Вы часто встречали заголовок за заголовком о том, что владение недвижимостью – это ключевой элемент в создании богатства. Ну а если вы много переезжаете, не заинтересованы в общении с арендаторами или не имеете достаточно денег для первоначального взноса? Вы по-прежнему можете диверсифицировать свой портфель и накопить богатство, инвестируя в один из этих лучших REIT.
Некоторые инвесторы сосредотачиваются на росте цен, что побуждает их инвестировать в акции роста, такие как Tesla (TSLA). Некоторые инвесторы сосредотачиваются на акциях с ростом дивидендов, таких как Johnson &Johnson (JNJ), а другие сосредотачиваются на высокодоходных акциях, таких как AT&T (T). Но когда вы получили все это, пришло время разнообразить, чтобы у вас не было всех ваших яиц в одной или двух корзинах.
Еще одним классом активов могут быть хорошие инвестиции, инвестиционные фонды недвижимости (REIT). REIT публично торгуются, как обыкновенные акции, но организованы как трасты, и, что важно, владение REIT влечет за собой налоговые последствия.
Следовательно, качество имеет значение при выборе REIT для покупки. В этой статье, после рассмотрения основ, я расскажу о лучших REIT, которые можно купить сегодня.
Прежде чем мы обсудим лучшие REIT для покупки сегодня, мы должны сначала поговорить об основах REIT?
Согласно Investopedia, REIT — это корпорация, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость, приносящую доход. Публично торгуемые акции REIT торгуются на фондовых биржах. Таким образом, инвесторы могут инвестировать в рынок коммерческой недвижимости, что не может сделать большинство розничных инвесторов самостоятельно.
Чтобы квалифицироваться как REIT, он должен владеть недвижимостью, которая приносит доход для распределения между акционерами. В частности, REIT должен
Инвесторы в REIT технически являются пайщиками, а не акционерами. В прошлом REIT приносили инвесторам хорошую общую прибыль, но в то же время во время недавних рецессий наблюдались относительно высокие темпы сокращения и приостановки выплаты дивидендов.
Инвесторы должны знать, что владение REIT влечет за собой налоговые последствия. Ставки налога на дивиденды для REIT такие же, как обычная ставка налога на прибыль.
Это налогообложение связано с тем, что REIT являются сквозными организациями и не платят федеральный подоходный налог. Следовательно, эти компании выплачивают 90% своего дохода акционерам. Важно знать, что REIT технически выплачивают распределения, а не дивиденды своим пайщикам. Распределения делятся на регулярный доход, возврат капитала и прирост капитала.
По этой причине распределения, выплачиваемые REIT, не являются квалифицированными и, следовательно, не получают льготного налогового режима, такого как квалифицированные дивиденды. Разница в налоговых ставках между квалифицированными и неквалифицированными дивидендами может быть значительной. Например, предположим, что доход вашей семьи для совместной подачи декларации о подоходном налоге составляет 100 000 долларов США, обычная ставка подоходного налога составляет 22%, а квалифицированная ставка налога на дивиденды составляет 15%. Эта разница увеличивается по мере увеличения вашей налоговой категории.
Должно быть ясно, что REIT торгуются как акции, но отличаются своей структурой и налоговыми последствиями. В результате REIT даже оцениваются иначе, чем обыкновенные акции.
Например, акции могут быть оценены с использованием прибыли на акцию и исторического отношения цены к прибыли (P/E). С другой стороны, REIT оцениваются с использованием альтернативной метрики, средств от операций (FFO) на акцию и исторического соотношения P/FFO.
FFO измеряет денежный поток от обычной коммерческой деятельности для REIT. Таким образом, FFO — это способ измерения операционной эффективности REIT. Однако многие критерии, используемые для определения лучших акций для покупки, качественно аналогичны критериям выбора лучших REIT для покупки сегодня.
Текущая дивидендная доходность Realty Income составляет 4,03%, а годовая ставка дивидендов — 2,83 доллара. Кроме того, по оценкам, в 2021 году траст принесет FFO на акцию в размере 3,56 доллара США, что дает коэффициент выплат ~ 80%, что соответствует моему целевому пороговому значению для коэффициента выплат. Следовательно, стоит следить за этим показателем безопасности.
Первым лучшим REIT в нашем списке является Realty Income Corporation (O). Траст владеет более чем 6500 объектами недвижимости с коммерческими арендаторами. Кроме того, Realty Income владеет торговой недвижимостью, которая не является частью торгового центра, а является отдельной собственностью.
Таким образом, недвижимость выгодна для многих различных арендаторов, включая государственные службы, службы здравоохранения и развлечения. Realty Income была основана в 1969 году.
Realty Income хорошо известна своей успешной историей роста дивидендов и ежемесячными выплатами дивидендов. С момента своего основания в 1969 году траст выплачивал дивиденды.
REIT выплатил 615 последовательных ежемесячных дивидендов. Дивиденды повышались 112 раз в течение 96 кварталов подряд. Компания является дивидендным аристократом и уже 27 лет подряд увеличивает дивиденды.
Кроме того, траст имеет баланс инвестиционного уровня. Realty Income имеет кредитный рейтинг A3 от Moody’s и кредитный рейтинг A- от Standard &Poor’s.
Оба рейтинга находятся на уровне выше среднего и указывают на то, что компания обладает солидной способностью выполнять свои финансовые обязательства. Общий долг составлял 9,2 миллиарда долларов на конец второго квартала 2021 года, что дает отношение долга к капитализации на уровне 36%, что является консервативным показателем. Кроме того, процентное покрытие составляет примерно 3,9X на основе FFO, удовлетворяющего нашему третьему критерию.
Вторым REIT в нашем лучшем списке REIT является SL Green Realty Corp (SLG). Маловероятно, что большинство читателей знают о REIT, но это крупнейший арендодатель Нью-Йорка.
По состоянию на конец второго квартала 2021 года траст владел более чем 77 зданиями и 35,3 млн квадратных футов коммерческой недвижимости. На Манхэттене SL Green владеет долей коммерческой недвижимости площадью 27,1 млн квадратных футов. Фонд REIT был основан в 1980 году.
SL Green Realty сталкивается с беспрецедентными проблемами во время пандемии COVID-19, поскольку многим ее арендаторам приходится работать из дома или использовать гибридные модели работы. Эта новая реальность привела к тому, что в Нью-Йорке самый высокий уровень вакантных офисов в США.
Однако школы Нью-Йорка возобновили работу в середине сентября, и мэр приказал всем городским работникам вернуться в офис. Тем не менее, SL Green Realty не урезала и не приостановила выплату дивидендов, поскольку уровень заполняемости в прошлом году оставался стабильным на уровне 93–94 % из-за долгосрочных контрактов.
REIT ежемесячно выплачивает дивиденды в размере 0,3033 доллара, что дает годовую ставку дивиденда ~ 3,64 доллара. В 2020 году компания перешла с ежеквартальной на ежемесячную выплату дивидендов. Текущая дивидендная доходность составляет примерно 4,9%.
По оценкам, в 2021 году траст принесет FFO на акцию в размере 6,56 доллара, что дает коэффициент выплат ~ 55%. Это соотношение является консервативным значением и должно позволить трасту продолжать выплачивать дивиденды даже перед лицом пандемии.
SL Green Realty имеет баланс инвестиционного уровня. REIT имеет кредитный рейтинг BBB, что является самым низким средним инвестиционным рейтингом.
Третий REIT в нашем лучшем списке REIT — Industrial Logistics Properties Trust (ILPT). Этот REIT, вероятно, еще одна малоизвестная компания.
Общий долг составлял 4 699 миллионов долларов на конец второго квартала 2021 года. Соотношение долга к капитализации составляло около 50%, что является достаточно консервативным показателем. Покрытие процентов примерно в 4 раза зависит от FFO, соответствующего нашим критериям.
Тем не менее, на конец второго квартала 2021 года траст владел 291 промышленной и логистической недвижимостью с 35,2 млн квадратных футов арендуемой площади. Кроме того, ILPT владеет 226 объектами недвижимости и 16,7 млн квадратных футов на Оаху, Гавайи.
Эти объекты приносят около 50% годового дохода. Остальная часть дохода поступает от 65 объектов недвижимости площадью 18,5 млн квадратных футов на материковой части США.
ILPT — относительно молодая компания, акции которой торгуются на бирже только с 2018 года. Таким образом, этот молодой REIT существует не так долго, как два других лучших REIT в этом списке. Тем не менее, ILPT имеет 99% заполняемость и стабильную и растущую арендную плату на Гавайях. Двумя крупнейшими клиентами REIT являются Amazon и FedEx, на долю которых приходится более 14 % дохода от аренды.
ILPT выплачивает годовой дивиденд в размере 1,32 доллара на акцию. Форвардная дивидендная доходность составляет 4,72%. По оценкам, в 2021 году траст будет генерировать FFO на акцию в размере 1,89 доллара США, что дает коэффициент выплат примерно 70%, что является приемлемым и ниже моего целевого значения.
Баланс ILPT консервативен. Общий долг компании составляет всего 889 миллионов долларов. Отношение долга к капитализации составляет около 47%. Покрытие процентов хорошее примерно в 3,8 раза, исходя из FFO, соответствующего нашим критериям.
REIT могут быть активом, который многие инвесторы могут добавить в свои портфели. Они, как правило, имеют более высокую дивидендную доходность, чем обыкновенные акции, и приносят достойную общую прибыль. Тем не менее, REIT имеют другой налоговый режим, чем обыкновенные акции, что инвесторы должны понимать. Мы можем добавить другие REIT в этот список лучших REIT, но три упомянутых выше являются отправной точкой.
Отказ от ответственности: Автор не является лицензированным или зарегистрированным инвестиционным консультантом или брокером/дилером. Он не дает вам индивидуальных инвестиционных советов. Пожалуйста, проконсультируйтесь с лицензированным специалистом по инвестициям, прежде чем вкладывать свои деньги.
