Правительство Сингапура объявило о ряде мер по охлаждению рынков частного жилья и перепродажи HDB. Кроме того, правительство увеличит предложение государственного и частного жилья, чтобы удовлетворить спрос.
С 16 декабря 2021 года изменения заключаются в следующем:
Влияние будет ощущаться всеми гражданами, PR, иностранцами и юридическими лицами для второй и последующей жилой недвижимости с увеличением в диапазоне от 5% до 10%.
Поскольку ABSD рассчитывается на основе покупной цены или рыночной стоимости имущества, дополнительные расходы на имущество стоимостью 1 миллион долларов США составляют от 50 000 до 100 000 долларов США.
<старт ="2"> Лимит LTV для кредитов от HDB уменьшится с 90% до 85%, в то время как предел в 75% для банковских кредитов не изменится.
Основная причина, по которой вводятся дополнительные меры по охлаждению, очевидна:это обеспечение доступного жилья для тех, кто в нем нуждается, и это делается для содействия стабильному и устойчивому рынку недвижимости.
На основе быстрой оценки Управления городского развития (URA) за 3 квартал 2021 г. на диаграмме 1 и диаграмме 2 (ниже):
На графике 3 ниже видно, что больше всего выросли цены на частную жилую недвижимость за пределами центрального региона.
Это сегмент с большим количеством покупателей жилья по сравнению с остальной частью центрального региона и основным центральным регионом, который, как правило, привлекает больше инвесторов.
Как видно из этих ценовых индексов, покупатели и инвесторы, надеявшиеся на резкое падение цен на частные дома из-за мер, были разочарованы.
Это может указывать на то, как цены отреагируют на этот раз.
Одна из причин может заключаться в том, что все сингапурские разработчики имеют хорошие балансы и могут откладывать запуск и ждать восстановления.
Было замечено, что влияние мер по охлаждению 2018 года более остро ощущалось в сегменте элитной недвижимости, в котором было больше инвесторов и вторых и/или последующих покупателей жилья по сравнению с проектами массового рынка.
На Сингапурской бирже котируются два агентства недвижимости:PropNex Ltd (SGX:OYY) и APAC Realty (SGX:CLN), которые управляют торговой маркой ERA. Эти два агентства осуществляют операции, которые в основном сосредоточены в Сингапуре, при этом значительная часть доходов поступает от рынка жилой недвижимости. Цены на их акции упали примерно на 14% на открытии рынка 16 числа . Декабрь 2021 г.
Как показано на диаграммах 4 и 5 ниже, объемы транзакций значительно сократились в 4 квартале 2018 г. после предыдущего меры по охлаждению, объявленные в июле 2018 г.
В Сингапуре есть много застройщиков с хорошо диверсифицированными портфелями как географически, так и по сегментам, подкрепленными сильным постоянным доходом от их инвестиционной недвижимости. Многие из этих разработчиков также имеют хорошие балансы и могут откладывать продажи и новые запуски до тех пор, пока условия не станут более благоприятными.
Двумя застройщиками с крупнейшими вложениями в жилую недвижимость в Сингапуре являются City Development (SGX:C09) и Oxley (SGX:5UX), акции которых упали более чем на 3% на момент звонка. Реакция фондового рынка показала, что застройщики явно находятся в лучшем положении по сравнению с агентствами недвижимости.
Как показано на диаграмме 6 ниже, непроданные запасы находятся на низком уровне, которого не было с 2017 года. Это означает, что застройщики стремятся пополнить свои запасы за счет торгов доступных земельных участков и анблоков. Это может принести пользу разработчикам с меньшими запасами, поскольку они смогут приобретать новые участки по более выгодным ценам.
Если посмотреть на количество новых сделок по продаже, то в 2019 году было продано около 9 912 частных жилых домов. Несмотря на пандемию, в 2020 году было заключено 9 838 сделок с частным жильем.
Понятно, что правительство Сингапура увидело, что к 2021 году планируется превысить эти цифры, поскольку за первые 9 месяцев года уже было заключено 9 901 жилое помещение, и решило принять дополнительные меры по охлаждению. Точно так же наблюдалась аналогичная тенденция и в показателях перепродажи, и ожидается, что в 2021 году они достигнут максимума.
Диаграмма 7 (ниже) еще раз демонстрирует напряженность на рынке недвижимости, поскольку планируется построить всего 11 449 новых частных жилых домов. При этом не учитывались любые возможные задержки, возникающие в результате пандемии, вызвавшей ограничения на работу.
Хотя из Диаграммы 6 (выше) ясно, что застройщикам необходимо пополнить свои запасы, а окружающая среда, вероятно, будет прохладной, владельцы домов, желающие заработать на коллективной продаже, могут столкнуться с более низкими ценами, задержками и, возможно, даже иметь продажи падают, поскольку разработчики будут более осторожны в своих приобретениях.
Инвесторам в недвижимость придется работать с повышенным ABSD, а также с потенциально более высокими процентными ставками, как предупреждает MAS.
Покупатели жилья впервые, вероятно, окажутся в наибольшем выигрыше, поскольку меры, по крайней мере, снизят скорость роста цен на недвижимость.
Сингапур еще раз продемонстрировал свою способность оперативно принимать меры для обеспечения доступности жилья. Меры по частному жилью рассчитаны на снижение широкого спроса, особенно со стороны тех, кто покупает недвижимость для инвестиций, а не для собственного проживания. Меры по ужесточению условий финансирования как государственного, так и частного жилья будут способствовать большей финансовой осмотрительности.
Как и ожидалось, на фондовом рынке наблюдается рефлекторная реакция. Акции таких агентств, как агентства недвижимости, оказывающие более широкое и непосредственное влияние, испытали более выраженное двузначное процентное падение, в то время как акции застройщиков, которые хорошо диверсифицированы по различным сегментам и географическим регионам, снизились на небольшие однозначные проценты.
Прошлые тенденции также показали, что объемы транзакций и цены на недвижимость впоследствии восстановились, и это может быть признаком для всех заинтересованных сторон, что это вопрос времени до следующей фазы подъема и, конечно же, до следующей меры по охлаждению.
Если вы начинающий инвестор в недвижимость, чьи планы были сорваны, Джефф расскажет, как вы можете получить больше прибыли, используя стратегию B4R. Присоединяйтесь к нему в прямом эфире здесь.