«Он похож на кукольный домик», — говорит Эмили Гершон о своем доме в Мэриленде. "Спереди все выглядит нормально. Но вся задняя часть дома и крыша просто исчезли".
В ясный октябрьский день Гершон и ее муж расчищали ветки и сжигали листья — обычная осенняя работа на северо-востоке. «Они не были безрассудными», — говорит Гершон. "Мы - люди, которые заранее ищут коды округов. Есть ли определенное время года? Должно ли оно находиться на определенном расстоянии от дома? Какой должна быть земля?"
Пока они работали, в их доме опал небольшой пожар, который им удалось быстро потушить. На первый взгляд ущерб казался минимальным. Но потушив пламя, они подняли глаза и увидели дым, клубящийся из трубы.
Начальник пожарной охраны назвал это «странным несчастным случаем». Каким-то образом угли попали между виниловым сайдингом и обшивкой дома, и огонь распространился по чердаку.
Гершон и ее муж смогли спасти двоих своих маленьких детей, но в последующие недели они столкнулись с другой проблемой:огромной пропастью между обещаниями их страхового полиса и реальностью восстановления.
После пожара Гершон и ее муж начали составление сметы на восстановление ее дома. Местная пожарная служба оценила ущерб примерно в 750 000 долларов. В технико-экономическом обосновании архитектора стоимость восстановления оценивается в сумму от 600 000 до 900 000 долларов. Номер страховой компании? Фактическая денежная стоимость составляет примерно 258 000 долларов США, а стоимость замены составляет всего лишь 300 000 долларов США.
Гершона это несоответствие раздражало. В ее страховом полисе домовладельцев было указано покрытие жилья на сумму 500 000 долларов и расширенное покрытие на 25%.
В поисках ясности Гершоны наняли опытного подрядчика по реставрации — бывшего страхового агента с многолетним опытом. Его первоначальная оценка подвала, первого этажа, крыши и экстерьера составила около 383 000 долларов. Но поскольку в его оценку не включены второй этаж, крытое крыльцо и ландшафтный дизайн, эта сумма все равно не сможет полностью восстановить дом до его состояния до потери.
На момент написания этой статьи иск Герсона остается в силе — и вполне возможно, что эти оценки могут измениться по мере продолжения процесса. Но остается вопрос:как могут возникнуть расхождения такого масштаба, даже если домовладельцы считают, что все сделали правильно?
«Когда вы смотрите на политику, создается впечатление, что она там есть», — говорит она. «Но тогда вы получаете цифру, которая не отражает фактические затраты на восстановление, и это просто не имеет смысла.
Эмили Гершон обратилась в социальные сети за ответами, но обнаружила, что другие домовладельцы сталкиваются с аналогичными спорами по претензиям. В ситуациях, подобных ситуации Гершонов, конфликты страхового покрытия могут возникать из-за сочетания факторов — от различий в оценках восстановления до ограничений политики, методов оценки и процедур урегулирования претензий.
Страховщики контролируют процесс урегулирования убытков – и язык самого полиса – создавая неотъемлемый дисбаланс сил между компанией и держателем полиса. Домовладельцы, которые получают меньше, чем они верят в свои политические обещания, могут чувствовать, что перевозчик действует нечестно или что они действуют недобросовестно.
Однако юридический стандарт недобросовестности намного выше, чем простой спор по поводу выплаты иска. Суды обычно ищут доказательства того, что страховщик намеренно или по неосторожности не провел расследование, не сообщил о претензии или не урегулировал ее справедливо.
Гершон пока не готова сказать, что ситуация дошла до этой точки, и говорит, что удивлена тем, как быстро люди предлагают прибегнуть к помощи извне. «Люди постоянно советовали нам нанять адвоката или общественного эксперта», — говорит Гершон. «И я продолжал думать:почему я должен нанимать кого-то только для того, чтобы обеспечить соблюдение юридически обязывающего контракта? Это не должно быть первым шагом, который, по мнению домовладельцев, они должны сделать, чтобы заставить своего страховщика сделать то, что написано в полисе».
Хотя недобросовестность требует четких доказательств недобросовестного поведения, многие споры возникают из-за более сложных сил. Проблемы с оценкой программного обеспечения, рост затрат на строительство, задержки амортизации и запутанные оценки восстановления могут привести к разрыву между тем, что ожидает домовладелец, и тем, что первоначально платит страховщик.
Многие политики полагаются на поддержку защиты от инфляции, чтобы помочь предотвратить отставание лимитов покрытия от строительной инфляции. «Оно автоматически увеличивает лимиты на жилье и личную собственность домовладельца ежегодно, чтобы идти в ногу с ростом затрат на строительные материалы и рабочую силу», — говорит Марк Фридлендер, старший директор по связям со СМИ Института страховой информации. «Это защищает от недостаточного страхования и гарантирует страхователю адекватное покрытие восстановительных расходов на ремонт или восстановление своего дома после покрытого ущерба».
Но затраты на строительство в течение последних нескольких лет были совсем не предсказуемыми. Хотя в июне 2022 года инфляция достигла пика в 9,1%, стоимость строительства по-прежнему нестабильна. Цены на строительные материалы и рабочую силу для жилых домов резко выросли в период с 2020 по 2022 год; в некоторых случаях это намного превышает среднюю годовую корректировку инфляции на 2–4%.
Когда затраты на восстановление опережают корректировку лимитов полиса, результатом является не просто путаница — это также может означать значительное недострахование.
Защитники прав потребителей говорят, что разрыв может усугубляться из-за того, как рассчитываются некоторые ограничения на жильё.
«Суть проблемы заключается в том, что страховщики продолжают использовать программное обеспечение для оценки, чтобы устанавливать ограничения на жилье, которые не соответствуют текущим ценам в районах, где происходят городские пожары, таких как Боулдер и Лос-Анджелес. Положения о защите от инфляции очень редко обеспечивают достаточную дополнительную защиту, чтобы заполнить пробелы в недостаточном страховании».— Эми Бах, соучредитель United Policyholders
В недавних случаях, изученных Объединенными страхователями, Бах говорит, что дома, застрахованные на сумму менее 400 долларов за квадратный фут, столкнулись с затратами на восстановление, близкими к 850 долларам за квадратный фут. «И это самый низкий уровень недостатков, которые есть у людей».
По оценкам, около двух третей операторов связи в США используют программу 360Value для оценки лимитов на жильё по полисам страхования жилья, а их оценщики используют программу Xacttimate для оценки затрат на восстановление после убытка. Оба инструмента оценки принадлежат Verisk, страховой аналитической фирме.
Значок лампочки
Владельцы домов Marshall Fire в среднем потеряли 139 тысяч долларов
Исследование, проведенное в 2024 году Университетом Колорадо в Боулдере, показало, что из 4859 страхователей, пострадавших от пожара Маршалла в 2021 году, 74% были недостаточно застрахованы. В исследовании отмечается, что стороннее программное обеспечение для оценки, используемое операторами связи для установления лимитов политики, часто недооценивает затраты на восстановление, в результате чего домовладельцы не имеют достаточного покрытия. В среднем домовладельцы потеряли 139 000 долларов США.
Политические формулировки также могут запутать домовладельцев, особенно когда речь идет о разнице между фактической денежной стоимостью (ACV) и восстановительной стоимостью (RCV). ACV отражает стоимость объекта или конструкции на момент убытка после учета амортизации. По некоторым полисам выплачивается только ACV, то есть амортизированная стоимость никогда не возмещается.
Политика затрат на замену работает по-разному, но не всегда так, как ожидают домовладельцы. Даже при покрытии RCV страховщики обычно производят первоначальный платеж на основе ACV. Оставшаяся сумма — часто называемая удержанной амортизацией — выплачивается только после завершения ремонта и предоставления квитанций.
Значок денежного мешка
Уравнение выплаты стоимости замены
Политика стоимости замены часто предусматривает меньший первый платеж, а оставшиеся средства выплачиваются после завершения и документирования ремонта. Ниже приведен упрощенный пример процесса для дома с страховым покрытием на сумму 500 000 долларов США, требующего ремонта на сумму 400 000 долларов США.
Стоимость ремонта 400 000 долларов США – амортизация 120 000 долларов США (30 %) – франшиза 2000 долларов США =первоначальный платеж в размере 278 000 долларов
В результате остается удержанная амортизация в размере 120 000 долларов США, которая выплачивается после завершения ремонта.
Имейте в виду, что амортизация иногда применяется построчно к компонентам здания, а не ко всему дому сразу. Это означает, что сумма удержания рассчитывается по многим статьям, таким как крыша, сайдинг, пол и т. д., и может варьироваться от скромной до значительной.
В этих случаях проблема заключается не в отсутствии покрытия, а в недостатке ликвидности. Поскольку льготы по стоимости замены и определенные подтверждения часто выплачиваются поэтапно или посредством возмещения, домовладельцам может потребоваться доступ к сбережениям, кредитам или другим фондам, чтобы начать ремонт до получения полной стоимости своего требования. Дополнительные выплаты на проживание также могут возмещаться ежемесячно, а не вноситься авансом.
Это может стать проблемой для многих семей. Ежегодный отчет Bankrate о чрезвычайных сбережениях за 2026 год показал, что только 47% американцев говорят, что у них достаточно доступных средств, чтобы покрыть чрезвычайные расходы в размере 1000 долларов.
«Я совершенно недооценил, сколько будет стоить простая замена базовых вещей», — говорит Гершон. «В ночь пожара, когда грузовики еще стояли на улице, я по телефону заказывал зубную пасту, контактный раствор, нижнее белье и носки. У нас есть ребенок и малыш. Я просто пытался отвезти нас на следующее утро. Это была тысяча долларов».
Некоторые домовладельцы прибегают к договорам уступки прав, которые позволяют подрядчикам получать страховые выплаты непосредственно в обмен на начало ремонта. Но эти механизмы подвергаются все более пристальному вниманию.
«Положения о назначении льгот позволяют потребителям, испытывающим нехватку денежных средств, передать свои страховые средства кровельщику или подрядчику, чтобы они могли начать необходимую работу», — говорит Бах. «Но этими положениями было так много злоупотреблений, что они были объявлены вне закона во Флориде, а другие штаты, включая Вашингтон, рассматривают аналогичные ограничения».
Значок стрелки вверх
Ключевые термины, которые следует знать
Помимо механизма политики и проблем с денежными потоками, еще один фактор может увеличить разрыв между покрытием и затратами на восстановление:улучшения дома, о которых никогда не сообщалось страховщику. Хотя домовладельцы часто обновляют свою политику после капитального ремонта, небольшие обновления могут накапливаться со временем и значительно увеличивать стоимость восстановления дома.
Гершон обнаружила это, когда страховщики начали оценивать стоимость отделки ее дома. По первоначальной оценке страховщика на обои по всему дому было выделено около 1500 долларов. «Столько же стоят обои в комнате нашей дочери», — говорит она. Та же проблема возникла с допусками на модернизированные выключатели света и оборудование.
Гершон признает, что в то время она не уведомляла своего оператора об этих дополнительных обновлениях, отмечая, что «ни одно из наших индивидуальных обновлений не стоит 25 000 долларов». Тем не менее, она ожидала, что эти различия будут видны во время проверки.
Фото гостиной Гершонов до и после, где до пожара были использованы нестандартные обои и обновленная отделка.
Многие домовладельцы, такие как Гершон, решили приобрести дополнительное страховое покрытие, такое как расширенная стоимость замены или одобрение гарантированной стоимости замены, которое вступает в силу после исчерпания лимита жилья. За расширенную замену можно заплатить дополнительные 25% или 50% в дополнение к лимиту на жилье, а при гарантированной замене оплачивается полная стоимость восстановления вашего дома после стихийного бедствия.
Однако эти одобрения часто сопровождаются положениями политики, требующими от домовладельцев разрешить перевозчику сохранять защиту от инфляции. Перевозчики могут также потребовать, чтобы их уведомляли о любых изменениях в доме, которые могут увеличить затраты на восстановление.
«Некоторые полисы предусматривают, что вы должны уведомить страховщика, если вы делаете ремонт, стоимость которого превышает установленную сумму», — говорит Бах. В целом, United Policyholders рекомендует проходить ежегодную страховую проверку для более точной настройки лимитов.
Покупатели жилья внимательно изучают ставки по ипотечным кредитам и условия кредита с точностью до десятичной точки, однако многие полагаются на других в принятии решений относительно своего страхового покрытия. «В жизни так много вещей, о которых нужно знать и о которых стоит беспокоиться», — говорит Гершон. «Легко просто довериться профессионалам и предположить, что вы застрахованы».
Но у каждого из этих специалистов свои приоритеты. Кредиторы хотят защитить кредит. Агенты по недвижимости хотят продать дом. Агенты должны сбалансировать покрытие с правилами андеррайтинга и суммой, которую готов заплатить покупатель. Поскольку расходы на страхование жилья составляют в среднем 2424 доллара в год и продолжают расти, цена имеет значение, но покрытие имеет большее значение. Экономия на страховых взносах не будет иметь большого значения, если политика потерпит неудачу, когда произойдет катастрофа.
Значок домашнего капитала
Как снизить вероятность недостаточной страховки
Хотя ни один полис не может устранить все риски, эксперты утверждают, что домовладельцы могут предпринять практические шаги, чтобы снизить вероятность недостаточной страховки.
Страхование домовладельцев предназначено для разделения финансового риска потерь, однако эффективность этого зависит от нескольких факторов, работающих вместе. Домовладельцы должны не только поддерживать адекватное страховое покрытие, но они также должны понимать, что на самом деле обеспечивает их полис, и иметь достаточные сбережения или доступ к средствам для управления процессом подачи претензий.
Это также зависит от уверенности в том, что перевозчик выполнит обещания, изложенные в договоре.
В большинстве случаев претензии разрешаются без серьезных споров. Но когда ожидания домовладельца и сумма, которую в конечном итоге выплачивает полис, не совпадают, держателям полисов, возможно, придется обратиться за дополнительными рекомендациями к подрядчикам, общественным экспертам или юристам, чтобы гарантировать, что приобретенное ими страховое покрытие работает так, как предполагалось.
«Я осознаю, насколько нам повезло», — говорит Гершон. «Это финансовый стресс, но он нас не разорит. Мы образованы, у нас гибкий график работы, и у нас есть время и уверенность, чтобы постоять за себя. Но если нам так тяжело, то я не могу себе представить, насколько тяжело тому, у кого нет этих преимуществ. Вот почему я делюсь нашей историей. Надеюсь, она поможет другим домовладельцам понять, во что они вступают».
Считаете ли вы эту страницу полезной?
Помогите нам улучшить наш контент