Есть много факторов, которые следует учитывать, когда вы выбираете ипотечный кредит для покупки дома, и одним из наиболее важных является то, как обращаться с процентной ставкой по вашему кредиту. Ваши варианты делятся на две группы:ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, которые различаются тем, устанавливается ли процентная ставка на весь срок действия кредита или меняется со временем.

Каждый тип кредита имеет свои преимущества и недостатки, и ваше решение о том, какой из них лучше всего подходит для вас, будет зависеть от нескольких факторов. Прежде чем мы углубимся в подробности, вот как определяется каждый тип кредита:

• Ипотека с фиксированной процентной ставкой имеет установленную процентную ставку на весь срок кредита (обычно 15 или 30 лет). Это вид кредита в рассрочку, аналогичный студенческому кредиту или личному кредиту, с фиксированными ежемесячными платежами.
• Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеет процентную ставку, которая может меняться в течение срока кредита. Он начинается с временной вводной процентной ставки, которая обычно ниже, чем те, которые доступны по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой. Но когда этот вводной период заканчивается, процентная ставка переходит на "плавающую" ставку, которая может меняться в зависимости от рыночных условий.

Как работают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой?

Нюансы того, как и когда корректируются ставки ARM, варьируются от кредита к кредиту, но когда они меняются, они почти всегда приводят к увеличению ежемесячных платежей. Очень важно внимательно прочитать кредитный договор перед подписанием, чтобы убедиться, что вы понимаете все особенности. Вот переменные, которые следует учитывать при сравнении ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой:

• Продолжительность вводного периода :пятилетние вводные периоды для 30-летних кредитов являются обычным явлением, но возможны одно-, трех- и семилетние вводные периоды.
• индекс к которому привязана плавающая ставка :Индексы, обычно используемые для установления ставок ARM, включают доходность однолетних казначейских ценных бумаг с постоянным сроком погашения (CMT), индексы стоимости фондов (COFI) и лондонскую межбанковскую ставку предложения (LIBOR), которая будет отменена в 2021 г., но по-прежнему широко используется для определения ставок ARM.
• поле добавляется в индекс для определения ставки, которую вы платите :Маржа представляет собой фиксированный процент, указанный в кредитном договоре. Диапазоны маржи различаются для разных индексов (например, от 2% до 3% с LIBOR довольно распространены). Чем ниже маржа, тем лучше условия кредита для вас, потому что даже небольшая разница в процентных пунктах может резко изменить стоимость в течение срока действия 30-летней ипотеки.
• Частота корректировки ставок :по окончании вводного периода ставка на ARM сбрасывается через регулярные промежутки времени. Обычно используется один раз в год, но также могут использоваться двух- и трехлетние периоды, а некоторые ARM сбрасываются каждые шесть месяцев. В дату сброса новая ставка рассчитывается путем добавления маржи к значению индекса в этот день; новая ставка применяется до следующей даты сброса.
• Ограничение ставок :Чтобы предотвратить резкое увеличение ставок ARM, ARM обычно ограничивают сумму, на которую могут увеличиваться их процентные ставки. Ограничение периодичности ограничивает сумму, на которую ставка может увеличиваться от одного периода корректировки к другому, в то время как пожизненный предел ограничивает общую сумму, на которую ставка может когда-либо увеличиться по сравнению с вводной ставкой. В некоторых кредитных договорах ARM также указаны ограничения платежей. — ограничения на сумму, на которую ваш ежемесячный платеж может увеличиваться каждый период корректировки.

Сравнивая предложения по ипотечным кредитам, вы часто будете видеть краткое обозначение процентной ставки, начального периода и частоты корректировки ставки:например, 3,8% 5/1 ARM имеет начальный период в пять лет, после чего он сбрасывается каждый год. в то время как 3,75% 3/2 ARM имеет трехлетний вводный период, после чего ставка сбрасывается каждые два года. Для получения более подробной информации о тонкостях ARM Федеральная резервная система предлагает очень подробный справочник.

Плюсы и минусы ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой

Прежде чем брать ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, убедитесь, что вы понимаете как преимущества, так и недостатки.

Низкие начальные процентные ставки

Большая привлекательность ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой заключается в его низкой начальной процентной ставке. Начальные ставки ARM обычно ниже, чем ставки по конкурирующим кредитам с фиксированной ставкой. Низкие ставки могут предложить более управляемые ежемесячные платежи, которые могут понравиться более молодым заемщикам в начале своей карьеры, которые ожидают, что их доходы будут соответствовать или опережать повышение ставки после окончания вводного периода ARM.

Низкие вводные ставки ARM также привлекательны для заемщиков, которые не планируют владеть своей недвижимостью более нескольких лет. Продажа дома до истечения начальной ставки ARM является обычной тактикой, и многие кредитные соглашения ARM препятствуют этому, включая жесткие штрафы за досрочное погашение. Конечно, эта стратегия также может иметь неприятные последствия, если местный рынок недвижимости остановится или переживает спад, что затруднит продажу собственности.

Ставки непредсказуемы

Самым большим недостатком ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой является их непредсказуемый характер. Увеличение ежемесячных платежей в каждый период корректировки может стать серьезной нагрузкой на бюджет домохозяйств. В климате, где процентные ставки неуклонно растут, ARM с ограничением платежа может даже поставить вас в ситуацию, известную как отрицательная амортизация. , в котором вы вносите платежи в полном объеме, но на самом деле должны больше денег каждый месяц. Конечно, индексы также могут уменьшиться, что принесет некоторое облегчение с точки зрения суммы платежа, но не с точки зрения долгосрочной предсказуемости.

Может быть более доступным для тех, у кого плохая кредитная история

Принимая во внимание эти риски, одной из самых больших привлекательностей ARM может быть то, что заемщики с ограниченной или плохой кредитной историей могут иметь больше шансов получить кредит, чем кредит с фиксированной ставкой. ARM — наиболее распространенный тип низкокачественной ипотеки, но их первоначальная доступность и доступность также делают их популярными среди заемщиков с хорошей кредитной историей.

Как работают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой?

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой является наиболее популярным видом ипотечного кредита, и его процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока кредита. Эти кредиты чаще всего выдаются на 30 лет, но вы также можете найти их на 10, 15 или 20 лет. Чем короче срок, тем ниже процентная ставка, но тем выше ежемесячный платеж, поскольку кредит погашается в более сжатые сроки.

Плюсы и минусы ипотеки с фиксированной процентной ставкой

Вот несколько преимуществ и недостатков, о которых следует знать, рассматривая ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

Предсказуемые ставки

Основным преимуществом ипотеки с фиксированной ставкой является предсказуемость. Когда процентная ставка установлена, вы с первого дня знаете, сколько будет ежемесячно выплачиваться ваш ипотечный кредит. Это менее рискованно, чем ARM, ставка которого может вырасти после вводного периода.

Бюджетирование стало проще

Уверенность в стабильной процентной ставке упрощает составление семейного бюджета, позволяет предвидеть, сколько процентов по ипотеке вы сможете ежегодно вычитать из налоговой декларации, и дает возможность осуществлять долгосрочное планирование выплаты ипотеки. Например, вы можете рассчитать сумму, которую вы потратите в течение срока действия кредита, а затем определить, сколько вы можете сэкономить, если погасите кредит досрочно.

Могут возникнуть трудности с квалификацией

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой могут быть сложнее получить, чем ARM. Если ваш кредит в отличной форме, у вас может не возникнуть проблем с получением кредита с фиксированной процентной ставкой. Но если ваш кредит нуждается в улучшении, вам может быть проще претендовать на ARM, который может быть более снисходительным к кредитной истории.

Заблокировано, если процентные ставки упадут

Как и все процентные ставки, ставки по ипотечным кредитам растут и падают в зависимости от рыночных условий. Процентные ставки в США были удивительно низкими за последнее десятилетие, и ставки по ипотечным кредитам в значительной степени последовали их примеру. Если вы можете получить низкую ставку при получении кредита, это будет выгодно в долгосрочной перспективе.

Однако, если вы заблокируете 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой в ​​​​период высоких процентных ставок, это может быть очень дорого. Если процентные ставки значительно снизятся, можно будет рефинансировать кредит с высокой процентной ставкой, взяв другой ипотечный кредит по более низкой ставке, но сборы и услуги, связанные с этим процессом, могут стоить тысячи долларов. Возможно, стоит сэкономить десятки тысяч долларов в течение срока действия кредита, но это все равно большие расходы.

Как выбрать между ипотекой с регулируемой и фиксированной процентной ставкой

Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, когда вы решаете, какая ипотека с плавающей ставкой или ипотека с фиксированной ставкой лучше всего подходит для покупки вашего дома.

• Как долго вы планируете жить в своем доме? Как уже упоминалось, ARM часто лучше всего подходят для тех, кто не планирует оставаться дома более нескольких лет, поскольку вам придется потратить часть или все время на оплату низкой начальной ставки и избежать возможной более высокой ставки. это сработает позже. Если вы планируете оставаться дома в течение длительного времени, лучше всего подойдет фиксированная ставка APR, поскольку она останется предсказуемой.
• Как выглядят текущие процентные ставки? Когда ставки по ипотечным кредитам находятся на высокой стороне, получение кредита с фиксированной ставкой может быть дорогим (хотя вы, возможно, сможете рефинансировать позже). В этом случае риск ARM может стоить того, поскольку начальная ставка будет ниже, чем кредиты с фиксированной ставкой. С другой стороны, если ставки по ипотечным кредитам в настоящее время низкие, это может быть прекрасное время, чтобы заблокировать кредит с фиксированной ставкой, поскольку будущие изменения рынка не повлияют на вас.
• Сможете ли вы оплачивать платежи, если процентные ставки вырастут? Прелесть ипотеки с фиксированной процентной ставкой заключается в предсказуемости ваших ежемесячных платежей. Если у вас ограниченный бюджет, эта уверенность может помочь вам не сбиться с пути. Хотя ARM начинают с более низкой ставки, они могут вырасти позже, что увеличит ваш ежемесячный платеж. Подумайте, насколько гибок ваш бюджет (или нет), и сможете ли вы позволить себе более высокий платеж по ипотеке, если процентные ставки вырастут.

Узнайте свой балл перед подачей заявки

Хотя ставки по ипотечным кредитам в значительной степени определяются рыночными условиями, большую роль также играет ваш кредитный рейтинг. Наличие хорошей кредитной истории увеличивает ваши шансы на получение ипотечного кредита и получение лучшей процентной ставки. Если вы в последнее время не просматривали свой кредитный отчет, бесплатно проверьте свою кредитную историю на Experian, чтобы увидеть, на каком уровне вы находитесь. Вы можете увидеть некоторые возможности для улучшения, над которыми вы можете работать, прежде чем подавать заявку на ипотеку, будь то с фиксированной ставкой или ARM.