Когда дело доходит до ипотеки, один размер не подходит всем. В этой статье рассматриваются четыре основных типа ипотеки, в том числе обычные, FHA, VA и Jumbo-кредиты, что поможет вам понять их особенности и понять, когда выбрать один из других, чтобы принять правильное решение для ваших потребностей в покупке жилья.
Дискуссии по ипотеке обычно сосредоточены на кредитах как на одном типе. Но ничто не может быть дальше от истины. Существуют не только разные виды ипотечных кредитов, но и разные ипотечные программы, не говоря уже о ипотечных кредиторах. .
Мы собираемся обсудить различные типы ипотечных кредитов и различные программы, которые их предлагают. Однако это общее обсуждение наиболее популярных типов кредитов, поскольку есть более менее популярные типы кредитов и даже эмитенты.
Доступны четыре основные ипотечные программы:
Вообще говоря, обычные ипотечные кредиты относятся к кредитам, которые финансируются Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae) и Федеральной корпорацией ипотечного жилищного кредитования (Freddie Mac).
Обычно они создаются банками, кредитными союзами, ипотечными банками, ипотечными компаниями и другими кредиторами, а затем продаются одному из двух крупнейших ипотечных агентств.
Эти кредиты также характеризуются так называемыми соответствующими кредитными лимитами. . То есть существует ограничение на сумму, которую можно получить в кредит по обычной программе. Обычно этот лимит составляет 766 550 долларов США на 2026 год. .
Однако обычные кредиты могут быть выше для домов на две-четыре семьи, а также для недвижимости, расположенной в районах с высокой стоимостью.
(Это рынки более дорогого жилья, обычно расположенные на восточном и западном побережье, включая Нью-Йорк, Бостон, Вашингтон, Сан-Франциско и Лос-Анджелес.)
Обычные ипотечные кредиты также отличаются от кредитов FHA и VA требованием ипотечного страхования.
Обычно называемое частным ипотечным страхованием, или PMI, это тип страхового покрытия, при котором ипотечному кредитору выплачивается часть остатка кредита, если вы не выполняете свои обязательства по кредиту.
Некоторые из основных особенностей обычной ипотеки включают следующее:
Кредиты FHA работают так же, как и обычные кредиты, но параметры более простые. Например, минимальный первоначальный взнос составляет 3,50 % даже для тех, кто впервые покупает жилье.
Но есть две основные особенности кредитов FHA, которые больше всего отличают их от обычных ипотечных кредитов:
PMI по кредитам FHA обычно называют страховой премией по ипотеке или просто MIP. Слово «частное» не применимо, поскольку ипотечное страхование предоставляется правительством США через Федеральное управление жилищного строительства.
Страхование ипотеки осуществляется двумя способами. Как и в случае с обычными кредитами, к вашему платежу за дом добавляется ежемесячная премия.
Но есть также авансовый взнос по ипотечному страхованию (UFMIP), который добавляется к остатку вашего кредита, хотя его можно оплатить из своего кармана во время закрытия кредита.
Вероятно, нет большей причины популярности ипотечных кредитов FHA, чем тот факт, что они более мягкие в отношении кредитных стандартов.
Например, в то время как обычные кредиты требуют минимального кредитного рейтинга 620, кредиты FHA принимают рейтинг всего 580. Но они будут достигать 500 с первоначальным взносом не менее 10%. Это определенно кредитная программа, на которую стоит обратить внимание, если у вас хорошая или плохая кредитная история.
Другие особенности кредитов Fha, о которых следует знать:
Кредиты VA имеют гораздо больше общего с кредитами FHA, чем с обычными кредитами. Это потому, что, как и кредиты FHA, кредиты VA имеют ипотечное страхование, предоставляемое государственным учреждением (Управлением по делам ветеранов).
За страхование ипотеки взимается единовременный авансовый платеж без добавления ежемесячных взносов к оплате за дом.
Кредиты предоставляются участвующими кредиторами, в число которых могут входить банки, кредитные союзы и другие ипотечные кредиторы. Они доступны только ветеранам и действующим военнослужащим США.
Однако большим преимуществом кредитов VA является то, что они обеспечивают 100% финансирование. Это означает, что ветеран, имеющий право на участие в программе, может приобрести дом без первоначального взноса. И хотя страховой взнос по ипотеке взимается авансом, он добавляется к сумме кредита, поэтому авансовых платежей не требуется.
Предоставление 100% кредита применяется к соответствующему кредитному лимиту. Но при необходимости кредиты VA также доступны для более дорогой недвижимости. Однако заемщику придется внести первоначальный взнос в размере 25% от суммы кредита, превышающей соответствующий кредитный лимит.
Например, если кредит превышает лимит на 100 000 долларов США, заемщик будет иметь право на 100% финансирование на сумму до 548 250 долларов США, но должен внести авансом 25 000 долларов США — 25% — на сумму превышения.
Основные характеристики кредитов VA включают следующее:
Как следует из названия, Jumbo-кредиты — это более крупные кредиты, которые превышают соответствующие лимиты кредита. Таким образом, они обычно используются для покупки или рефинансирования более дорогой недвижимости. Суммы кредита могут достигать нескольких миллионов долларов.
Крупные кредиты имеют больше общего с обычными кредитами, чем с кредитами FHA и VA. Но в отличие от обычных кредитов, которые финансируются Fannie Mae и Freddie Mac, Jumbo-кредиты предоставляются независимыми кредиторами, например банками.
Поскольку это так, рекомендации по кредитованию менее стандартизированы, чем в других кредитных программах. Как правило, у них более строгие требования к кредитам.
Основные характеристики крупных кредитов включают следующее:
Фиксированная ставка и ARM — это два основных типа ипотечных кредитов, предлагаемых в рамках четырех основных ипотечных программ (обычная, FHA, VA и Jumbo). Хотя обе программы предлагаются FHA и VA, большинство заемщиков, выбирающих одну из этих кредитных программ, выбирают кредит с фиксированной ставкой.
Однако этого нельзя сказать ни об обычных, ни о крупных кредитах. Кредиты ARM несколько более популярны среди каждого из этих типов кредитов. Это особенно верно в отношении крупных кредитов, которые предназначены для заемщиков с более высоким доходом, которые часто заинтересованы в получении максимально низкой процентной ставки.
Однако в целом кредиты ARM в наши дни, как правило, встречаются довольно редко. Согласно информации, опубликованной Bankrate в 2023 году, ARM составляют менее 18,6% ипотечных кредитов, выданных в 2023 году. Это связано с недавним явлением, когда кредиты ARM лишь немного ниже фиксированных ставок.
Кроме того, поскольку фиксированные ставки находятся на рекордно низком уровне, большинству заемщиков имеет смысл зафиксировать эти ставки, а не рисковать еще более низкими ставками с помощью ARM.
Кредит с фиксированной процентной ставкой – это именно то, что следует из названия. И процентная ставка, и ежемесячный платеж фиксированы на весь срок кредита. Срок кредита варьируется от 10 до 30 лет.
По истечении срока кредита основная сумма кредита будет полностью погашена. Это будет верно как в случае кредита с фиксированной ставкой, так и в случае ARM.
ARMs предлагают фиксированную процентную ставку на определенный период времени. Типичные первоначальные сроки составляют три года, пять лет, семь лет и 10 лет. После первоначального периода фиксированной ставки кредит станет регулируемым сроком на один год, при этом ставка будет меняться почти каждый год.
Процентные ставки по ARM основаны на общем индексе, таком как однолетний казначейский вексель США или шестимесячная ставка LIBOR. Затем кредитор добавит маржу (процентные пункты) к индексу, чтобы получить процентную ставку, на основе которой будут основываться будущие изменения ставок.
Например, если доходность однолетних казначейских векселей США на момент корректировки составляет 1,00%, а маржа составляет 1,50%, ваша процентная ставка будет установлена на уровне 2,5%. Эта ставка будет действовать в течение одного года и будет скорректирована по той же формуле, что и дата следующей корректировки.
К счастью, у ARM есть ограничения по ставке, которые ограничивают то, насколько высокой может быть ставка при любой отдельной корректировке или даже в течение срока действия кредита.
Распространенная структура капитализации — 5/2/5. Каждое число представляет собой максимальный процент, на который может корректироваться полностью индексированная ставка (индекс плюс маржа) во время корректировки.
Первое число означает, что ставка не может увеличиться более чем на 5% по сравнению с исходной процентной ставкой при первоначальном изменении ставки. Если ваша первоначальная ставка составляет 2,50 %, кредитор может увеличить ее максимум до 7,50 %.
Второе число (2 или 2%) — это максимальное изменение ставки при последующих корректировках. Если ваша первоначальная ставка составляет 2,50%, и она увеличивается до 3,50% при первой корректировке, но затем подскакивает до 7,5% при второй корректировке, самая высокая ставка, которую вы заплатите, составит 5,50%. Это ставка 3,50 % плюс 2 %.
Третье число в последовательности представляет максимальное увеличение процентной ставки в течение срока действия кредита. В приведенном выше примере это 5%. Это означает, что если ваша первоначальная ставка составляет 2,50%, максимальная ставка, которую вы можете взимать в течение срока действия кредита, составляет 7,50%, независимо от того, насколько высокими будут процентные ставки.
Если вы заинтересованы в получении ARM, обязательно ознакомьтесь с ограничениями процентных ставок, связанных с кредитом. Кредитор должен сообщить вам об этом при подаче заявления, но это также будет включено в закрывающие документы.
Прежде чем подписывать какие-либо документы, обязательно запросите документы, в которых конкретно указано расположение ограничения на вашем ARM. После закрытия кредита структура ограничения не может быть изменена.
Кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно являются лучшим выбором, если вы планируете оставаться дома в течение многих лет. Если вы ожидаете, что нынешний дом станет вашим «вечным домом» или вы планируете пробыть там как минимум 10 лет, лучшим вариантом обычно является ипотека с фиксированной ставкой.
Он обеспечит защиту ставок и платежей независимо от того, что происходит с процентными ставками. А если ставки упадут после того, как вы возьмете кредит, вы всегда сможете рефинансировать его, чтобы получить более низкую ставку.
Ипотека с фиксированной ставкой также настоятельно рекомендуется, если вы хотите минимизировать риск домовладения. Неотъемлемым недостатком ARM является то, что ставки могут вырасти, возможно, настолько, чтобы поставить под угрозу вашу способность оставаться дома. Если вас это беспокоит, выберите ипотеку с фиксированной ставкой.
В то же время ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, являются лучшим выбором для тех, кто впервые покупает жилье. Они обеспечивают большую предсказуемость и устраняют потенциальный шок процентных ставок, связанный с ARM.
Однако, учитывая, что процентные ставки в настоящее время находятся на историческом минимуме, имеет смысл зафиксировать фиксированную ставку сейчас. Хотя всегда возможно, что процентные ставки в будущем пойдут еще ниже, вряд ли это гарантировано.
И когда что-либо находится на историческом минимуме, вероятность дальнейшего снижения гораздо меньше.
ARM лучше всего использовать, если вы планируете оставаться в своем доме не дольше срока кредита с фиксированной ставкой. Например, если вы планируете жить в доме в течение следующих пяти лет, вам может быть удобно иметь 5-летний ARM. Скорее всего, вы уедете из дома до того, как произойдет первая корректировка процентной ставки.
Конечно, самая главная причина принятия ARM — это преимущество в процентных ставках. Например, если ARM имеет процентную ставку на целых два процентных пункта ниже, чем у кредита с фиксированной ставкой, сбережения в первые годы могут оправдать риск корректировки ставки.
К сожалению, разница в ставках между ARM и ипотечными кредитами с фиксированной процентной ставкой далеко не так высока. Это во многом объясняет, почему ARM сейчас составляют очень небольшой процент от всех взятых ипотечных кредитов.
Существует множество учреждений, где вы можете получить ипотеку, будь то обычная, FHA, VA или Jumbo. Но если у вас нет любимого банка или кредитного союза, отличным выбором станут крупные национальные ипотечные кредиторы.
Ракетная ипотека — онлайн-лицо компании Quicken Loans, крупнейшего розничного ипотечного кредитора в стране. Они предоставляют все виды ипотечных кредитов, но работают полностью онлайн, что упрощает и ускоряет процесс подачи заявки.
loanDepot также является общенациональным кредитором, предлагающим обычные кредиты, кредиты Jumbo, FHA и VA. Как и Rocket Mortgage, они предлагают онлайн-заявку, позволяющую ускорить процесс подачи заявки на кредит.
Объединение ветеранов - лучший выбор для ветеранов и военнослужащих, находящихся на действительной службе, которые ищут ипотеку VA.
Являясь крупнейшим ипотечным кредитором штата Вирджиния в стране, они специализируются на типе кредита и даже предлагают сеть дружественных к Вирджинии агентов по недвижимости, которые помогут вам найти дом и пройти процесс закрытия.
Достоверно это онлайн-рынок ипотечного кредитования, который дает возможность получить котировки по ставкам от нескольких кредиторов.
За считанные минуты вы заполните короткую онлайн-заявку и получите несколько предложений на выбор. Это избавит от необходимости получать котировки от отдельных кредиторов по одному.
Выбор подходящей ипотеки предполагает понимание плюсов и минусов различных типов. Обычные кредиты, финансируемые Fannie Mae и Freddie Mac, предлагают различные условия и варианты первоначального взноса, но требуют частного ипотечного страхования (PMI).
Ссуды FHA, поддерживаемые Федеральной жилищной администрацией, обеспечивают более низкие кредитные рейтинги, имеют более низкие первоначальные взносы и включают взносы по ипотечному страхованию (MIP).
Ссуды VA, предназначенные для ветеранов, предлагают 100% финансирование, отсутствие ежемесячного ипотечного страхования и гибкие стандарты кредитования. Крупные кредиты подходят для дорогостоящей недвижимости, но требуют отличного кредита и более крупных первоначальных взносов.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обеспечивают стабильность, а ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) предлагают начальные низкие ставки с возможностью корректировки в будущем.
Ссуды до зарплаты и личные ссуды:в чем разница?
Почему финансовые консультанты должны ориентироваться на молодых инвесторов
Почему SIP в взаимных фондах с малой капитализацией — пустая трата денег и времени
Колледж стоит дорого, но моим детям придется придумать, как за него платить. Вот почему я не буду платить за де…
Рано выйти на пенсию? Способы помочь избежать штрафов за досрочное снятие средств с пенсионных счетов