казался чрезвычайно переполненным, но закрытие магазинов все еще наблюдалось.
313 Somerset — еще один отличный пример. По адресу 313 Somerset очень много пешеходов, но лишь небольшая часть посетителей проводит в торговом центре. Это связано с тем, что станция MRT, расположенная под торговым центром, плохо связана с другими зданиями поблизости под землей. Таким образом, многие люди выйдут на поверхность и пройдут через торговый центр, чтобы направиться к своим конечным пунктам назначения, таким как Winsland House, H&M и офисы в The Heeren и Emerald Hill.
Таким образом, если вы рассматриваете пешеходный трафик как ключевой показатель состояния торгового центра, вы можете быть чрезмерно оптимистичны.
Вы ожидаете совсем другую толпу в Paragon на Orchard Road по сравнению с Northpoint в Yishun.
В торговых центрах разная демографическая группа, поэтому у них разный состав арендаторов и разные предложения для покупателей:Paragon позиционируется на рынке для покупателей предметов роскоши, а в центральном торговом центре, таком как Northpoint, представлены бренды среднего уровня, привлекательные для массового рынка.
Закрытие магазинов — важный показатель состояния розничной торговли. Подробнее я расскажу в следующем разделе.
Если арендаторы освободили свои магазины, это указывает на то, что либо их деятельность не приносила прибыли, либо их прибыль не стоила затраченных усилий.
Это, в свою очередь, приводит к потере дохода от аренды в период, когда владелец торгового центра ищет других арендаторов.
Таким образом, наблюдение за количеством недавних закрытий магазинов и тем, как долго магазины были пусты, позволит нам оценить состояние торгового центра. Конечно, для этого потребуются регулярные посещения, что подводит нас к следующему пункту.
Рынок розничной торговли постоянно меняется.
Чтобы понять, в каком состоянии находится торговый центр, проницательный аналитик (и инвестор) сравнит тенденции за разные периоды:
Чтобы получить точную оценку таких тенденций, вы должны стремиться посещать эти торговые центры не реже одного раза в месяц.
Если вы будете последовательны, вы будете знать, когда в последнее время закрывались магазины, происходило ли сокращение или улучшение пешеходного движения, реконструкция торговых центров и т. д.
Как упоминалось ранее, закрытие магазинов дает важные сведения о состоянии торгового центра и потребительского рынка в целом. Как правило, это означает, что арендаторы не могут позволить себе прибыльную деятельность.
Вот три соображения, на которые стоит обратить внимание:
Владельцы торговых центров обычно копят эти пустующие магазины, украшая их в виде рекламы торгового центра, чтобы отвлечь внимание покупателей от других магазинов.
Вам нужно научиться выискивать пустующие магазины в торговом центре, фотографируя пустующие помещения для дальнейшего использования.
Уведомления об освобожденных магазинах дадут вам более подробную информацию о том, что происходит. Это может быть:
Вот примеры некоторой информации, которую вы можете получить из уведомлений:
И последний момент, касающийся закрытия магазинов, — обратите внимание на место, где они происходят.
Если магазин, расположенный в районе с высокой проходимостью, где трафик и бизнес должны быть хорошими, закрыт, это может быть тревожным признаком состояния здоровья потребительского рынка и здоровья торгового центра.
Вот пример:
Эта фотография была сделана в одном из самых оживленных районов Нортпойнт-Сити, это район с интенсивным движением, соединяющий метро с торговым центром.
Мы ожидали оживленного бизнеса в этом районе, но довольно много магазинов закрыто. Это может свидетельствовать о том, что доход от аренды торгового центра может снизиться.
Место, место, место. Мы все согласны с тем, что расположение торгового центра определяет его прибыльность.
Но не упускайте из виду сочетание соседней недвижимости. Знание рельефа территории вокруг торгового центра важно для понимания долгосрочной жизнеспособности торгового центра.
Окружающие здания будут определять непосредственный рынок торгового центра и оказывать наибольшее влияние на демографические показатели, посещающие торговый центр.
Вот несколько вопросов, которые следует задать себе при проведении исследования:
<ол тип="1">После того, как вы рассмотрели расположение и окрестности торгового центра, вам нужно будет определить, подходит ли состав арендаторов торгового центра для демографии и охвата.
Например, если поблизости много жилых домов, торговый центр должен обслуживать семейный круг.
Для торговых центров важно иметь сбалансированный и подходящий состав арендаторов для заданных характеристик и демографических характеристик района, поскольку это повлияет на прибыльность торгового центра.
Давайте посмотрим, как обстоят дела с Causeway Point с точки зрения оптимизации местоположения и состава арендаторов.
Вот несколько замечаний по поводу его окружения:
Woods Square состоит из 4 блоков, 494 офисных и 39 торговых единиц, готовых к заселению. После того, как офисные помещения будут сданы в аренду, они добавят покупательский трафик в Causeway Point. Однако дополнительные 39 торговых единиц также будут конкурировать за арендаторов с Causeway Point.
Хотя ожидается, что Woods Square привлечет дополнительных офисных работников в зону MRT Woodlands, не хватает пабов и баров для обслуживания офисных работников в нерабочее время.
Преобразование некоторых мест вокруг области в водопои может увеличить яркость Causeway Point.
Когда вы рассматриваете окрестности объекта, вы можете получить более полное представление о текущих и будущих перспективах торгового центра.
Еще одним соображением может быть сплоченность арендаторов торгового центра.
По сравнению с торговыми центрами с одним владельцем перед торговыми центрами Strata возникают большие проблемы с подбором правильного состава арендаторов и их сотрудничеством в области маркетинга или логистики и выполнения заказов.
Магазины в торговых центрах с многоуровневыми названиями принадлежат отдельным владельцам, и поэтому меньше координации и сотрудничества с точки зрения определения темы или балансировки состава арендаторов в торговом центре.
Это может привести к нелогичному и бессистемному смешению арендаторов и профессий. Это может даже привести к привлечению менее привлекательных профессий, таких как массажные салоны, пабы и ростовщики, что может подорвать имидж торгового центра и снизить арендную плату и стоимость торгового центра. Orchard Towers — один из многих примеров.
Интересным аспектом дизайна торгового центра является принцип, называемый «переносом Грюн». Это преднамеренный дизайн, чтобы покупатели чувствовали себя комфортно с атмосферой торгового центра и расположением, чтобы их было легко освоить, вызывая у покупателей желание проводить больше времени внутри торгового центра, а не возвращаться к реальности снаружи. Это стимулирует дальнейшее потребление и импульсивные покупки.
Думайте об этом, как о ребенке, который отправляется в Диснейленд:как только он входит в парк, он переносится в «Самое волшебное место на Земле».
Хороший дизайн торговых центров психологически «запирает» потребителей в мини-экосистеме внутри торгового центра, заставляя их забыть о внешнем мире. Тот факт, что в большинстве торговых центров очень мало окон, является еще одним примером работы принципа переноса Грюн.
Хорошие торговые центры также построены на основе концепции ядер циркуляции. Торговые центры будут иметь планировку, облегчающую передвижение людей по большой площади торгового центра.
Таким образом, в большинстве торговых центров есть эскалаторы, ведущие на каждый уровень с большим пустым пространством посередине, в то время как на первом этаже обычно есть большое пространство для проведения мероприятий, которое может привлечь внимание покупателей на верхних этажах.
Имея это в виду, вам следует подумать о следующем:
Направления — это места и удобства, которые привлекают людей для определенных целей. Это могут быть основные службы, такие как государственные сервисные центры, банки, почта, клиники и т. д.
«Направления» не полагаются на «проходной» трафик для импульсивных покупок.
Эти направления обычно размещаются в темных углах торгового центра. Покупатели должны пройти через большие участки торгового центра, потенциально совершая покупки по пути, чтобы добраться до этих мест назначения.
Прекрасным примером этого могут быть кинотеатры. Если вы заметили, они всегда расположены в верхней части торговых центров, которые обычно менее привлекательны для арендаторов розничной торговли.
Другими примерами мест для шоппинга являются развлечения или аттракционы, такие как игровые автоматы, фуд-корты, библиотеки и учебные центры.
Инициативы по улучшению активов (AEI) — это термин, используемый в сфере недвижимости, когда арендодатели улучшают физическое состояние собственности, чтобы увеличить арендную плату и финансовую отдачу.
Это можно сделать несколькими способами:
Успешный AEI должен увеличить поток покупателей для розничных продавцов и повысить арендную плату для арендодателей.
Козуэй-Пойнт также является отличным примером хорошо выполненного АЕИ.
Владелец торгового центра перепрофилировал игровую площадку, ранее находившуюся на втором уровне, в несколько точек питания и напитков, увеличив сдаваемую в аренду площадь и общий доход от аренды.
Тем не менее, AEI требуют дополнительных капитальных затрат и несут альтернативные издержки во время ремонта. Поэтому владельцам торговых центров необходимо провести надлежащее технико-экономическое обоснование, чтобы оценить жизнеспособность этих проектов.
Например, CapitaLand полностью реконструировала торговый центр Funan Mall с нуля; на это ушло 560 миллионов сингапурских долларов и 3 года строительства. Однако перестройка и перепозиционирование могут оказаться невыгодными с финансовой точки зрения, поскольку принятие потребителями электронной коммерции и Covid-19 подорвали розничную аренду.
Чтобы понять и оценить, действительно ли эти инициативы стоят затраченных средств, необходимо тщательно все обдумать.
Будущее розничной торговли в ближайшем будущем выглядит мрачно.
Два ключевых фактора способствуют моей вере:
Эти медвежьи факторы ослабят розничную аренду в долгосрочной перспективе.
Итак, можно спросить, что можно сделать?
Возможно, было бы лучше начать думать о сокращении торговых площадей по всему Сингапуру, перераспределив их для использования в учреждениях, образовании или здравоохранении. Потребуются некоторые жертвы и боль, чтобы сохранить здоровье и доверие в секторе торговой недвижимости.