Домовладелец может продать свою недвижимость покупателю по земельному договору. Этот тип транзакции также известен как «договор купли-продажи» или «договор купли-продажи в рассрочку». Земельные контракты помогают покупателям жилья, которые не имеют права на традиционное жилищное финансирование. По земельному договору покупатель вносит платежи в рассрочку напрямую продавцу, который финансирует покупку, а не банку или ипотечной компании. В Мичигане разрешены контракты на землю, и применяются особые законы, касающиеся покупки и неисполнения обязательств.
Земельный контракт штата Мичиган содержит имена и подписи продавца и покупателя, а также описание или адрес собственности. Земельные контракты в Мичигане должны содержать покупную цену дома, а также время и условия оплаты. Покупатели жилья в Мичигане не получают полное право собственности на недвижимость до тех пор, пока не выполнят все условия контракта на землю. Процентные ставки по контрактам на землю в штате Мичиган не могут превышать 11 процентов.
Конфискация земельного контракта допускается, когда покупатель не выполняет платежи или не платит требуемые налоги или страховку домовладельца. Продавцы должны подавать иски о конфискации против неплатежеспособных покупателей через суд. Однако покупатель может также подать в суд на продавца, если он не выполняет свои обязанности по земельному контракту. Покупатели получают письменное уведомление о судебном иске о конфискации и имеют не менее 15 дней на то, чтобы произвести платежи.
Положение об ускорении позволяет продавцу земельного контракта отозвать ссуду в случае неисполнения обязательств покупателем. Исчезновение права выкупа по земельному контракту встречается редко и допускается только в том случае, если оговорка об ускорении является частью контракта. Иски о взыскании права выкупа могут быть отклонены, если покупатель выплатит невыплаченную основную сумму и проценты, а также расходы на потерю права выкупа. Чтобы избежать потери права выкупа, покупатели должны выплатить всю основную сумму, проценты и сборы, в противном случае может быть подано решение суда о продаже.
Мичиган запрещает продавцам продолжать преследование покупателей земельного контракта за деньги после конфискации. Покупатели несут ответственность только за справедливую арендную стоимость собственности в период между уведомлением о конфискации и вынесением судебного решения. Закон штата Мичиган также требует, чтобы покупатели, лишенные права выкупа, получали выручку от продажи, оставшуюся после обращения взыскания, если таковая имеется. Однако чаще всего покупатели, лишенные права выкупа по контракту на землю, в конечном итоге задолжали деньги, потому что недвижимость продается по цене ниже причитающейся суммы.
