Изображение предоставлено:Мохамад Файзал бин Рамли/iStock/GettyImages

Для пожилых людей, которые приближаются к выходу на пенсию и нуждаются в дополнительном доходе или сталкиваются с растущими медицинскими расходами, решением может стать обратный ипотечный кредит. Довольно часто пожилые домовладельцы либо полностью погасили ипотеку за свой дом, либо накопили значительный капитал.

Обратная ипотека – это способ получить доступ к этим акционерным фондам.

Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотека — это кредит, который позволяет вам брать кредит под залог вашего дома. Однако, в отличие от традиционной ипотеки или кредита под залог жилья, вам не нужно ежемесячно выплачивать ипотечные платежи кредитору. Вы можете производить платежи для уменьшения остатка кредита, если захотите, но погашение кредита не требуется.

Обратная ипотека не ограничивается домами на одну семью. Вы также можете получить обратную ипотеку, если живете в кондоминиуме, если он является вашим основным местом жительства.

В некоторых случаях обратная ипотека может быть полезным источником средств для увеличения пенсионного дохода, консолидации долга, ремонта и улучшения дома, а также оплаты медицинского обслуживания на дому.

Как работает обратная ипотека?

Обратная ипотека зависит от суммы собственного капитала в вашем доме. Сумма собственного капитала в вашем доме определяется путем вычитания остатка по непогашенной ипотеке из текущей рыночной стоимости вашего дома. Например, если стоимость вашего дома составляет 350 000 долларов США. ​ и ваш баланс по ипотеке составляет ​100 000 долларов США ​ тогда у вас есть ​250 000 долларов стоимость собственного капитала в вашем доме.

Срок погашения кредита не наступает до тех пор, пока вы не уедете, не продадите дом, не выполните обязательства по кредиту или не умрете. Если вы умрете, ответственность за кредит возьмут на себя ваши наследники.

Обратная ипотека может иметь фиксированную или регулируемую ставку. Однако ставки по обратной ипотеке, как правило, выше, чем ставки по традиционной ипотеке. Хотя вы не обязаны производить платежи по обратной ипотеке, проценты по кредиту будут начисляться и увеличивать сумму остатка кредита.

Вы можете получить кредитные средства от обратной ипотеки в виде единовременной выплаты, ежемесячных платежей или кредитной линии. Это зависит от того, на что вы планируете использовать средства, и от типа удаленной обратной ипотеки, которую вы получаете.

Вы можете производить платежи для уменьшения суммы обратной ипотеки, но это не обязательно. Однако вы обязаны платить налоги на недвижимость, иметь соответствующую страховку домовладельцев и содержать дом в хорошем состоянии. Если вы не выполните какое-либо из этих требований, вы рискуете не выполнить обязательства по обратной ипотеке и даже, возможно, столкнуться с потерей права выкупа.

Как вы имеете право на обратную ипотеку?

Чтобы иметь право на обратную ипотеку, вам должно быть не менее 62 лет и иметь как минимум 50 процентов собственного капитала в своем доме. Ваш дом должен быть вашим основным местом жительства.

Кроме того, вам необходимо будет посетить консультацию с консультантом по обратной ипотеке, который проведет финансовую оценку вашей способности понимать условия обратной ипотеки.

Каковы различные типы обратной ипотеки?

​Ипотека под залог собственного капитала (HECM) – Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) и Федеральное управление жилищного строительства (FHA) вернули ипотечные кредиты на конверсию собственного капитала. Эти кредиты доступны только через кредиторов по обратной ипотеке, одобренных FHA.

Сумма кредита основана на оценочной стоимости дома и подлежит ограничениям FHA. В настоящее время на 2021 год максимальная сумма кредита по этому типу ипотеки составляет ​822 372 доллара США. ​

HECM могут быть немного дороже, чем обычные ипотечные кредиты, но вы можете использовать средства практически для любых целей. Вы можете получить деньги единовременно, в виде фиксированных ежемесячных платежей или в виде кредитной линии, аналогичной кредитной линии под залог собственного капитала.

​Ипотека на конверсию собственного капитала для покупки – Если вы планируете сократить размеры и нуждаетесь в деньгах для покупки нового дома, пока ожидаете продажи своего нынешнего дома и получения нового кредита, вам может подойти ипотека на конверсию собственного капитала для покупки. FHA также поддерживает этот тип ипотеки.

​Собственная обратная ипотека ​ - Частные кредиторы предлагают собственную обратную ипотеку. Эти кредиты не подпадают под максимальные ограничения FHA и могут достигать 4 миллионов долларов США. Вы можете получать средства единовременно или ежемесячными платежами и использовать их на любые цели.

Федеральное правительство не страхует собственные обратные ипотечные кредиты, и заемщикам не нужно платить за страхование ипотеки или посещать консультации по финансовым вопросам. Однако из-за отсутствия федеральной поддержки обратная ипотека часто имеет более высокие процентные ставки по сравнению с обычными кредитами HECM.

​Целевая обратная ипотека ​ - Целевые обратные ипотечные кредиты предлагаются некоторыми государственными и местными правительственными учреждениями, а также различными некоммерческими организациями. Они предназначены для конкретных целей, например для уплаты налогов на недвижимость или проведения столь необходимого ремонта дома.

В некоторых случаях обратная ипотека может быть удобным источником средств для пополнения пенсионного дохода или оплаты медицинских расходов.

Сколько денег вы можете одолжить?

Сумма денег, которую вы можете получить по обратной ипотеке, зависит от типа выбранного вами кредита, возраста самого молодого заемщика, текущих процентных ставок и суммы собственного капитала в вашем доме. Как и в случае с традиционной ипотекой, кредиторы по обратной ипотеке также взимают авансовые затраты на закрытие, которые включают в себя комиссию за выдачу кредита, затраты на андеррайтинг и комиссию за обслуживание. Эти сборы могут быть вычтены из суммы кредита и уменьшат сумму, которую вы получите по обратной ипотеке.

Деньги, которые вы получаете по обратной ипотеке, не облагаются налогом.

Каковы преимущества и недостатки обратной ипотеки?

Обратная ипотека имеет следующие преимущества.

​Доступ к наличным - Если вы накопили достаточный капитал в своем доме, обратная ипотека может дать вам доступ к наличным деньгам для оплаты медицинских расходов, отпуска или использования в качестве дохода при выходе на пенсию.

​Платеж не требуется ​ - Вам не нужно производить никаких платежей по обратной ипотеке до тех пор, пока вы не продадите дом, не выедете или не умрете.

​Без права обращения ​ - Обратная ипотека не имеет права регресса, что означает, что вы можете выплатить только сумму кредита, даже если стоимость вашего дома упадет.

​Нет налогов ​ - Доходы от обратной ипотеки не облагаются налогами.

​Право проживания ​ - Если они являются созаемщиками, переживший супруг имеет право остаться в доме в случае смерти другого супруга.

Это недостатки, которые вам следует учитывать, прежде чем брать обратную ипотеку.

​Ипотечное страхование ​ - Заемщики должны платить взносы по ипотечному страхованию в течение всего срока действия кредитов, обеспеченных федеральным обеспечением.

​Основное место жительства ​ - Если вы живете где-то в другом месте в течение 12 месяцев подряд и в доме не проживает ни один другой подходящий созаемщик, кредитор может ускорить выдачу кредита, и срок погашения наступит немедленно.

​Налоги на недвижимость и страхование ​ - Неуплата налогов на недвижимость и неподдержание страховки может рассматриваться как невыполнение обязательств и вызвать процедуру обращения взыскания.

​Смерть заемщика - Если обратная ипотека не будет выплачена до того, как вы и ваш супруг умрете, ваши наследники должны выплатить остаток кредита или 95 процентов оценочной стоимости дома, чтобы сохранить его и предотвратить потерю права выкупа.