Инвесторы, стремящиеся увеличить свой портфель доходов, уже давно обращаются за помощью к дружественным к дивидендам инвестиционным фондам недвижимости (REIT), чтобы выполнить свою работу. Но в последнее время привлекательность высокодоходных REIT возросла благодаря изменениям в общепринятых представлениях об инвестировании.
Более четверти века «правило 4%» регулировало вывод многих инвесторов из пенсионных сбережений. Согласно этому правилу, инвесторы имели бы достаточно средств в своем портфеле на всю жизнь, если бы не более 4% было изъято из портфеля в первый год выхода на пенсию, при этом процент изъятия в последующие годы увеличивался бы ровно настолько, насколько это необходимо для того, чтобы идти в ногу со временем. с инфляцией. Таким образом, инвесторы, инвестирующие в дивиденды, могут соблюдать правило 4% и никогда не касаться своей основной суммы, создав портфель с доходностью 4%.
Однако времена меняются. Финансовый консультант Билл Бенген, создавший правило 4%, недавно обновил свой совет в октябрьском номере журнала Financial Advisor . журнал. Бенген теперь считает, что 5%, а не 4% - это правильная сумма, которую пенсионеры должны снимать ежегодно в нынешних условиях низкой инфляции.
Для дивидендных инвесторов, которые хотят сохранить принципы, это означает создание портфеля с доходностью 5%.
Проблема? Вы могли заметить, что акции с выплатой 5% дивидендов трудно достать, особенно на сегодняшнем высоко оцененном фондовом рынке. Но лучше всего начать с REIT, чья доходность выше среднего в значительной степени является продуктом структуры REIT, требующей выплаты большей части налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов.
Вот 11 высокодоходных REIT с совокупной средней доходностью более 5%. Некоторые пострадали от пандемии сильнее, чем другие, но у всех есть надежные балансы, которые удерживают их на плаву, пока они выдерживают шторм COVID-19.
W.P. Кэри (WPC, 70,03 долл. США) - ведущий REIT в области чистой аренды, инвестирующий в высококачественную недвижимость с одним арендатором. REIT с чистой арендой снижают риск, передавая связанные с недвижимостью расходы (обычно техническое обслуживание, страхование и налоги) непосредственно арендатору и объединяя договорные увеличения арендной платы в договоры аренды. Это делает доход REIT более предсказуемым и надежным.
W.P. Кэри владеет 1216 объектами недвижимости в США и Западной Европе. Его объекты сдаются в аренду 352 различным арендаторам. REIT может похвастаться хорошо диверсифицированной базой арендаторов:промышленные, складские и офисные объекты составляют почти 70% портфеля и только 17% розничной торговли, что помогло уменьшить влияние пандемии на заполняемость и арендную плату в 2020 году.>
В течение июньского квартала заполняемость портфеля составила 98,9%, а средний оставшийся срок аренды - 10,7 лет.
Портфель, диверсифицированный по типам собственности, помог сохранить высокий уровень арендной платы в третьем квартале:100% сборы для складских помещений, офиса и розничной торговли, 99% для промышленных предприятий и 94% для складских помещений. Скорректированные средства от операций (FFO, важный показатель рентабельности для REIT) снизились на 11,5% в расчете на акцию, но превысили оценки аналитиков.
Обладая ликвидностью более 1,9 миллиарда долларов, WP Carey сможет увеличить инвестиции в новую недвижимость, что должно стимулировать рост AFFO в 2021 году.
W.P. Кэри также продолжает оставаться одним из самых привлекательных высокодоходных REIT из-за медленного, но частого и устойчивого роста дивидендов. Компания увеличивала квартальные выплаты уже 78-й квартал подряд. в сентябре с 1,042 доллара за акцию в июне до 1,0440 доллара за акцию. Коэффициент выплат AFFO также низок для REIT - 85%, что дает W.P. Кэри получит дополнительные возможности для увеличения дивидендов.
Еще один REIT, инвестирующий в недвижимость с единой арендой, - это National Retail Properties . (NNN, 40,13 доллара). У этого REIT есть арендаторы из 37 различных отраслей, хотя его крупнейшими арендаторами являются магазины повседневного спроса, рестораны быстрого обслуживания и поставщики автомобильных услуг. Его портфель состоит из 3114 объектов недвижимости, сданных в аренду 380 арендаторам в 48 штатах.
Качество и разнообразие арендаторов позволило этому REIT поддерживать уровень занятости значительно выше среднего показателя REIT в течение 17 лет и обеспечивать ежегодный рост FFO на акцию на 5,8% с 2014 года. Примечательно, что National Retail обеспечила рост дивидендов 31 год подряд, в то время как фактически снижая коэффициент выплат с течением времени. Выплаты в третьем квартале составили 84% от FFO.
Основная FFO REIT на акцию упала всего на 4% за первые девять месяцев 2020 года, а заполняемость компании составила 98,4%. Твердый баланс, показывающий 294,9 миллиона долларов наличными, полную сумму, доступную по кредитной линии на 900 миллионов долларов и отсутствие срока погашения до 2023 года, дает NNN большую финансовую гибкость.
National Retail Properties также активно управляет своим портфелем:21 объект недвижимости был приобретен за 74,1 миллиона долларов в этом году и 25 продано, что дало прибыль от продаж в размере 13,6 миллиона долларов.
В начале 2020 года NNN была отмечена как одна из лучших пенсионных акций для покупки, и она продолжает доказывать свою ценность в качестве долгосрочного вложения. Этот высокодоходный REIT обеспечил среднегодовую совокупную доходность 11,1% за последнюю четверть века, частично благодаря дивидендам, которые росли 31 год подряд.
Medical Properties Trust (MPW, 19,23 доллара) - это медицинский REIT, инвестирующий в больницы; он владеет 385 больничными объектами, представляющими 42 000 лицензированных коек в девяти странах. Medical Properties Trust сдает в аренду помещения 46 больничным системам и является вторым по величине владельцем больничных коек в США. Больничные системы заключают с REIT соглашения о продаже с обратной арендой для монетизации активов недвижимости и сокращения операционных расходов.
MPW обеспечила 30% годовой прирост активов и 8% годовой прирост FFO на акцию за последнее десятилетие. Это помогло в течение короткого периода семи лет подряд увеличивать дивиденды, при этом рост составлял в среднем скромные 4% в год.
В течение первых девяти месяцев 2020 года Medical Properties Trust увеличила FFO на акцию на 15% и закрыла приобретения на 3,1 миллиарда долларов, при этом в конце 2020 года планируется закрыть новые сделки, поскольку REIT извлекает выгоду из возможностей приобретения, созданных пандемией. Влияние COVID-19 на его работу было минимальным. Medical Properties Trust рассчитывает получить 98% причитающейся за него денежной арендной платы и процентных платежей в 2020 календарном году.
«REIT уже приобрел с начала года на 3 миллиарда долларов, и, вероятно, наступит еще больше, и 2020 год станет вторым по величине годом приобретений в истории компании», - пишут аналитики Stifel, оценивая акции как «Покупать». «Это позволяет нам прогнозировать значительный рост доходов в 2020 и 2021 годах на 20% и 6% соответственно».
Они добавляют, что оценки MPW остаются привлекательными.
Аналитик Mizuho Омотайо Окусанья также обновил акции несколько месяцев назад, сославшись на солидный сбор арендной платы и улучшение прогнозов по приобретению как причины роста прибыли.
Американские кампусные сообщества (ACC, 40,38 долл. США) - крупнейший в стране застройщик, управляющий и владелец студенческого жилья. REIT владеет 160 студенческими объектами жилья и управляет общим портфелем из 139 900 коек в 204 объектах.
Эффект пандемии очевиден, учитывая, что FFO снизился на 26,6% за первые девять месяцев года. Но рынок студенческого жилья восстанавливается быстрее, чем ожидалось. Портфель REIT был сдан в аренду на 90,3% в сентябре, и АКК смогла получить повышение ставки на 1%. Согласно Хроника высшего образования , 63 из 68 университетов, где компания предоставляет жилье, планировалось вернуться к очным занятиям или гибридной модели очного обучения в осеннем семестре, по сравнению с только пятью, которые остались в основном онлайн.
REIT реализует проекты развития в Университете Южной Калифорнии, Государственном университете Сан-Франциско и Программе колледжа Диснея (часть Всемирного курорта Уолта Диснея), которые должны способствовать восстановлению после COVID. Эти проекты добавляют жилье к 2021 учебному году на рынках, где университеты сокращают жилье на территории кампусов более чем на 55 000 коек.
American Campus Communities по-прежнему сильна в финансовом отношении:более 44 миллионов долларов США наличными, 813 миллионов долларов США доступны по кредитной линии и отсутствуют оставшиеся сроки погашения в 2020 году.
Хотя коэффициенты выплат в настоящее время выше, чем исторические цели компании из-за воздействия COVID на FFO, в ноябре компания сохранила дивиденды в размере 47 процентов на акцию. Билл Бэйлесс, генеральный директор American Campus Communities, подчеркнул, что «наша сильная позиция ликвидности и долгосрочная стабильность наших операционных показателей вселили в Совет директоров уверенность в том, что компания сможет безопасно справиться с краткосрочными сбоями в денежных потоках и при этом удовлетворить весь его капитал, необходимый для поддержания наших дивидендов на текущем уровне ».
Комментируя студенческое жилье REIT и ACC, аналитик Piper Sandler Александр Гольдфарб (Держать) сказал в октябре, что «хотя требования к действию были отменены на 2020/2021 год, есть хорошие шансы, что они вернутся в следующем году». Это является хорошим предзнаменованием для высокодоходного REIT в 2021 году.
Healthcare REIT Healthpeak Properties (PEAK, 30,60 $) владеет 633 объектами недвижимости, сбалансированными в секторах медико-биологических наук, жилья для престарелых и медицинских офисов. Портфель наук о жизни состоит из лабораторий и офисных помещений, ориентированных на три ведущих рынка медицинских исследований (Сан-Франциско, Сан-Диего и Бостон), с объектами недвижимости, обычно расположенными в бизнес-парке или кампусе. Медицинские офисы расположены рядом с больницами и сдаются в аренду больницам или группам врачей.
Доходы от домов для престарелых снизились в первые девять месяцев 2020 года из-за эффектов пандемии, но были компенсированы ростом портфелей медико-биологических и медицинских офисов, которые выросли на 5,7% и 2,3% соответственно. Скорректированный FFO снизился, но примерно на 7%.
У компании есть ликвидность выше среднего, чтобы выдержать сбои, связанные с COVID. Общая ликвидность составляет 2,6 миллиарда долларов, включая 2,4 миллиарда долларов, доступных по возобновляемой кредитной линии на 2,5 миллиарда долларов, а также 150 миллионов долларов в виде денежных средств и их эквивалентов, а также отсутствие существенной задолженности со сроком погашения до 2023 года.
В долгосрочной перспективе этот высокодоходный REIT должен извлечь выгоду из демографических тенденций, которые включают стареющие бэби-бумеры, требующие новых методов лечения и медицинских устройств, расширение амбулаторных услуг и увеличение числа пожилых людей, нуждающихся в повседневной помощи. Кроме того, компания может похвастаться инвестиционным портфелем стоимостью 1,2 миллиарда долларов, 63% которого уже сданы в аренду.
Healthpeak ранее назывался Healthcare REIT и сократил свои дивиденды в 2017 году после выделения своего бизнеса в сфере домов престарелых, что стало единственным сокращением дивидендов REIT за 25 лет. С тех пор компания выплачивает стабильные дивиденды в размере 1,48 доллара в год. Коэффициент выплат вырос примерно до 90% в 2020 году из-за COVID, но в среднем за последние четыре года он составлял менее 80%.
Store Capital (STOR, $ 32,00) - это REIT с нетто-арендой, которая инвестирует в объекты недвижимости с одним арендатором, прежде всего в секторах быстрого обслуживания, оздоровительного клуба, детского обучения и ремонта автомобилей. Его портфель, который в третьем квартале 2020 года занимал 99,6%, состоит из 2 587 объектов недвижимости, сданных в аренду 511 арендаторам в 49 штатах.
И это редкий REIT, поскольку он одобрен Уорреном Баффетом.
Рост портфеля позволил увеличить выручку на 6% и на 3% FFO на акцию в течение первых девяти месяцев 2020 года. Store Capital собрал 73% контрактной арендной платы и процентов в течение июньского квартала, а к октябрю вырастет до 90%.
Портфель оценивается в 9,3 миллиарда долларов, что примерно на 11% выше рыночной капитализации REIT. Оставшиеся сроки аренды, составляющие в среднем 14 лет, при этом менее 3% договоров аренды должны истекать в течение следующих пяти лет, придают портфелю большую стабильность.
Store Capital стал крупным производителем дивидендов среди высокодоходных REIT, увеличив выплаты на 40% с момента своего первичного публичного размещения акций (IPO) в 2015 году. Компания недавно подтвердила свое обязательство поддерживать размер дивидендов на уровне 1,40 доллара в год. Это дивиденд, которому можно доверять, учитывая чрезвычайно консервативный коэффициент выплат, составляющий в среднем 70% от FFO за последние пять лет.
Национальные инвесторы в здравоохранение (NHI, 65,54 долл. США) инвестирует в сообщества пенсионеров, учреждения квалифицированного сестринского ухода, медицинские офисные здания и специализированные больницы. Его портфель включает 243 объекта недвижимости, сданных в аренду 37 операторам в 34 штатах.
За последние шесть лет NHI превзошла аналогичные показатели REIT в сфере здравоохранения, обеспечивая примерно 5% ежегодного роста FFO на акцию и 6% роста дивидендов при сохранении скромных выплат на уровне менее 80% от прибыли.
Скорректированный FFO компании на акцию вырос почти на 7% за первые шесть месяцев 2020 года в результате улучшения тенденций в области занятости и федеральных программ, которые помогают арендаторам-операторам.
Влияние COVID на REIT было минимальным, о чем свидетельствуют 100% контрактной арендной платы, собранной во втором квартале, 96,2% собранной в течение третьего и 92,7% в четвертом квартале (на сегодняшний день). «Оставшийся остаток относится в первую очередь к одной дополнительной концессии арендатора, а также к снижению прогнозируемой выручки от переданной собственности до начала пандемии», - заявляет компания.
Одна из причин, по которой этот REIT отлично подходит для пенсионеров, - это его подобный крепости баланс. У NHI очень низкий левередж (отношение долга к скорректированной EBITDA в 4,8 раза), ликвидность на 785 миллионов долларов и отсутствие значительных сроков погашения долга до 2022 года.
NHI также является лидером среди этих 11 высокодоходных REIT с доходностью почти 7%. В начале этого года REIT увеличил выплаты на 5% до 1,1025 доллара за акцию.
Еще один солидный REIT в сфере здравоохранения - Healthcare Trust of America . (HTA, 27,25 долл. США), которая является крупнейшим владельцем / оператором медицинских офисных зданий в стране. REIT владеет 467 медицинскими офисными зданиями, занимающими 25,1 миллиона квадратных футов арендованных площадей и оцененных примерно в 7,4 миллиарда долларов. Его присутствие распространяется на 33 штата, но большая часть инвестиций ориентирована на 20–25 выходных рынков, на которых расположены ведущие университеты и медицинские учреждения.
Снижение активности новых арендаторов из-за COVID было компенсировано существующими арендаторами, стремящимися продлить свои договоры аренды, и сборы денежных средств составили 102% от ежемесячной арендной платы в течение третьего квартала (включая сборы на счетах за предыдущий период). Занятость составила 89,5%, а HTA заключила 1,1 млн квадратных футов аренды в течение квартала.
Наиболее впечатляюще то, что в третьем квартале компания сообщила о рекордных FFO на акцию в 43 цента.
Как и National Health Investors, этот REIT обладает исключительной финансовой мощью, чтобы выдержать пандемический кризис, с общей ликвидностью в 1,5 миллиарда долларов и менее 6 миллионами долларов с погашением долга до 2022 года. REIT выразил свое доверие в сентябре, возобновив обратный выкуп акций на 300 миллионов долларов. и увеличив дивиденды на 1,6%.
«Мы« встретились »с руководством во время NAREIT, и мы считаем, что REIT имеет сильные позиции для продолжения умеренного роста в течение следующих нескольких лет, даже если пандемия вспыхнет в зимние месяцы», - пишут аналитики Stifel, которые оценивают NHI как Купить. «Внутренний рост должен оставаться стабильным за счет продления аренды при более высоких арендных ставках (+ 5,1% с начала года20), минимальных проблемах со сбором и контролируемом росте расходов».
У аналитика Raymond James Джонатана Хьюза акции лучше всех, признавая, что их низкая эффективность в 2020 году повысила их профиль соотношения риска и прибыли.
Свойства UMH (UMH, 14,41 долл. США) - это REIT, занимающееся строительством домов, которое владеет и управляет 124 сообществами промышленных домов, в совокупности представляющими 23 400 построенных домов. Его жилые кварталы расположены в Нью-Джерси, Нью-Йорке, Огайо, Пенсильвании, Теннесси, Индиане, Мэриленде и Мичигане.
Стратегия роста компании направлена на приобретение малоэффективных или слаборазвитых сообществ и улучшение участков, которые способствуют росту арендной платы и занятости.
COVID-19 практически не повлиял на операционные показатели REIT в 2020 году. Фактический FFO компании вырос на 8,7% за первые девять месяцев года. UMH показала хорошие результаты в третьем квартале:доход от аренды увеличился на 10%, заполняемость одних и тех же объектов увеличилась с 83,7% до 86,9%, а FFO на акцию выросла на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Кроме того, REIT увеличил доступность своей кредитной линии, сократив процентные платежи, сократил чистый долг до скорректированной EBITDA с 6,6x на конец года до 5,8x на конец 3 квартала и приобрел два сообщества, в которых находится около 310 домов.
У UMH, пожалуй, самая неприятная ситуация с дивидендами среди этих высокодоходных REIT, поэтому обращайтесь с ними осторожно. Хотя он выплачивал дивиденды с 1990 года, его серия повышений выплат прекратилась в 2008 году, когда рецессия вызвала сокращение дивидендов. С тех пор выплаты оставались стабильными, но при высоком коэффициенте выплат, составлявшем в среднем 98% за последние четыре года, а во время пандемии он превысил 100%.
Тем не менее, REIT объявил о планах называть свои бессрочные привилегированные акции серии B, что, по мнению руководства, должно добавить $ 0,11 к годовому FFO на акцию, таким образом улучшив выплаты. «Мы считаем, что увеличение дивидендов в 2021 году, вероятно, будет связано с комментариями руководства и значительным снижением выплат AFFO в 2021 году (с 96% до 73%)», - говорят аналитики Б. Райли, ожидая увеличения с 72 центов на акцию за четыре квартальных выплаты до 76. центов.
Аналитик Berenberg Киган Карл инициировал покрытие UMH с рейтингом "Покупать" в октябре. Он считает, что рынок недооценивает прочную основу REIT промышленного жилья, и ожидает роста выше среднего.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $ 19,76) инвестирует в чистую арендуемую недвижимость в США с одним арендатором. В настоящее время REIT владеет почти 1100 объектами недвижимости, сданными в аренду 214 арендаторам из 16 различных отраслей. В настоящее время 99,6% собственности сданы в аренду, а оставшиеся сроки аренды составляют в среднем 14,6 лет.
Более 60% портфеля составляют предприятия, устойчивые к электронной коммерции, такие как рестораны быстрого обслуживания, детские учебные заведения, автомойки, медицинские кабинеты и магазины повседневного спроса. Из них только сегмент обучения детей (примерно 13% портфолио умеренно пострадали от коронавируса.
Благодаря существенному характеру своего портфеля, этому небольшому, но устойчивому REIT удалось сохранить свой скорректированный FFO на одном уровне в течение первых девяти месяцев 2020 года, обеспечив рост FFO на 6% на акцию в течение первых шести месяцев 2020 года, инвестировав почти 360 миллионов долларов в 126 компаний. новые объекты недвижимости, которые уже полностью сданы в аренду и завершили третий квартал в отличной финансовой форме с ликвидностью около 490 миллионов долларов и скромным четырехкратным соотношением чистого долга к EBITDA.
Essential Properties начала выплачивать дивиденды в 2019 году, через год после публикации, и дважды в этом году увеличила эти выплаты, в результате чего общее увеличение составило почти 10%, но сохранила уровень дивидендов в 2020 году. Выплата находится на нижнем уровне диапазона REIT и составляет 82 %.
EPRT - один из самых любимых высокодоходных REIT в этом списке, некоторые называют его покупкой и повторяют свою точку зрения в последнее время. Стифель, например, назвал компанию «сильным балансом» и одним из самых низких показателей отношения чистого долга к EBITDA в секторе.
Highwood Properties (HIW, 37,20 $) - офисный REIT с необычной изюминкой; it owns and acquires properties in the best business districts of fast-growing "secondary" cities such as Atlanta, Charlotte, Nashville, Orlando, Pittsburgh, Raleigh, Richmond and Tampa. The REIT benefits from a migration of corporate tenants from cities such as New York, Los Angeles and Chicago to secondary markets where rents are lower and commutes are easier.
The REIT rents to high credit-quality tenants such as the federal government, Bank of America (BAC), Bridgestone Americas (BRDCY) and MetLife (MET).
Highwood has generated steady 4% FFO per share gains over the past decade. The REIT began paying dividends in 1994 and has grown annual payments 3% over five years. Payout is exceptionally modest for a REIT, sitting around the mid-50% area.
The strength of its markets and tenants is evidenced by third-quarter rent collections remaining strong at 99.7%. FFO per share for 2020's first nine months was up 12% year-over-year. Other highlights from its most recent report included 5.5% cash rent growth in Q3, and 660,000 square feet of second-gen office leases signed. That included the REIT's renewal of a Tampa lease with the FBI for 138,000 square feet, which was its largest lease expiration remaining in 2020.
Highwood Properties is well-positioned to grow from its $503 million development pipeline that is already 79% pre-leased, $719 million of liquidity for new deals and low 5x ratio of debt-to-adjusted EBITDA.
Morgan Stanley analyst Vikram Malhotra (Overweight, equivalent of Buy) likes the REIT's 95% Sun Belt exposure, mostly pre-leased development pipeline and well-covered dividend. Wells Fargo analyst Brendan Finn reiterated his Overweight rating on the stock in late September, too.
Фондовый рынок сегодня:акции достигли большого скачка, поскольку "быки" снова появляются
Важные правила и стратегии управления торговыми рисками
13 уловок в розничном магазине, которые заставят вас потратить больше денег
Коронавирус показал истинную ценность денежных резервов
10 пробелов в медицинском страховании (и способы их устранения)
