Меня пригласили в качестве участника дискуссии на недавний симпозиум REIT, и один из вопросов, который меня зацепил, касался будущего офисных помещений в Сингапуре.
Раньше я был более медвежьим в отношении офисных помещений, учитывая, что феномен работы на дому (WFH) бросает вызов понятию офисной работы. Я поделился этим медвежьим мнением во время FB Live с SGX, где я также заявил, что настроен по-бычьи в отношении розничной торговли.
Однако недавние новости о том, что китайские компании открывают штаб-квартиру в Азиатско-Тихоокеанском регионе в Сингапуре, заставили меня задуматься о ситуации с офисными помещениями в Сингапуре. (Спасибо Джонатану, коллеге-участнику симпозиума REIT и директору по исследованиям в UOB Kay Hian)
Сектор «офис» охватывает широкий жанр недвижимости. В этом посте я сосредоточусь на офисах класса А в Сингапуре. .
Арендаторами офисов класса А обычно являются многонациональные компании (ТНК), большинство из которых работает в финансовом секторе. Это разграничение особенно важно, поскольку ситуация с офисами для малых и средних предприятий (МСП) в Сингапуре может различаться. Кроме того, спрос на офисы класса А в Сингапуре и за границей может различаться.
Таким образом, анализ офисов класса А будет более актуален для следующих офисных REIT:
Из-за предубеждения относительно новизны мы склонны придавать большее значение недавним событиям и наблюдениям и экстраполировать их на будущее — я тоже виноват в этом .
Это особенно актуально сегодня. Если мы посмотрим на состояние офисов сейчас, они кажутся пустыми или мало занятыми. В сочетании с наблюдениями о том, что:
Легко предположить, что в будущем это станет «новой нормой».
Хотя, возможно, спрос на офисные помещения упадет, концепция офиса не устареет. Всегда будет потребность в «некоторых» офисных помещениях, независимо от степени внедрения удаленной работы различными компаниями.
Во-первых, для законного бизнеса по-прежнему потребуется адрес местного офиса, особенно в случае транснациональных корпораций.
Во-вторых, личные встречи по-прежнему необходимы, особенно для важных событий, таких как интервью, обзоры производительности или совместные сессии, такие как мозговой штурм или стратегический анализ.
В-третьих, всегда найдется группа сотрудников, которым для продуктивной работы требуется удобный офис. Например, родители, которым нужно уехать подальше от своих детей, белые воротнички, живущие в многолюдных домах, и т. д.
Следовательно, офис здесь, чтобы остаться. Единственное изменение заключается в том, что спрос, вероятно, снизится, и офис может быть переоборудован для проведения совещаний и работы в режиме «горячего стола».
Я также считал, что возможна децентрализация и мультилокация офиса. Поскольку рабочая среда становится более гибкой, компания может арендовать небольшие офисы в нескольких местах. Это позволит компаниям сэкономить деньги, поскольку арендная плата в периферийных регионах будет ниже, чем в центральном регионе. И разрешить своим работникам выбирать ближайший офис, что сведет к минимуму поездки.
Ранее я писал о стратегии Сингапура, учитывая его уникальный размер и географическое положение. Нам нужно привлечь транснациональные корпорации, чтобы они открыли здесь свои магазины, чтобы наше правительство могло собирать налоги. Вы бы заметили усилия нашего правительства, направленные на достижение этого, если бы вы внимательно наблюдали — мы построили Сингапур с хорошей безопасностью, заслуживающим доверия управлением, хорошей инфраструктурой, образованной рабочей силой, светским современным обществом и нейтралитетом в международных делах.
Это очень привлекательные черты для иностранных компаний, которые выбирают место для своей штаб-квартиры в Азиатско-Тихоокеанском регионе.
В последние годы у нас было:
Кроме того, вот те, кто существует дольше:
В приведенных выше примерах я сосредоточился на технологических компаниях, потому что в обозримом будущем они будут движущей силой экономики. Технология также является сектором, в котором США и Китай в настоящее время борются за превосходство. И самое главное, они, как ожидается, обеспечат наибольший рост спроса на офисные помещения в Сингапуре.
Хотя мы привыкли видеть в Сингапуре американские ТНК, но китайские технологические компании тоже приходят. Мы можем извлечь выгоду из обоих, потому что мы кажемся нейтральными, не вставая ни на одну из сторон, и это выгодная позиция, если мы будем действовать осторожно.
Вот некоторые известные китайские компании, которые скоро появятся в Сингапуре:
Офисы класса А всегда арендовали финансовые учреждения. Это неудивительно, учитывая, что Сингапур является финансовым центром и что финансовый сектор доминировал до появления технологий.
Технологические компании продемонстрировали свою ценность для общества, особенно во время изоляции, и ожидается, что в ближайшее десятилетие они будут расти. Вскоре мы можем увидеть увеличение числа технических арендаторов офисов класса А. Это может быть случай, когда они просто поглощают офисную недвижимость, освобожденную другими.
Предложение новых офисных помещений было умеренным с 2018 года, и всплеск ожидается только в 2022 году (см. диаграмму ниже).
В последние 3 года количество вакантных площадей сокращается, что говорит о том, что спрос на офисные помещения рос быстрее, чем их предложение. Тем не менее, эта тенденция основана на исторических данных, мы не уверены, как она будет развиваться в будущем.
Colliers International прогнозирует увеличение количества вакансий в течение следующих двух лет.
Всплеск предложения в 2022 году будет связан с введением офисных площадей площадью 1,9 миллиона квадратных футов, предоставленных Guoco Midtown и Central Boulevard Towers. В остальном предложение в другие годы было умеренным и стабильным. Хотя предложение известно, но спрос остается неизвестным.
Я просматривал презентации офисных REIT, и большинство из них сообщили о более низкой заполняемости во 2 квартале 2020 года, как раз в разгар воздействия Covid-19.
Это может означать, что большое количество арендаторов решили не продлевать договоры аренды, срок действия которых истекал во время пандемии. Если это мнение остальных арендаторов, мы можем увидеть больше вакансий по мере истечения срока аренды в будущем.
На первый взгляд, ситуация выглядит здоровой, учитывая, что заполняемость поддерживается на здоровом уровне, превышающем 90%. Однако мы должны понимать, что арендодатели в настоящее время защищены действующими договорами аренды. Мы не знаем, какова будет скорость продления, когда истечет срок действия большего количества договоров аренды.
Совсем недавно компания Capitaland Commercial Trust (SGX:C61U) сообщила о падении уровня заполняемости до 7-летнего минимума во 2 квартале 2020 года:
В городском офисе Suntec уровень заполняемости снизился до 98,1 %, что является самым низким показателем за последние два года.
В OUE Commercial Trust (SGX:TS0U) во 2 квартале 2020 года произошло резкое падение заполняемости, особенно в One Raffles Place и OUE Downtown. Оба офиса ниже средней заполняемости офиса в центральном деловом районе Сингапура (см. диаграмму ниже). Однако OUE Bayfront был устойчивым, сохраняя 100% заполняемость.
WFH неизбежно повлияет на спрос на офисные помещения.
Но это не устранит полностью необходимость в физическом офисе. Просто в этот период это более выражено, когда компаниям рекомендуется не работать в офисе без необходимости. Как только мы перешли к этапу 3, офисы постепенно стали использоваться чаще.
Тем не менее, неясно, будут ли компании сокращать офисные площади, чтобы обеспечить гибкий график работы на постоянной основе, или решат переместить свои офисы дальше от центра города, чтобы сократить расходы. Это могут быть долгосрочные тенденции, которые могут повлиять на основные ставки аренды офисов в центральном деловом районе.
Еще одной причиной для беспокойства является недавнее снижение заполняемости. Я не уверен, сохранится ли эта тенденция в будущих обновлениях или худшее уже позади.
Наконец, офис будет преуспевать до тех пор, пока Сингапур остается привлекательным региональным штаб-квартирой для транснациональных корпораций.
Ставка на офисные REIT сродни ставке на способность правительства Сингапура оставаться нейтральным в международных делах, обеспечивая при этом хорошую инфраструктуру, образованную рабочую силу и безопасность. Если вы уверены в нашей способности сделать это, подумайте о том, чтобы сделать ставку на сингапурские офисные REIT на долгосрочную перспективу.