(Эта страница может содержать партнерские ссылки, и мы можем получать комиссионные от соответствующих покупок без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны. Дополнительную информацию см. в разделе «Раскрытие информации».)
Возможно, вы потеряли работу после развода. Или вы страдаете от тяжелой болезни или травмы и не можете работать.
Какова бы ни была причина, сейчас вы изо всех сил пытаетесь свести концы с концами и беспокоитесь, что не сможете выплатить ипотеку.
Помимо того, что это тяжелое эмоциональное время, ваши финансы в катастрофе. Вы не хотите терять свой дом, но чувствуете, что у вас заканчиваются варианты.
Поскольку скоро снова предстоит выплата по ипотеке, перед вами стоит трудный выбор.
Существует множество причин, по которым домовладелец может оказаться не в состоянии выплатить ипотечный кредит и задается вопросом, что делать.
Если вы в этой лодке, читайте дальше, чтобы понять, что произойдет, если вы не выполните свои обязательства по ипотеке. Вы также найдете некоторые идеи и потенциальные варианты, как избежать невозврата кредита и потери права выкупа.
Подписывая пунктирную линию на получение ипотечного кредита, вы по закону обязуетесь возвращать средства, осуществляя ежемесячные платежи своему поставщику услуг по кредиту.
Полная сумма ежемесячного платежа по ипотеке должна быть внесена в установленный срок, обычно предоставляется льготный период в 10–15 дней.
Ваш кредитор начнет начислять пени за просрочку платежа (часто 5 % от суммы просроченной основной суммы долга и процентов), если он не сможет получить от вас платеж по кредиту до истечения льготного периода.
Технически вы будете просрочены по кредиту из-за неуплаты уже через день после наступления срока платежа.
Некоторые кредиторы будут ждать истечения льготного периода (обычно 15 дней), прежде чем пытаться связаться с вами и узнать о просроченном платеже.
Невыплата полной суммы платежа, включая любые пени за просрочку платежа, в течение 30 дней с даты платежа может привести к тому, что ваш кредитор заметит ипотеку как просроченную.
Пропуск платежа по ипотеке время от времени, хотя и нехорошо, обычно не приводит к потере права выкупа вашего дома, но наносит ущерб вашей кредитной истории и рейтингу.
Однако неуплата нескольких платежей подряд может и, скорее всего, подвергнет риску ваш дом.
Кредиторы могут инициировать процедуру взыскания через 120 дней с момента первого пропущенного срока.
Как только ваш кредитор официально подаст «Уведомление о невыполнении обязательств», он уведомит вас о подаче в течение десяти дней и проинформирует кредитные бюро.
Сделайте все возможное, чтобы ваша ипотека была текущей и не дошла до дефолта.
Далее в статье вы найдете список вариантов, которые следует рассмотреть перед обращением взыскания, если вы не можете производить выплаты по ипотеке.
Если вы абсолютно не можете выплатить ипотеку, немедленно обратитесь к своему кредитору.
Они могут составить план погашения, если вы или член вашей семьи потеряли работу, серьезно заболели или если такая ситуация, как развод или финансовое злоупотребление, не позволяет вам производить платежи.
Кредиторы часто готовы сотрудничать с домовладельцами, чтобы обсудить новые условия ипотеки или рефинансирования.
Но держатели ипотечных кредитов, которые не производят платежи по ипотеке, могут столкнуться с серьезными штрафами, включая потерю дома или имущества.
Некоторые поставщики ипотечных услуг могут легко помочь вам найти разумное решение. Другие могут быть не столь склонны к сотрудничеству.
Они могут сообщить о вашей просрочке в кредитные бюро, что ухудшит ваш кредитный рейтинг.
Более низкий кредитный рейтинг может негативно повлиять на вас по-разному, в том числе ограничить ваши возможности в отношении будущего жилья или снизить ваши шансы получить другую работу или получить больший кредит в будущем.
Ваш кредитор также может иметь право «отозвать» вашу ипотеку и потребовать полную оплату всей вашей задолженности, если вы не выполняете свои обязательства.
В этот момент – даже если вы все еще проживаете в доме – ваш дом находится в стадии выкупа.
Если ваш кредитор позволяет вам продать его дешевле, чем вы должны (так называемая короткая продажа), это может помочь предотвратить дальнейший ущерб вашему кредиту.
По истечении 120 дней большинство кредиторов имеют законное право начать процедуру обращения взыскания.
Вам следует ознакомиться с законами вашего штата о взыскании задолженности для получения более подробной информации. Кредиторы обычно могут переложить на вас комиссию за процесс обращения взыскания.
Ваш ипотечный кредитор выставит ваш дом на аукцион и попытается вернуть остаток вашего кредита.
Если дом продается на аукционе, вы сохраняете весь свой капитал после выплаты всех кредитов, штрафов и комиссий за выкуп.
Но в некоторых штатах ваш кредитор может возбудить против вас судебное решение о недостаче, если выручка от продажи не покроет ваш долг.
Дом переходит в собственность кредитора, если его не продадут на аукционе. Тогда это называется недвижимостью, находящейся в собственности (REO) или собственностью банка.
После того, как дом будет продан на аукционе или станет REO, у вас может быть от 5 до 30 дней, чтобы освободить дом. Хотя иногда могут возникнуть задержки с уведомлением, что дает вам дополнительные дни проживания.
В любом случае кредитор должен уведомить вас и предоставить требования для освобождения дома.
Чтобы избежать дефолта по ипотечному кредиту и вступления в процесс обращения взыскания, у вас есть несколько вариантов, которые следует рассмотреть. Чем раньше вы примете меры по этим вариантам, тем меньше ущерба вы нанесете своему финансовому здоровью.
Рассмотрите эти варианты, если вы хотите сохранить свой дом.
Если вы просрочили один или два платежа, но теперь можете выполнить свои финансовые обязательства, свяжитесь со своим кредитором, чтобы начать общение.
Объясните свою ситуацию и попросите план погашения, который поможет вам своевременно погашать ипотеку.
Если у вас нехватка финансов носит краткосрочный характер, ваш кредитор может согласиться уменьшить ваши платежи на короткий период, например, на трехмесячное восстановление после травмы или временное увольнение из-за пандемии Covid-19.
Чем раньше вы обратитесь к своему кредитору и попросите отсрочку, тем больше вероятность того, что он будет сотрудничать с вами.
Некоторые ипотечные кредиторы могут иметь собственные программы модификации кредита, но часто эти программы осуществляются через компанию по урегулированию задолженности, такую как Apprisen.
С помощью этих программ вы сможете внести постоянные изменения в свою ипотеку, скорректировав условия (ставку, продолжительность, тип) вашего кредита.
Свяжитесь со своим кредитором, чтобы узнать его квалификацию и требования для изменения ипотечного кредита.
Если у вас есть собственный капитал в доме и хороший кредитный рейтинг, рефинансирование ипотеки может быть отличным вариантом, особенно если вы еще не пропустили платеж или пропустили только один.
Снижение процентной ставки или продление срока ипотечного кредита может обеспечить вам меньший ежемесячный платеж, хотя в целом вы можете заплатить больше.
Чтобы помочь вам оплатить ипотеку, вы можете подумать о том, чтобы найти соседа по комнате или двух.
Взлом дома может быть краткосрочным способом помочь вам оплатить ежемесячные счета и долгосрочным способом погасить ипотеку.
Если у вас есть возможность переехать к члену семьи или другу и вы не хотите терять свой дом, подумайте о том, чтобы сдать его в аренду.
Если вы можете получить достаточный доход от аренды, чтобы покрыть ипотеку и любые расходы на управление недвижимостью, стоит рассмотреть вариант использования вашего дома в качестве традиционного сдаваемого в аренду жилья или Airbnb.
Но, как и все остальные варианты в этом списке, к нему нельзя относиться легкомысленно.
Быть арендодателем — это работа, и если вы уже находитесь в состоянии сильного стресса, возможно, вам не стоит заниматься арендным бизнесом.
Если вы искренне верите, что ваше нынешнее финансовое положение является временным, и вы, несомненно, хотите сохранить свой дом, вы можете подумать о снятии средств, которые вы внесли в свой Roth IRA. Или рассмотрите возможность получения кредита 401(k).
Хотя вы очень редко (если вообще когда-либо) захотите воспользоваться своими пенсионными накоплениями до наступления пенсионного возраста, в определенных ситуациях это может быть правильным шагом, чтобы вы могли сохранить свой дом.
Подача заявления о банкротстве в соответствии с главой 13 может позволить вам предотвратить процесс обращения взыскания на ваш дом.
Хотя ваша кредитная история серьезно пострадает, ваш дом может быть спасен.
Если ваше заявление о банкротстве одобрено, ваш долг реорганизуется в 3- или 5-летний план погашения долга.
Вы сохраните свой дом и продолжите платить по ипотеке после периода погашения банкротства, пока вы сделаете кредит текущим.
Возможно, для вас невозможно сохранить дом, но вы хотите избежать процесса потери права выкупа. Рассмотрите эти варианты, если это ваша ситуация.
Есть ли капитал в вашем доме? Продайте его как можно скорее, чтобы получить как можно больше денег и избежать долгосрочных кредитных проблем.
Хотя продажа дома самостоятельно, безусловно, является возможным вариантом, возможно, сейчас лучшим решением будет нанять агента по недвижимости, который поможет вам добиться быстрой продажи вашего дома.
Если остаток по ипотеке превышает стоимость вашего дома, попросите кредитора одобрить короткую продажу.
Это позволит вам продать дом дешевле, чем вы должны, по сути, погасив кредит без обращения взыскания на него.
Хотя это по-прежнему повлияет на вашу кредитную историю, оно не будет таким серьезным, как лишение права выкупа.
Запрашивая освобождение от вашей ипотеки или Договора вместо права выкупа (DIL), вы просите своего кредитора принять документ на ваш дом в качестве полной оплаты в обмен на освобождение вас от ваших обязательств по кредиту и обращения взыскания.
Размер собственного капитала (или его отсутствия) в вашем доме будет определять, стоит ли рассматривать этот вариант.
Немедленно свяжитесь со своим кредитором и объясните, почему вы не можете произвести платеж.
Скорее всего, они захотят узнать, является ли ваше финансовое положение временной проблемой или более постоянной.
Они могут запросить подробную информацию о ваших доходах и расходах, а также о любом собственном капитале.
Большинство, если не все, кредиторы захотят помочь вам избежать потери права выкупа.
Изучив вашу ситуацию, ваш кредитный специалист обсудит варианты, которые могут быть доступны для вас, и проинформирует вас о следующих шагах.
Если вы уже пропустили платежи, подумайте о том, чтобы поговорить с утвержденным кредитным консультантом.
Вы можете обратиться к адвокату, если вы уже получили уведомление о неисполнении обязательств по закону.
Наконец, рассмотрите возможность обсуждения всех вышеперечисленных вариантов с финансовым консультантом, налоговым консультантом или другим финансовым специалистом, чтобы помочь вам принять обоснованное решение.
Эми и Вики являются соавторами книги «Планирование недвижимости 101», «От уклонения от завещания и оценки активов к установлению директив и пониманию налогов», «Ваш основной учебник к планированию недвижимости» от Adams Media.
Женщины, у которых есть деньги
Эми Блэклок и Вики Кук стали соучредителями организации Women Who Money в марте 2018 года, чтобы предоставлять полезную информацию о личных финансах, карьере и предпринимательстве, чтобы вы могли уверенно управлять своими деньгами, увеличивать свой собственный капитал, улучшать общее финансовое состояние и в конечном итоге достичь финансовой независимости.