Поддержание доходности и отмена срока действия — два распространенных метода, используемых для компенсации кредиторам потери процентного дохода по коммерческим кредитам. Оба термина относятся к штрафам за досрочное погашение, призванным сохранить доход кредитора, но есть некоторые различия в том, как они работают. Независимо от того, рефинансируете ли вы коммерческий кредит или досрочно погашаете его, полезно иметь четкое представление об этих различиях, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение в своей ситуации. Финансовый консультант также может помочь вам определить, какой вариант соответствует вашим финансам.

Что такое поддержание доходности?

Поддержание доходности — это тип штрафа за досрочное погашение, который гарантирует, что кредиторы получат ту же доходность, которую они получили бы, если бы кредит был удержан до погашения. 

Когда заемщик досрочно погашает кредит с оговоркой о поддержании доходности, он обязан заплатить премию, которая компенсирует кредитору потерю будущего процентного дохода. Эта премия рассчитывается на основе разницы между процентной ставкой по кредиту и текущей доходностью сопоставимых казначейских облигаций на оставшийся срок кредита.

Пример поддержания доходности

Например, предположим, что у вас есть кредит в размере 5 миллионов долларов США с фиксированной процентной ставкой 6% со сроком погашения через 10 лет. Если вы решите досрочно погасить кредит через пять лет, а доходность сопоставимых казначейских облигаций составит 4%, вам придется заплатить премию за поддержание доходности. Эта премия будет рассчитана таким образом, чтобы компенсировать разницу в доходности в размере 2% за оставшиеся пять лет кредита.

Кредиторы предпочитают сохранение доходности, поскольку оно обеспечивает предсказуемую компенсацию. Однако для заемщиков это может оказаться дорогостоящим, особенно в условиях снижения процентных ставок. 

Формула и расчет поддержания доходности

Расчет премии за поддержание доходности включает в себя определение текущей стоимости оставшихся платежей по кредиту и компенсацию кредитору разницы между процентной ставкой по кредиту и доходностью по сопоставимым казначейским облигациям. 

Ниже приведена формула, используемая для расчета поддержания доходности: 

Поддержание доходности (YM) =PV оставшихся платежей × (процентная ставка – казначейская доходность)

Где:

• ЮМ =Премия за поддержание доходности.
• PV =Текущая стоимость оставшихся платежей по кредиту
• Процентная ставка (IR) =Фиксированная процентная ставка по кредиту.
• Доходность казначейских облигаций (TY) =Доходность сопоставимых казначейских облигаций за оставшийся срок кредита.

Коэффициент текущей стоимости (PV) рассчитывается по следующей формуле:

Фактор PV =[1 – (1 + r)^(-n)] ÷ r <сильный>
<сильный>
Где:

• р =Доходность казначейства
• нет =Количество оставшихся месяцев

Пример расчета

Предположим, что у заемщика есть остаток кредита в размере 80 000 долларов США с процентной ставкой 6% и оставшимся сроком кредита четыре года (48 месяцев). Доходность казначейских облигаций на сопоставимый срок в настоящее время составляет 4%. Вот как будет рассчитываться премия за поддержание доходности:

1. Рассчитать текущую стоимость оставшихся платежей <сильный>
   <сильный>
   Используйте формулу коэффициента текущей стоимости:

   PV =[(1 – (1 + r)^(-n)) ÷ r] × Остаток кредита <сильный>
   <сильный>
   Подставьте значения:

   PV =[(1 – (1 + 0,04)^(-48/12)) ÷ 0,04] × 80 000 долларов США <сильный>
   PV =[1 – (1,04)^(-4)] ÷ 0,04 × 80 000 долларов США <сильный>
   PV =[1 – 0,8548] ÷ 0,04 × 80 000 долларов США <сильный>
   PV =0,1452 ÷ 0,04 × 80 000 долларов США <сильный>
   PV =3,63 × 80 000 долларов США =290 400 долларов США <сильный>
   

2. Рассчитать премию за поддержание доходности <сильный>
   <сильный>
   Умножьте приведенную стоимость на разницу между процентной ставкой по кредиту и доходностью казначейских облигаций:

   Поддержание доходности =290 400 долларов США × (0,06–0,04) <сильный>
   Поддержание доходности =290 400 долларов США × 0,02 =5 808 долларов США

В этом случае заемщик должен будет уплатить штраф за досрочное погашение в размере 5 808 долларов США. .

Что такое освобождение от ответственности?



Отказ от списания — это еще один механизм досрочного погашения, используемый в кредитах на коммерческую недвижимость, когда заемщик заменяет первоначальное обеспечение кредита другими активами, обычно государственными ценными бумагами, которые приносят достаточный доход для покрытия оставшихся платежей. Первоначальный кредит остается в силе, но новое обеспечение гарантирует, что кредитор продолжит получать запланированные платежи, как если бы кредит не был досрочно погашен.

Пример лишения свободы

Например, предположим, что вы хотите рефинансировать коммерческий кредит в размере 10 миллионов долларов США и до наступления даты погашения. Чтобы завершить аннулирование, вам необходимо приобрести портфель ценных бумаг Казначейства США, которые соответствуют графику платежей по кредиту. 

Эти ценные бумаги передаются трасту, который использует их доходы для осуществления необходимых платежей по кредиту. После этого заемщик освобождается от обязательств по кредиту, а кредитор продолжает получать платежи в соответствии с первоначальной договоренностью.

Отказ от списания часто используется для кредитов, секьюритизированных в коммерческих ценных бумагах с ипотечным покрытием (CMBS), поскольку он позволяет кредиту оставаться в пуле обеспечения без сбоев. Хотя отмена может обеспечить гибкость для заемщиков, желающих рефинансировать, это может быть сложным и дорогостоящим процессом, включающим дополнительные юридические и административные сборы.

И поддержание доходности, и отсрочка погашения служат одной и той же цели — компенсации кредиторам за досрочное погашение кредита, но они различаются по нескольким причинам:

• Механизм :Поддержание доходности требует от заемщиков уплаты рассчитанного штрафа непосредственно кредитору, тогда как аннулирование предполагает замену залога по кредиту другими активами, приносящими доход.
• Продолжение кредита :При сохранении доходности кредит полностью погашается и закрывается. Однако аннулирование кредита сохраняет активность кредита, поскольку выплаты продолжаются за счет нового залога.
• Структура затрат :Затраты на поддержание доходности зависят от ситуации с процентными ставками, причем штрафы обычно выше, когда рыночные ставки ниже ставки по кредиту. Затраты на отмену конфискации включают покупку заменяющих ценных бумаг и дополнительные административные расходы, которые могут быть существенными.
• Примеры использования :Поддержание доходности является обычным явлением для кредитов, удерживаемых непосредственно кредиторами, тогда как для кредитов CMBS часто требуется аннулирование кредитов для поддержания целостности структуры секьюритизации.
• Гибкость для заемщиков :Поддержание доходности обычно упрощает процесс, а аннулирование обеспечивает большую гибкость для рефинансирования без нарушения условий кредита.

Часто задаваемые вопросы

Кому выгодно сохранение доходности или отмена списания?

Оба механизма в первую очередь приносят пользу кредиторам, сохраняя ожидаемую доходность. Заемщики могут получить косвенную выгоду, получив возможность рефинансировать или реструктурировать свои кредиты.

Является ли отмена сделки более дорогостоящей, чем поддержание доходности?

Отмена может оказаться более дорогостоящей из-за стоимости приобретения заменяющих ценных бумаг и дополнительных судебных издержек. Тем не менее, он обеспечивает гибкость рефинансирования, сохраняя при этом кредит.

Можно ли договориться об обоих методах?

В некоторых случаях условия досрочного погашения, включая сохранение доходности и рассрочку, могут быть согласованы во время выдачи кредита. Однако эти условия часто не подлежат обсуждению в кредитах CMBS.

Итог



Поддержание доходности и отмена срока погашения защищают интересы кредиторов, но они предлагают заемщикам различные преимущества и недостатки. Рассмотрение различий между этими вариантами может помочь инвесторам и заемщикам принимать более обоснованные решения, когда речь идет о сложном характере досрочного погашения коммерческого кредита. Оценив затраты, гибкость и структуру кредита, вы можете выбрать подход, соответствующий вашему инвестиционному портфелю.

Советы по планированию инвестиций

• Финансовый консультант может помочь вам определить подход к обеспечению капитала для ваших инвестиций. Найти финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет для вас до трех проверенных финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете провести бесплатный ознакомительный звонок с вашими консультантами, чтобы решить, какой из них, по вашему мнению, подходит вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Если вы хотите диверсифицировать свой портфель, обратите внимание на список из 13 инвестиций.

Фото предоставлено:©iStock.com/ridvan_celik, ©iStock.com/fizkes, ©iStock.com/Delmaine Donson