Выкупа может быть источником трагедии для одного инвестора и прекрасной возможностью для другого. Между ними лежит сложный юридический и финансовый процесс, который требует выполнения многих шагов. Назначение ставки происходит, когда право собственности на проблемную собственность переходит из рук в руки после аукциона. Это один из последних этапов процесса, который выполняется судом и возможным покупателем.
Когда владелец недвижимости не платит по ипотеке, ссуда становится просроченной. После значительной просрочки ипотечный кредитор подаст документы в местный суд для продажи собственности с аукциона. Затем суд рассматривает все документы, которые он получает от собственника недвижимости и кредитора. Если он сочтет, что дело кредитора обосновано, суд затем выставит имущество на аукционе, как правило, начиная с цены ссуды. Затем инвесторы могут делать ставки на недвижимость. Если аукцион прошел успешно, победитель торгов должен выполнить шаги, чтобы купить недвижимость.
Установка наивысшей ставки автоматически не переводит претендента на нового владельца. Вместо этого победивший на аукционе участник должен подать в суд документы, подтверждающие, что она действительно сделала эту ставку. Если участник торгов не подает заявку в этой форме, победителем считается участник, предложивший следующую наивысшую цену. Если она все же подаст форму уступки заявки, суд дает ей право и обязанность купить это имущество по цене, которую она предложила. Аукционы по недвижимости обычно проводятся окружным судом, и в каждом округе есть своя собственная форма назначения ставок.
После того, как суд получил предложение от победившего участника торгов, суд, наконец, завершает последний этап процесса обращения взыскания:передачу права собственности. Этот процесс юридически отнимает право собственности на собственность у первого владельца и передает его новому владельцу. Этот новый владелец должен заплатить банку наличными за эту собственность, либо заплатив напрямую, либо взяв новую ипотеку и используя эту ссуду для выплаты суммы, которую она предложила. На этом процесс обращения взыскания завершен.
Аукционы устанавливают свою базовую цену на сумму ссуды, которая все еще должна быть перед банком. Если недвижимость находится «под водой» или стоит меньше суммы ссуды, часто не будет участников торгов. Если никто на аукционе не делает ставки на собственность, собственность становится «REO» или принадлежащей банку. Суд формально отнимет юридический титул на собственность у первоначального владельца и передаст его кредитору.
