В наши дни доход - это дефицитный товар, и это заставляет инвесторов искать доходность в некоторых малоизвестных областях рынка. И это включает ипотечные REIT (mREIT).
Даже после нескольких месяцев роста доходности ставка 10-летних казначейских облигаций составляет ничтожные 1,6%. Это намного ниже целевого уровня инфляции Федеральной резервной системы в 2%, а это означает, что инвесторы почти гарантированно потеряют деньги после корректировки на инфляцию.
Не намного лучше обстоит дело со многими традиционными заменителями облигаций. В целом по сектору доходность коммунальных услуг в текущих ценах составляет лишь около 3,4%, согласно данным, собранным поставщиком ориентированных на доход индексов Alerian, а доходность традиционных фондов инвестиций в недвижимость (REIT) составляет лишь 3,2%.
Если вы ищете доход, сокрушающий инфляцию, присмотритесь к отрасли REIT ипотечного кредитования. В отличие от долевых REIT, которые, как правило, являются арендодателями с недвижимостью, заложенной в обычную недвижимость, ипотечные REIT владеют портфелями ипотечных кредитов, обеспеченных ипотекой ценных бумаг и других инвестиций, связанных с ипотекой.
В «нормальные» экономические времена ипотечные REIT имеют лицензию на печатание денег. Они занимают деньги по дешевым краткосрочным ставкам и инвестируют вырученные средства в более высокодоходные долгосрочные ценные бумаги. Крутая кривая доходности, на которой долгосрочные ставки значительно выше, чем краткосрочные, является идеальной средой для mREIT, и это именно тот сценарий, который мы имеем сегодня.
Ипотечные REIT сопряжены с определенными рисками. Несколько mREIT понесли серьезные и необратимые убытки в прошлом году, когда нервные брокеры вынудили их сделать маржинальные требования. Инвесторы опасались, что изоляция от COVID приведет к волне дефолтов по ипотечным кредитам, в результате чего они сначала будут продавать, а потом задавать вопросы. И у многих есть опыт корректировки дивидендов не только выше, но и ниже, в зависимости от времени.
Но вот в чем дело. Любая ипотечная торговля REIT сегодня остается выжившим . Они пережили апокалипсис. Каким бы ни было будущее, оно вряд ли будет таким травматичным, как пандемия, которая случается раз в столетие.
Сегодня давайте подробно рассмотрим пять надежных ипотечных REIT, которым удалось выжить и процветать в самый трудный период в истории отрасли.
Мы начнем с крупнейшего и уважаемого mREIT, Annaly Capital Management . (NLY, 8,80 долларов США). Annaly - оператор голубых фишек с рыночной капитализацией более 12 миллиардов долларов, акции которой публично торгуются с 1997 года. Это компания, которая пережила лопнувший технологический пузырь в 2000 году, обвал рынка жилья в 2008 году и пандемию 2020 г., не говоря уже об перевернутых кривых доходности и постоянных манипуляциях ФРС последних двух десятилетий.
Аннали вряд ли была защищена от прошлогодних потрясений. Но она способна ускользнуть от турбулентности прошлого года из-за большей части своей концентрации в ценных бумагах, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS), или ценных бумагах, гарантированных Fannie Mae и Freddie Mac. Инвесторы были уверены, что, что бы ни случилось, ипотечные кредиты, поддерживаемые организациями, спонсируемыми государством, скорее всего, будут выплачены.
Подпишитесь на БЕСПЛАТНОЕ Еженедельное письмо по инвестициям от Киплингера, чтобы получать рекомендации по акциям, ETF и паевым инвестиционным фондам, а также другие советы по инвестированию.
При текущих ценах Annaly имеет доходность 10%, что является примерно средним показателем для этой акции. За два десятилетия своей торговой истории Annaly принесла доходность 22% и всего лишь 3% - отчасти из-за колебаний цен, но также и потому, что NLY не стесняется вносить корректировки в дивиденды в периоды бума и спада. Но кажется, что он всегда возвращается к диапазону от 9% до 10%.
Тем не менее, если вы новичок в ипотечных REIT, Annaly - хорошее место для начала.
В том же духе AGNC Investment (AGNC, 17,44 доллара США) - надежный вариант дохода без драматических событий.
Найдите минутку и произнесите вслух «AGNC». Звучит как «агентство», не так ли?
Это не совпадение. AGNC Investment специализируется на агентских ценных бумагах с ипотечным покрытием, что делает его одним из самых безопасных способов игры в этой сфере.
На протяжении большей части истории AGNC акции торговались с премией к балансовой стоимости. Это имеет смысл. AGNC может получить дешевый заем для получения прибыли, и мы, как инвесторы, платим премию за доступ. Но во время пандемии AGNC глубоко погрузилась в дисконтную территорию. Эта скидка была закрыта за последний год, но акции остаются примерно на 2% ниже балансовой стоимости.
Доходность также очень конкурентоспособная - 8,3%. Это немного ниже, чем у некоторых аналогов, но помните:здесь мы платим за качество.
Если хотите чего-то более экзотического, подарите акции Starwood Property Trust . (STWD, 25,38 доллара США) посмотреть.
В отличие от Annaly и AGNC, которые сосредоточены на простых ипотечных продуктах для односемейных домов, Starwood фокусируется на коммерческих ипотечных инвестициях. Starwood - крупнейший коммерческий ипотечный REIT по рыночной капитализации со стоимостью выше 7 миллиардов долларов.
Примерно 60% портфеля Starwood составляют коммерческие ссуды, еще 9% - кредитование инфраструктуры и 7% - жилищное кредитование. И, в отличие от большинства ипотечных REIT, у Starwood также есть собственный портфель недвижимости, составляющий около 14% портфеля. Это делает Starwood скорее гибридом долевого REIT и ипотечного REIT, чем истинным mREIT, хотя очевидно, что бизнес больше всего склоняется к «бумажным».
На этот раз в прошлом году у портфеля недвижимости Starwood были свои проблемы. Как коммерческий ипотечный REIT, он имел доступ к отелям, офисам и другим объектам недвижимости, сильно пострадавшим от пандемии. Но по мере того, как жизнь с каждым днем приближается к норме, эти опасения исчезают. И, честно говоря, они всегда были завышены. Starwood имеет консервативный портфель, и соотношение кредита к стоимости его коммерческого портфеля составляет очень скромные 60%. Таким образом, даже если бы просрочки стали серьезной проблемой, Starwood смогла бы ликвидировать портфель и безопасно стать целым.
Сегодня Starwood - это привлекательная компания, возобновившая свою деятельность после COVID, с дивидендной доходностью 7%. Не так уж и плохо.
Для небольшого перспективного ипотечного REIT рассмотрите акции Ellington Residential Mortgage REIT (ЗАРАБОТКА, $ 12,04). Ellington начал торговлю в 2013 году, а его рыночная капитализация составляет всего 150 миллионов долларов.
Эллингтон управляет портфелем, состоящим в основном из агентских MBS, но компания также инвестирует в частные ипотечные ценные бумаги, не обеспеченные агентством, и другие ипотечные активы. Согласно последнему отчету компании о прибылях и убытках, портфель был взвешен почти исключительно по агентским ценным бумагам. REIT держал 1,1 миллиарда долларов в жилищных бизнес-центрах агентств и всего 17 миллионов долларов в неагентских фондах. Ellington оппортунистически скупал неагентские MBS, когда в прошлом году цены резко упали, и с тех пор медленно фиксирует прибыль.
Несмотря на то, что он был небольшим оператором, Эллингтон справился с кризисом COVID лучше, чем многие из его более крупных и авторитетных коллег. Стоимость его акций упала на 65% во время распродажи в марте 2020 года, но к началу третьего квартала Ellington уже окупил всю свою прибыль.
Сегодня акции приносят аппетитные 9,2% и торгуются с солидным дисконтом в 10% к балансовой стоимости. Учитывая, что сама отрасль торгуется очень близко к балансовой стоимости, это подразумевает значительную скидку на ЗАРАБАТЫВАТЬ акции.
Некоторым ипотечным REIT в прошлом году пришлось хуже, чем другим. Некоторым действительно был нанесен ущерб, поскольку они были вынуждены продавать активы на неликвидном рынке, чтобы удовлетворить требования маржи. Но некоторые из этих менее удачных ипотечных REIT теперь представляют собой сделки с высоким риском, но с высокой прибылью.
В качестве примера рассмотрим MFA Financial (MFA, 4,26 доллара США). MFA был полностью уничтожен во время кризиса COVID, упав с более чем 8 долларов за акцию до пандемии до 32 центов на минимуме. Сегодня акции торгуются выше 4 долларов.
МИД никогда полностью не возместит убытки. Ликвидировав свои активы по бросовым ценам во время маржинальных требований, REIT понес непоправимый ущерб. Но сегодняшние покупатели не могут беспокоиться о прошлом; мы можем только смотреть в будущее.
При нынешних ценах МИД мог быть воровством. Акции торгуются всего на 77% балансовой стоимости. Это означает, что менеджмент может ликвидировать компанию и уйти с прибылью в размере 23% (при условии, что они не торопились и не были вынуждены продавать по невыгодным ценам). Они также приносят привлекательные 7%.
Нет никакой гарантии, что MFA вернется к балансовой стоимости в ближайшее время. Но нам платят очень конкурентоспособную прибыль, пока мы ждем закрытия этого разрыва в оценке.
