(Эта страница может содержать партнерские ссылки, и мы можем получать комиссионные от соответствующих покупок без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны. Дополнительную информацию см. в разделе «Раскрытие информации».)

Рефинансирование ипотечного кредита может сэкономить вам много денег.

Но в зависимости от вашей ситуации стоимость рефинансирования может означать, что в конечном итоге вы потратите больше.

Так когда же вам следует рефинансировать свой дом?

Это зависит от нескольких факторов. Лучшее, что вы можете сделать, — это подсчитать и выполнить домашнее задание, чтобы убедиться, что это лучшее финансовое решение для вас.

Что значит рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование во многом похоже на покупку собственного дома...опять.

Это означает, что вы погашаете существующий ипотечный кредит новым ипотечным кредитом взамен первоначального кредита.

Когда может иметь смысл рефинансировать?

Когда ставки по ипотеке снизятся

Когда ставки по ипотеке упадут ниже текущей процентной ставки по ипотечному кредиту, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования, чтобы посмотреть, сможете ли вы сэкономить деньги.

Когда вы снижаете процентную ставку, вы можете уменьшить ежемесячный платеж. Или вы можете рефинансировать с помощью краткосрочного кредита.

Когда вы рефинансируете кредит на более короткий срок, скажем, на 15-летнюю ипотеку, а не на 30-летнюю ипотеку, ваш платеж не будет таким низким, но вы сэкономите больше на долгосрочных процентах. И погасите ипотеку быстрее.

Когда разница в процентных ставках того стоит?

Ну, это зависит. Старое эмпирическое правило гласило, что если процентная ставка на 1-2% ниже вашей текущей ставки, возможно, вам имеет смысл рефинансировать. (Но нужно учитывать не только разницу в процентных ставках.)

Насколько более низкая процентная ставка повлияет на ваш платеж, зависит от суммы вашей задолженности.

Чем больше вы взяли взаймы (и чем выше ваша процентная ставка), тем большее влияние снижение процентной ставки окажет на ваш платеж.

Например, при ипотеке на сумму 500 000 долларов США с процентной ставкой 5 % (сроком на 30 лет) снижение ставки на 1 % означает экономию в размере 297 долларов США в месяц. . Но при ипотеке на сумму 150 000 долларов США с процентной ставкой 5 % снижение ставки на 1 % означает экономию в размере 89 долларов США в месяц. .

Не стоит принимать решение о рефинансировании исключительно по сниженной процентной ставке. Вам также необходимо учитывать заключительные затраты на рефинансирование кредита и затраты/экономию за весь срок действия кредита.

Когда вы хотите преобразовать ипотеку с регулируемой ставкой (ARM) в ипотеку с фиксированной ставкой

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеют первоначальную процентную ставку на фиксированный срок (обычно 5 или 7 лет). По истечении этого периода процентная ставка колеблется вверх или вниз в зависимости от индекса, к которому она привязана.

Если у вас есть ипотека ARM, возможно, вы захотите провести рефинансирование, чтобы получить ипотеку с фиксированной ставкой. Таким образом, ваша процентная ставка останется неизменной на протяжении всего срока действия кредита (и вам не придется платить более высокую процентную ставку позже).

Когда процентные ставки падают, может возникнуть соблазн рефинансировать ипотеку с фиксированной ставкой на ARM, чтобы снизить процентную ставку и платеж.

Единственный раз, когда это может быть выгодно, — это если вы планируете продать свой дом в течение первоначального периода с фиксированной ставкой кредита ARM. Для большинства людей это рискованный шаг, поскольку процентная ставка колеблется, а будущее невозможно предсказать.

Когда ценность вашего дома возрастает

Когда стоимость вашего дома растет, ваш капитал увеличивается. Собственный капитал – это разница между вашей задолженностью по ипотечному кредиту и рыночной стоимостью вашего дома.

Есть несколько причин рефинансировать, когда у вас больше собственного капитала:

• Откажитесь от страхования частной ипотеки (PMI) . Многие кредитные программы требуют, чтобы заемщики платили PMI, если их первоначальный взнос составляет менее 20%. Если рыночная стоимость вашего дома растет и разница между стоимостью вашего дома и вашей задолженностью составляет 20% или более – вам следует удалить PMI. Возможно, имеет смысл рефинансировать, чтобы вам не приходилось платить за PMI (если вы не можете аннулировать PMI по существующему кредиту).
• Рефинансирование с выводом средств . Это когда вы берете новый кредит на сумму, превышающую вашу задолженность по дому. Затем вы получаете разницу наличными для оплаты крупной покупки или погашения долга с более высокими процентами. Если вы занимаете больше по ипотеке, чтобы погасить кредитную карту, наиболее существенным риском является то, что, если вы не сможете произвести платеж, вы можете потерять свой дом.

Также важно просчитать цифры. Имеет ли смысл платить проценты на дополнительную сумму еще 30 лет? В долгосрочной перспективе это может стоить вам больше процентов.

Когда ваше финансовое здоровье улучшится

Ваш кредитный рейтинг и кредитная история определяют ваше финансовое состояние. Кредиторы используют эту информацию, чтобы определить свой риск при предоставлении вам кредита.

Ваш кредитный рейтинг влияет на процентную ставку. Если ваш кредит значительно улучшился с тех пор, как вы впервые получили ипотечный кредит, возможно, вы сможете его рефинансировать и получить более низкую процентную ставку.

Когда вы испытываете финансовые трудности

Если вы изо всех сил пытаетесь выполнить свои ипотечные обязательства, но у вас хорошая кредитная история и собственный капитал в доме, рефинансирование вашего кредита может иметь смысл.

Обеспечив более низкую процентную ставку или получив более долгосрочную ипотеку, вы можете снизить свои платежи до более управляемого уровня.

Затраты на рефинансирование

Есть заключительные расходы на рефинансирование ипотеки. Как правило, заемщики могут рассчитывать потратить 2-3% от основной суммы кредита. Это может сложиться!

Прежде чем принимать решение о рефинансировании кредита, выясните, какие расходы вам придется нести. Подробности узнайте у своего кредитора.

Ваши заключительные затраты могут включать:

• Вступительный взнос
• Сборы за документ
• Плата за оценку
• Комиссия за условное депонирование
• Сборы за титул
• Гонорары адвоката
• Плата за запись
• Плата за создание
• Баллы (необязательно — для дальнейшего снижения процентной ставки)

А как насчет рефинансирования «без заключительных затрат», предлагаемого некоторыми кредиторами?

Чем больше вы сэкономите на расходах, тем лучше. Некоторые кредитные программы предлагают отказаться от некоторых комиссий кредитора. Но имейте в виду, что некоторые кредиторы компенсируют это более высокими процентными ставками или включением расходов в основную сумму кредита.

Хотя кажется, что это сэкономит вам деньги, иногда в конечном итоге вам придется платить больше. Убедитесь, что вы знаете детали кредита.

Следует ли вам рефинансировать свой дом?

Подходит ли вам рефинансирование, зависит от того, как быстро вы хотите погасить ипотеку, потенциальных сбережений, как долго вы планируете оставаться в своем доме, а также других индивидуальных обстоятельств, которые могут повлиять на преимущества рефинансирования.

Определите свою точку безубыточности и свои затраты/экономию в течение срока действия кредита, чтобы принять наиболее обоснованное решение.

Определите, когда вы выйдете на уровень безубыточности. В какой момент окупаются затраты на рефинансирование? Точка безубыточности — это общие затраты на закрытие, разделенные на ежемесячную экономию.

Например, если вы платите 3500 долларов США на заключительные расходы и экономите 150 долларов США в месяц на своих платежах, это будет выглядеть следующим образом:

Затраты в размере 3500 долларов США ÷ экономия в размере 150 долларов США в месяц =23,3 месяца до выхода на уровень безубыточности

Рассчитайте общую экономию за срок действия кредита (если таковые имеются). Иногда получение нового 30-летнего кредита в конечном итоге будет стоить вам больше денег в долгосрочной перспективе.

Сравните вашу текущую ипотеку со сценарием рефинансирования, чтобы увидеть разницу в течение срока действия кредита. (Для расчетов используйте ипотечный калькулятор.)

Например, предположим, что у вас осталось 20 лет по вашей текущей ипотеке, но вы рассматриваете возможность рефинансирования в новый 30-летний кредит. Это еще 30 лет выплаты процентов, даже если процентная ставка и платеж будут ниже.

Рефинансирование имеет наибольший смысл на ранних этапах срока действия кредита. Когда вы позже рефинансируете кредит, вы платите больше за свой дом в виде процентов в течение срока действия кредита.

Считаете ли вы, что рефинансирование вам подходит?

Если вы решили, что рефинансирование может подойти вам, вот несколько советов:

• Кредиторы магазинов (не думайте, что ваш нынешний кредитор будет лучшим предложением).
• Сравните яблоки с яблоками . Если один кредитор рекламирует сверхнизкую ставку или нулевую стоимость закрытия, покопайтесь и выясните, почему. Возможно, они взимают баллы или включают затраты на закрытие кредита в новый кредит.
• Узнайте свой кредитный рейтинг .
• Проведите исследование рынка от стоимости вашего дома (проверьте Zillow или поговорите с риэлтором).
• Не открывайте новых кредитных линий или пополните свой текущий баланс.
• Решите, стоит ли оно того чтобы вы потратили время и силы на рефинансирование.

Каковы альтернативы рефинансированию вашего дома?

Пересмотр ипотеки

Рекастинг отличается от рефинансирования. При изменении ипотечного кредита вы сохраняете своего текущего кредитора и ипотечный кредит. Пересчет работает только в том случае, если у вас есть просрочка по кредиту (вы внесли дополнительные платежи).

При пересмотре ипотеки кредитор соглашается сохранить условия вашего первоначального кредита, но пересчитывает новый платеж на основе меньшего остатка кредита. Это отличный способ снизить платеж, но он доступен не для всех кредитных программ. Узнайте у своего кредитора, соответствуете ли вы критериям.

Модификация ипотеки

Изменения в ипотеку вносятся во избежание потери права выкупа. Вы можете претендовать на изменение ипотечного кредита, если ваша задолженность по ипотечному кредиту превышает стоимость вашего дома или вы испытываете финансовые трудности.

Ваш кредитор может согласиться изменить переменную вашего текущего кредита, чтобы сделать платеж более доступным для вас. Поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям.

Заключительные мысли о рефинансировании ипотеки

Хотя вы можете услышать в новостях или от друга на работе, что сейчас самое время рефинансировать ипотеку, существует множество факторов, которые следует учитывать.

Уделите время математическим расчетам и подумайте о планах на будущее, в том числе о возможности продать свой дом до того, как вы покроете расходы, связанные с рефинансированием.

Некоторые люди, которые рефинансируют, экономят десятки тысяч долларов на процентах или сокращают выплаты по ипотеке на несколько лет. Если вы проведете рефинансирование в нужное время – и по правильным причинам – вы, безусловно, сможете быть вознаграждены за усилия, которые вы приложили для рефинансирования ипотечного кредита на свой дом.

Статья написана Амандой

Женщины, у которых есть деньги

Эми Блэклок и Вики Кук стали соучредителями организации Women Who Money в марте 2018 года, чтобы предоставлять полезную информацию о личных финансах, карьере и предпринимательстве, чтобы вы могли уверенно управлять своими деньгами, увеличивать свой собственный капитал, улучшать общее финансовое состояние и в конечном итоге достичь финансовой независимости.