Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) в последние несколько лет стремительно разворачиваются. После обвала 2008 года инвесторы не могли насытиться этим благоприятным для дивидендов сектором. Сравнительно высокая доходность была привлекательной в мире, где сберегательные счета давали нулевую прибыль, а доходность по долгосрочным облигациям приближалась к историческим минимумам.
Но «истерика» в 2013 году, шаг Джанет Йеллен в 2015 году по подъему целевой ставки по федеральным фондам выше 0% и избрание Дональда Трампа (вызвавшее опасения инфляции) потрясли рынок облигаций. Это, в свою очередь, потрясло активы, такие как REIT, которые рассматривались как «заменители облигаций». После каждого паники цены на REIT восстанавливали свои потери… только для того, чтобы увидеть, как они снова улетучиваются при следующем панике.
Цены REIT никуда не делись с начала 2015 года. Примечательно, что они также находятся на уровне, впервые наблюдаемом в 2007 году, более десяти лет назад.
Поэтому неудивительно, что многие REIT сейчас имеют привлекательную цену. REIT также имеют значительно более высокую доходность как сектор, чем корпоративные облигации инвестиционного уровня, и - в отличие от купонных выплат по облигациям - их дивиденды имеют тенденцию расти со временем. REIT также торгуются по более низкой оценке, чем фонды прямых инвестиций в недвижимость, что не имеет большого смысла, учитывая их превосходную ликвидность. Подобное отключение обычно случается только во время медвежьих рынков и паники, когда ребенка выбрасывают вместе с водой из ванны.
Давайте воспользуемся этим отключением в наших интересах. Вот восемь REIT, которые можно купить, пока они торгуются по приемлемым ценам и приносят солидные дивиденды.
Начнем с Центров Таубмана (TCO, 61,58 долл. США) - розничный REIT, специализирующийся на торговых центрах, который в последние годы начал активно развиваться.
С 2012 по 2016 год ТШО торговался в диапазоне от 65 до 80 долларов за акцию. Но акции начали падать во второй половине 2016 года и еще не полностью восстановились; на момент написания он торговался ниже 62 долларов.
В Таубмана попали с разных углов. Как и все REIT, он оказался чувствительным к процентным ставкам. Кроме того, Таубман был собственником розничной торговли в то время, когда Amazon.com (AMZN) и электронная коммерция в целом развивались… за счет обычных магазинов.
Тем не менее, в TCO есть что любить. Розничная торговля в целом, возможно, находится в процессе болезненной корректировки, но Таубман специализируется на розничной торговле высокого класса и торговых центрах. Как недавно написал аналитик REIT Брэд Томас:«Давний интерес Таубмана к качеству является основой компании и основным отличием, отделяющим лучшее от всего остального. Taubman Centres является арендодателем многих розничных сетей высочайшего качества, включая Tiffany, Dolce &Gabbana и другие ».
Затяжной спад в розничной торговле может подорвать курс акций Таубмана. Но потребители демонстрируют наибольшую уверенность, которую мы видели за последние годы, и не демонстрируют никаких признаков того, что их рост замедлится.
В наши дни ничто не может считаться «защищенным от Amazon», но арендаторы National Retail подходят очень близко.
REIT с тройной сеткой относится к аренде с тройной сетью, при которой арендатор несет ответственность не только за оплату аренды и коммунальных услуг, но и за налоги на недвижимость, страхование и содержание. REIT, которые специализируются на таких соглашениях, имеют гораздо более стабильный (и, следовательно, более предсказуемый) доход.
National Retail - это центр сбора дивидендов, который увеличивал выплаты в течение 28 лет подряд, и это количество продолжает расти. Этого достаточно, чтобы претендовать на членство в Dividend Aristocrats, однако NNN не входит в фондовый индекс Standard &Poor’s 500.
Цена акций National Retail в 2016 году немного взлетела и превысила отметку в 53,60 доллара. При такой цене он имел довольно непривлекательную дивидендную доходность - всего 3,3%. Сегодня акции приносят гораздо более привлекательные 4,4%.
Ни один высококачественный портфель REIT не будет полным без тройного розничного REIT Доход от недвижимости (O, 58,17 доллара США).
Как владелец коммунальной собственности с высокой посещаемостью, такой как аптеки, магазины и тренажерные залы, Realty Income - не самые интересные акции, которые вы можете купить. Но хотя это может показаться скучным, это не сутулость. С момента размещения на бирже в 1994 году совокупная среднегодовая совокупная доходность этих акций составила 15,8%, а дивиденды увеличивались в течение 83 кварталов подряд.
Вы можете думать о доходах от недвижимости как об акциях с постоянством облигации - облигации, которая выплачивается ежемесячно и имеет тенденцию увеличивать свою выплату не реже одного раза в квартал.
В условиях безумного роста доходов в последние годы цена акций Realty Income немного взлетела в 2015 и 2016 годах, когда достигла рекордно высокого уровня - 72 доллара за акцию. Каким бы прекрасным ни был бизнес, есть цена, по которой больше не имеет смысла владеть его акциями. Для Realty Income этот момент наступил в 2016 году, когда доходность по акциям едва достигла 3,3%.
Но после двух дополнительных лет повышения дивидендов и значительной корректировки акций эти акции выглядят намного более разумными по сегодняшним ценам.
Система здравоохранения Америки находится в постоянном движении. Многие республиканцы по-прежнему надеются отменить Закон о доступном медицинском обслуживании, в то время как демократы мечтают о предоставлении социализированной медицины для всех. Между тем, как государственные (в форме Medicare и Medicaid), так и частные страховые компании, похоже, становятся более скупыми в возмещении расходов.
Это сложное время для работы в медицине. Но одно можно сказать наверняка:по мере старения Америки ее населению будет требоваться все больше и больше медицинских услуг. Однако больницы и дома престарелых, возможно, никогда не смогут полностью извлечь выгоду из этих тенденций благодаря политике. Но одна область медицинской недвижимости, которая должна быть в значительной степени защищена от любых событий, - это медицинские офисные здания.
Врачи и хирурги будут продолжать платить за квартиру, даже если их прибыль будет ограничена новыми правилами или схемами оплаты. И как один из крупнейших арендодателей медицинских офисных помещений Healthcare Trust of America (HTA, 27,49 долл. США) может принести прибыль.
Акции HTA не так сильно подорваны, как некоторые другие REIT, упомянутые сегодня, но они значительно ниже своих старых максимумов 2016 года. В 2016 году они превысили 34 доллара за акцию. Сегодня они стоят более разумно, а доходность составляет 4,5%.
Но этот вновь обретенный энтузиазм пришел только после того, как Berkshire Hathaway Уоррена Баффета заняла крупную позицию в акциях в 2017 году. Berkshire владеет более чем 18 миллионами акций, что составляет 9% от общего числа находящихся в обращении, и это одна из самых доходных акций Баффета.
STORE означает «операционная недвижимость с одним арендатором», а REIT специализируется на небольших торговых объектах, которые другие REIT не могут или не хотят трогать. STORE также проводит гораздо больше исследований на уровне отдельных объектов недвижимости, чем большинство его аналогов. В то время как большинство арендодателей сосредотачиваются на кредитоспособности арендаторов, STORE фокусируется на прибыльности отдельной собственности. Такой уровень детализации встречается редко.
Важно отметить, что в эпоху Amazon и других интернет-магазинов STORE также уделяет особое внимание бизнесу, основанному на предоставлении услуг. Две трети арендной платы поступает от поставщиков услуг, включая все, от ресторанов до местного стоматолога.
STORE - не самый дешевый REIT прямо сейчас благодаря оптимизму Баффета, но это высококачественный оператор, который был бы хорошим дополнением к большинству портфелей доходов.
Необычные REIT, которые не вписываются в типичную стилистическую коробку, могут стать отличным вложением средств, потому что они часто проваливаются и не замечаются институциональными покупателями. Хороший пример - EPR Properties . (EPR, 69,44 доллара США), специализирующаяся на рекреационной и образовательной недвижимости.
В портфолио EPR вы найдете активы, которых не встретите в других местах:кинотеатры, тренировочные площадки Topgolf, горнолыжные курорты и многие другие.
Такое разнообразие создает риски, связанные с тем, что эти типы собственности нелегко перепрофилировать. Что именно вы сделали бы с изъятым запасом хода? Кроме того, такие типы недвижимости зачастую гораздо менее ликвидны, поскольку на них, как правило, меньше покупателей.
Но именно поэтому опыт EPR в этом секторе так ценен и почему REIT может стабильно приносить доход, превосходящий рынок. С момента своего создания в 1997 году и до конца второго квартала общая доходность REIT составила 1,458% против 476% для индекса MSCI US REIT.
И все же акция застряла в колее больше двух лет. Но его текущая цена намного ниже исторического максимума, превышающего 84 доллара за акцию, установленного в 2016 году, а доходность превышает 6%.
Плохо ВЕРЕИТ (VER, 7,61 доллара США) не вызывает уважения.
Отчасти это связано с неблагоприятным началом деятельности компании. REIT по коммерческой недвижимости родился в результате краха раздираемой скандалами American Realty Capital. Еще в 2014 году траст был втянут в бухгалтерский скандал, когда искажал прибыль и пытался скрыть это.
Комиссия по ценным бумагам и биржам не одобрила это, и многим руководителям REIT были предъявлены уголовные обвинения.
Хорошая новость в том, что все виновные давно ушли, и теперь компанией управляют настоящие бойскауты. Гленн Руфрано, который пришел к власти в 2015 году, проделал прекрасную работу по восстановлению целостности REIT и его кредитного рейтинга. Тем не менее, акции по-прежнему торгуются на глубокой дисконт к их старым максимумам.
VER торгуется по цене менее 8 долларов за акцию. В 2013 году цена на акцию составила чуть больше 18 долларов, а всего два года назад - 11 долларов.
У VEREIT может не быть родословной, как у Realty Income и National Retail, но он владеет аналогичной недвижимостью и торгуется по значительно более низкой оценке. Акции нестабильны, но при текущей доходности выше 7% вам хорошо платят, чтобы выдержать эти американские горки.
Квалифицированный медперсонал REIT Omega Healthcare Investors (OHI, 33,09 доллара) резко упала примерно год назад, упав с более чем 32 долларов за акцию до минимума менее 25 долларов в начале этого года.
Однако акции окупили эти убытки за прошедшие шесть месяцев и по-прежнему остаются значительно ниже исторического максимума в 45,46 доллара, установленного еще в январе 2015 года.
Падение Омеги за последние четыре года не было полностью беспричинным. Отрасль квалифицированных медсестер ущемляется со всех сторон из-за более низких возмещений от программ Медикэр и Медикейд, в то время как затраты на рабочую силу растут. Помещение также претерпело несколько громких сбоев, в том числе арендатор Omega Orianna Facilities, который в начале этого года подал заявление о банкротстве по главе 11.
Omega объявила, что не будет повышать дивиденды в этом году, что сильно расстроило некоторых инвесторов. Откровенно говоря, это был разумный шаг. И на текущих уровнях дивиденды в размере 8% выглядят устойчивыми, даже если мы увидим продолжающуюся слабость. OHI выплачивает около 85% своих средств от операционной деятельности (FFO) в виде дивидендов, что дает ей достаточно места для маневра.
На момент написания этой статьи Чарльз Сайзмор долгое время был EPR, O, OHI и VER.
