Изображение предоставлено:AlbertPego/iStock/GettyImages

Цены на жилье росли двузначными процентами в течение 25 недель. На прошлой неделе повышение процентной ставки Федеральной резервной системой (ФРС) на 0,75 пункта стало шагом, который заставил многих потенциальных покупателей жилья уйти с рынка. Поскольку кредиторы взимают более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, приведет ли повышение ставок ФРС к снижению конкуренции и падению цен на жилье?

Инфляция, процентные ставки и рынок жилья

Пандемия и связанные с ней проблемы привели к резкому росту цен на жилье. Возросший спрос на индивидуальное жилье, рост цен на материалы и сбои в цепочке поставок только разожгли пожар.

Это была базовая модель спроса и предложения. Поскольку предложение жилья на рынке сокращалось, постоянно растущий спрос на дома создал острую конкуренцию среди потенциальных домовладельцев и привел к росту цен на жилье.

Рост цен на жилье способствовал инфляции. Институт Брукингса объясняет, что, хотя отпускные цены домов не учитываются в индексе потребительских цен (ИПЦ), стоимость приобретения (или «потребления») жилья учитывается. Индекс потребительских цен в мае 2022 года вырос на 8,6 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основными компонентами этого увеличения являются жилье, бензин и еда.

Рост стоимости жилья обусловлен ростом цен на жилье и ростом арендной платы. Средняя цена дома в первом квартале 2019 года составила 313 000 долларов. К первому кварталу 2022 года средняя цена достигла 428 700 долларов США, то есть рост более чем на 31 процент.

Низкие процентные ставки поддерживали рынок жилья горячим. В течение 2020 и 2021 годов многие покупатели жилья повторно и впервые сделали решительный шаг, несмотря на рекордный рост цен на жилье, поскольку низкие процентные ставки позволяли контролировать ежемесячные выплаты по ипотеке.

Чтобы обуздать потребительский спрос и снизить инфляцию, ФРС в этом году трижды повышала краткосрочные процентные ставки. И это влияет на долгосрочные процентные ставки на рынке ипотечного кредитования и автомобильной промышленности.

Более высокие процентные ставки вытеснят многих потенциальных покупателей жилья из гонки, уменьшая острую конкуренцию последних двух лет.

Как повышение ставок ФРС влияет на ставки по ипотечным кредитам

ФРС устанавливает ставку по федеральным фондам в качестве базовой процентной ставки, которую банки США взимают друг с друга за кредиты овернайт для удовлетворения резервных требований. Короче говоря, повышение федеральных ставок делает заимствование денег для банков более дорогим – и они часто перекладывают эти возросшие затраты на заемщиков. Это третье повышение ставки ФРС в 2022 году.

Таким образом, хотя растущие ставки ФРС не приводят к прямому повышению процентных ставок по ипотечным кредитам, они являются серьезной причиной, по которой банк будет взимать с новых домовладельцев более высокую плату за 30-летнюю ипотеку.

Согласно последнему отчету о рынке жилья, опубликованному Realtor.com, типичный покупатель может рассчитывать на ежемесячный платеж по ипотеке, который сегодня на 39 процентов выше, чем год назад. И покупателям жилья может стать сложнее получить ипотечный кредит. Ассоциация ипотечных банкиров сообщила о снижении предложения ипотечных кредитов третий месяц подряд, что указывает на ужесточение стандартов кредитования.

Куда движется рынок жилья?

Снижение доступности новых домов заставляет рынок жилья и ипотечные рынки готовиться к удару, поскольку американцы ощущают давление со стороны более высоких процентных ставок по ипотечным кредитам в дополнение к высоким ценам на жилье и рекордно высокой инфляции.

После заявления ФРС на прошлой неделе Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae, предсказал замедление продаж жилья и снижение активности рефинансирования в ближайшие месяцы.

В то же время Ассоциация ипотечных банкиров сообщила о 5-процентном снижении количества заявок на ипотеку из-за высоких ставок по ипотечным кредитам и «ослабления спроса».

В заявлении, сделанном после недавнего заявления ФРС, Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов (NAR), предсказал, что более высокие ставки по ипотечным кредитам затормозят рынок жилья и сократят пул покупателей. В последнем отчете Redfin о рынке жилья прогнозируется сокращение числа домовладельцев и замедление бума продаж жилья.

Согласно недавнему отчету CoreLogic о ценах на жилье в США, действия ФРС по ограничению потребительского спроса могут охладить покупательский интерес и вызвать снижение цен на некоторых рынках.

В то время как рост ставок вызывает наиболее существенные изменения на рынке жилья, ежемесячное предложение новых домов увеличивается, а активный запас доступной недвижимости также медленно растет. Как для продавцов, так и для покупателей, в зависимости от местного рынка недвижимости, это может означать, что ценовые войны больше не являются чем-то гарантированным, поскольку спрос снижается, а предложение начинает расти.

Что это значит для покупателей жилья

Более высокие процентные ставки вытеснят многих потенциальных покупателей жилья из гонки, уменьшая острую конкуренцию последних двух лет. Но еще неизвестно, упадут ли цены продажи домов настолько значительно, чтобы компенсировать рост ставок по ипотечным кредитам.

Повышение ставок ФРС призвано замедлить инфляцию и может в конечном итоге сбалансировать рынок жилья. Но повышение процентных ставок может привести к замедлению темпов роста экономики в целом, что повлияет на занятость и приведет к экономическому спаду или рецессии в стране.

Снижение цен на жилье, возможно, уже не за горами, но ребалансировка может занять некоторое время. Выбор того, подходящее ли сейчас время для покупки, зависит от личных финансов и ситуации. В любой экономике самым разумным шагом будет обратиться к финансовому консультанту, чтобы понять, как покупка дома может повлиять на вас сегодня и завтра.