Проще говоря, сектор недвижимости в 2020 году проиграл.
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT), которые владеют и управляют различными типами недвижимости и объектов, потеряли почти 11% по сравнению с падением на 6% для S&P 500. Но есть огромная разница, разделяющая лучшие REIT в секторе и худшие.
Большая часть проблем с недвижимостью возникла благодаря компаниям, ориентированным на розничную торговлю, многие из которых потеряли более 50% своей стоимости, поскольку инвесторы правильно предположили, что заказы на домохозяйство минимизируют поездки за покупками и сокращают расходы клиентов. Офисные REIT также столкнулись с огромной борьбой, поскольку закрытые предприятия не в состоянии платить арендную плату, а крупномасштабные стратегии работы на дому заставляют инвесторов переосмысливать будущее офисных помещений.
Однако не все сектора REIT пострадали в равной степени. Некоторые REIT относительно невредимы после остановок, связанных с пандемией, а некоторые даже извлекают выгоду из недавних морских изменений.
Однако, хотя защитные бизнес-модели являются важной характеристикой при выборе REIT для покупки, следует учитывать и другие качества. Твердые балансы являются обязательными. Консервативные выплаты, которые оставляют место для дивидендов, которые можно легко покрыть в случае шока и увеличить в будущем, когда все будет хорошо, тоже идеально подходят.
Вот девять лучших REIT, которые стоит покупать не только для их долгосрочного бизнеса, но также для их финансовой устойчивости и покрытия дивидендов.
Самостоятельное хранилище REIT Общественное хранилище (PSA, $ 196,97) существует уже почти 50 лет. REIT владеет примерно 2500 складскими помещениями в 38 штатах, что составляет 170 миллионов квадратных футов арендуемой площади. Помимо своих площадок в США, Public Storage владеет долями в 234 складских помещениях в Европе за счет инвестиций Shurgard и 27,5 млн квадратных футов коммерческих площадей через холдинги в бизнес-парках PS.
Хранилища самообслуживания считаются важным бизнесом, поэтому площадки REIT продолжали работать во время пандемии. Это позволило клиентам въезжать или выезжать, получать доступ к своей собственности и платить за аренду.
REIT превзошел оценки аналитиков в мартовском квартале, обеспечив 4% -ный рост основных средств от операций (FFO, важный показатель рентабельности для REIT) на акцию. Это также увеличило заполняемость одних и тех же магазинов до 92,7%, что на 6 базисных пунктов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; базисный пункт составляет одну сотую процентного пункта. Однако он предупредил, что потери по безнадежным долгам могут незначительно вырасти по сравнению с историческими уровнями, которые в среднем составляли менее 2% от арендной платы.
PSA выделяется среди лучших REIT для покупки сейчас из-за его похожего на крепость баланса, который отражает использование привилегированных акций для финансирования своей деятельности, а не ссуд. Задолженность ограничена ничтожными 7% капитализации. Между тем, дивиденды составляют всего 74% от ожидаемого 12-месячного FFO, что является низким и безопасным коэффициентом для REIT.
Хотя дивиденды не меняются с 2017 года, Public Storage выплачивает регулярные денежные выплаты более 30 лет подряд.
Дополнительное пространство для хранения (EXR, $ 94,38) - это второй по величине REIT в Америке, владеющий и / или управляющий более чем 1800 объектами недвижимости на 135 млн квадратных футов арендуемой площади. Половина его собственности принадлежит компании; остальные состоят из собственности, находящейся в управлении для других (36%), и совместных предприятий (13%).
Extra Space Storage охватывает 40 штатов, включая Калифорнию, Флориду и северо-восток США, которые составляют 43% портфеля.
Этот REIT показал высокие результаты за последние пять лет. По состоянию на мартовскую презентацию для инвесторов, компания показала средний пятилетний рост выручки в одном магазине на 5,7% и дохода в одном магазине на 7,1%, что намного выше, чем у конкурентов.
В мартовском квартале FFO Extra Space на акцию выросла на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; Рост FFO за последние пять лет был исключительным - более 13% в год. Заполняемость одних и тех же магазинов снизилась, но только на 10 базисных пунктов, до 91,3%.
Долговая нагрузка REIT управляема при 44% капитализации, а годовой свободный денежный поток обеспечивает почти в три раза больше покрытия, чем требуется для ежегодных выплат по процентам. Между тем, выплата дивидендов EXR на уровне 72% от FFO обеспечивает широкий запас прочности в случае падения арендной платы и способствовала среднему ежегодному увеличению дивидендов на 8,8% за последние пять лет. Это ставит Extra Space в число лучших REIT для обеспечения безопасности выплат и рост.
CyrusOne (CONE, 72,21 доллара США) владеет примерно 50 центрами обработки данных по всему миру, что составляет более 4 миллионов квадратных футов арендных площадей.
CyrusOne предоставляет критически важную ИТ-инфраструктуру в основном компаниям из списка Fortune 1000, на которые приходится 77% ее арендной платы. Дополнительный уровень защиты обеспечивается встроенным повышением арендной платы в 76% договоров аренды и средним оставшимся сроком аренды 53 месяца по всему портфелю.
Работа на дому и другие ИТ-инициативы создают новый значительный спрос на услуги передачи данных, а резервирование полосы пропускания REIT увеличилось вдвое по сравнению с прошлым годом. В настоящее время заполняемость составляет в среднем 85% для внутреннего портфеля и 91% для международного портфеля, что оставляет много возможностей для роста.
Благодаря своему статусу важного бизнеса в большинстве стран, CyrusOne смогла продолжить разработку новых объектов, которые после завершения строительства позволят расширить географию присутствия на 20%.
Несмотря на коронавирус, CONE показала впечатляющий мартовский квартал:нормализованный FFO на акцию вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этот центр обработки данных REIT подписал новые договоры аренды на 60 миллионов долларов в течение квартала и закончил март с самым большим квартальным портфелем за всю историю, что составляет 610 миллионов долларов на сумму контракта.
REIT имеет кредитный рейтинг инвестиционного уровня и недавно снизил процентные платежи более чем на 250 базисных пунктов за счет рефинансирования. Между тем, коэффициент выплаты дивидендов CyrusOne исключительно низкий - 32%. Это не только означает, что дивиденды безопасны, но и у CONE должно быть достаточно возможностей для продолжения их быстрого увеличения; в среднем за последние пять лет он увеличивал дивиденды на 9,7% в год.
Digital Realty Trust (DLR, 139,32 доллара США) - еще один игрок в сфере цифровой инфраструктуры.
REIT владеет 267 центрами обработки данных по всему миру, обслуживает более 4000 клиентов и обеспечивает примерно 145 000 перекрестных соединений, которые представляют собой соединения между компаниями и сетевыми провайдерами, такими как Verizon (VZ) и AT&T (T).
Цифровая недвижимость увеличивала скорректированный FFO в среднем на 9% ежегодно в течение последних пяти лет, частично благодаря приобретениям. Например, она приобрела 54 актива в Европе после покупки Interxion в 2019 году, восемь активов и шесть девелоперских проектов в Бразилии, купив Ascenty в 2018 году, и 12 активов и шесть девелоперских проектов в США посредством приобретения DuPont Fabros Technology в 2017 году.
Однако Digital Realty Trust также растет вместе со своими существующими клиентами, поскольку они развертывают все больше гибридных облачных решений. REIT использует новые быстрорастущие облачные сегменты, такие как искусственный интеллект, Интернет вещей, автономное вождение и виртуальная реальность.
REIT имеет клиентскую базу «голубых фишек»; более половины его основных клиентов, включая Facebook (FB), Oracle (FB) и Comcast (CMCSA), имеют кредитные рейтинги инвестиционного уровня. На его 20 крупнейших клиентов приходится 53% годовой арендной платы.
В то время как базовый FFO на акцию снизился на 6% в мартовском квартале, REIT по-прежнему ориентируется на FFO на акцию 2020 года в размере от 5,90 до 6,10 доллара США, что легко покроет его годовой дивиденд в размере 4,48 доллара США. Дивиденды, которые росли 14 лет подряд, увеличивались на 5,7% ежегодно за последние пять лет.
Digital Realty также предлагает солидный баланс с рейтингом BBB и обеспечивает непрерывный рост основных FFO на акцию с 2006 года.
Мы займемся еще одним REIT ЦОД: QTS Realty Trust (QTS, 66,95 долл. США)
QTS - это новый цифровой REIT, который владеет, управляет или управляет 24 центрами обработки данных, представляющими более 6 миллионов квадратных футов арендных площадей и обслуживающими около 1200 клиентов, в основном в Северной Америке и Европе. Большинство ее клиентов представляют отрасли цифровых медиа и ИТ-услуг. И наоборот, подверженность REIT клиентам из отраслей, затронутых COVID-19, таких как розничная торговля, гостиничный бизнес и транспорт, составляет менее 10%. Это способствовало увеличению прибыли на 24%, что сделало его одним из лучших REIT в 2020 году.
QTS Realty Trust увеличила операционный FFO более чем на 15% в течение мартовского квартала. Он также завершил период с рекордной годовой зарегистрированной выручкой, что является хорошим предзнаменованием для результатов в 2020 году. Компания ожидает, что выручка, EBITDA и операционная FFO на акцию в этом году улучшатся. В среднем за последние пять лет операционный рост FFO составил почти 6%.
Деятельность по развитию должна поддерживать будущий рост QTS Realty Trust. REIT принес 21 мегаватт электроэнергии и 60 000 футов арендуемой площади в течение мартовского квартала. Он также завершает проекты в Чикаго, Атланте, Ричмонде и других городах, которые будут готовы для клиентов в конце этого года.
QTS Realty Trust сможет полностью профинансировать деятельность по развитию в 2020-2021 годах благодаря 342 миллионам долларов, недавно привлеченным за счет форвардных продаж акций. Долгосрочный долг составляет всего 45% от капитализации, а у REIT нет значительных долговых обязательств до 2023 года.
Этот REIT, который был основан в 2003 году и стал публичным в 2013 году, очевидно, имеет короткую дивидендную историю. Но выплаты почти удвоились с момента IPO, и компания выплачивает скромные 70% от FFO в качестве дивидендов.
Crown Castle International (CCI, 163,06 долл. США) - лидер в области вышек сотовой связи и общей коммуникационной инфраструктуры для рынка США. REIT владеет примерно 40 000 вышек сотовой связи и 80 000 миль оптоволокна, которые также поддерживают 70 000 более мелких сотовых структур, используемых для увеличения пропускной способности в областях с высокой плотностью данных.
Американские операторы беспроводной связи «большой четверки» вносят почти 75% доходов от аренды сайтов REIT. Crown Castle International также получает прибыль в размере 24 миллиардов долларов от регулярных доходов от этих перевозчиков, связанных с арендными платежами по контрактам в течение пяти лет. И CCI - один из лучших REIT, способных извлечь выгоду из общенационального развертывания 5G в Америке, что требует более плотной сети вышек сотовой связи, чтобы выдерживать нагрузку.
Crown Castle объявила о предельном росте скорректированного FFO на акцию в мартовском квартале. Но он по-прежнему ожидает, что AFFO в 2020 году улучшится на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - лучше, чем его средний пятилетний рост AFFO, составляющий 6%.
У REIT есть баланс инвестиционного уровня, нет долговых обязательств в 2020 году и 5 миллиардов долларов доступной ликвидности по кредитным линиям. Его долг с фиксированной ставкой имеет низкую процентную ставку 3,7%.
Crown Castle нацелена на годовой рост дивидендов от 7% до 8%, и в октябре прошлого года он оправдал это ожидание, повысив его на 7% до 1,20 доллара на акцию в квартал. Коэффициент выплаты дивидендов REIT умеренный - 84% от AFFO.
Сельское хозяйство не является полностью защищенным от рецессии, но доказывает, что это надежный бизнес для Gladstone Land (ЗЕМЛЯ, 14,87 долларов США). REIT владеет 113 фермами и примерно 88 000 акров первоклассных сельскохозяйственных угодий в 10 штатах, которые он сдает в аренду фермерам, выращивающим фрукты, орехи и овощи. Стоимость ее портфеля оценивается в 892 миллиона долларов, что почти в три раза превышает текущую рыночную стоимость фирмы.
Фермеры-арендаторы REIT выращивают специализированные культуры с более высокой прибыльностью, такие как черника, инжир и миндаль, которые продаются напрямую крупным продуктовым сетям, таким как Kroger (KR) и Walmart (WMT). В течение апреля все фермы Gladstone Land были сданы в аренду и были внесены в нее арендные платежи.
Скорректированный FFO на акцию Gladstone вырос на 47% в мартовском квартале; Рост AFFO в среднем за последние пять лет составил 4%. Между тем, стоимость портфеля сельхозугодий выросла почти на 2%. Устойчивое сочетание новых ферм в процессе приобретения и продления аренды по более высоким ставкам подтверждают ожидания роста Gladstone Land на 2020 год.
Менеджмент и другие инсайдеры владеют впечатляющими 11% компании, что говорит о том, что мы уделяем большое внимание поддержанию и увеличению дивидендов.
Gladstone Land входит в число лучших REIT, которые можно купить за чистую дивидендную устойчивость. LAND выплатила 97 последовательных ежемесячных дивидендов и увеличила выплаты в 18 раз за 21 квартал. Коэффициент выплат по AFFO в 85% обеспечивает подстраховку и возможность для дополнительного роста дивидендов.
Промышленный олень (STAG, $ 27,24) лучше, чем большинство складских REIT, может справиться с последствиями пандемии благодаря высококачественному балансу, разнообразной базе арендаторов (420 в настоящее время) и хорошо продуманному истечению срока аренды. Amazon.com (AMZN), крупнейший арендатор REIT, активно расширяет свои возможности, чтобы удовлетворить устойчивый спрос на электронную коммерцию. Кроме того, более 60% арендаторов Stag Industrial - это очень крупные компании, каждая с годовым объемом продаж которых превышает 1 миллиард долларов.
Stag Industrial владеет 456 складскими помещениями, что составляет почти 92 миллиона квадратных футов арендуемой площади в 38 штатах. Заполняемость портфеля 96,2.
Основная FFO REIT на акцию в мартовском квартале увеличилась на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Денежные средства, доступные для распределения, увеличились на 14% до 56 миллионов долларов. Это обеспечило более чем трехкратное покрытие дивидендов за март-квартал. Показатели заполняемости увеличились, и FFO извлекла выгоду из увеличения арендной платы на 2,5% за счет встроенного повышения арендной платы. Только 28 из 519 договоров аренды REIT истекают в этом году, что позволяет предположить, что заполняемость останется высокой.
Чистый долг Stag Industrial составляет всего 46% капитализации и в 4,4 раза превышает показатель EBITDA. Кроме того, у этого REIT есть почти 325 миллионов долларов наличных денег, которых более чем достаточно для покрытия дивидендов за 2020 год (если до этого дойдет) и сроков погашения долга. Но Stag Industrial, акции с ежемесячными дивидендами, ориентируются на базовый FFO на 2020 год в размере от 1,80 до 1,88 доллара на акцию, что намного превышает 1,144 доллара на акцию, которые ему потребуются для покрытия своих выплат.
Эти дивиденды росли восемь лет подряд, хотя и медленными темпами - 1,3% в год.
Getty Realty (GTY, $ 28,97) - это REIT с чистой арендой, которому принадлежат круглосуточные магазины и заправочные станции. В настоящее время компания владеет или арендует 947 объектов недвижимости в 35 штатах, в основном на городских рынках. Его станции сдаются в аренду известным национальным брендам топлива, включая BP, Shell, Mobil и другие.
Примерно на 10% его сайтов также есть рестораны быстрого обслуживания известных брендов, включая McDonald's (MCD) Subway, Wendy's (WEN) и Dunkin Donuts (DNKN). Почти все арендаторы остались открытыми во время пандемии, и по состоянию на начало мая Getty Realty собрала 97% апрельской арендной платы.
В качестве REIT с нетто-арендой арендаторы Getty несут ответственность за уплату налогов, расходы на содержание и ремонт собственности, а также за страхование. Средний срок аренды компании составляет 10 лет, и во всех договорах аренды есть встроенные эскалаторы для годовой аренды.
Скорректированный FFO REIT на акцию вырос почти на 10% в мартовском квартале, чему способствовали повышение арендной платы, приобретения и эффективное управление затратами. Скорректированный рост FFO за пять лет превысил 6%.
Баланс Getty является сильным на основе стабильного кредитного рейтинга BBB от Fitch и отношения долга к капитализации 47%. REIT также имеет 215 миллионов долларов неиспользованных мощностей по кредитной линии. Дивидендное покрытие также стабильно - 82% от AFFO. Это дало GTY возможность увеличивать выплаты на 11% ежегодно в течение последних пяти лет.
