Оценка - это один из этапов процесса покупки дома, который часто вызывает наибольшее беспокойство у покупателей, и на это есть веские причины. Низкая оценка может поставить под угрозу ваше предложение по ипотеке, и есть риск, что сделка сорвется. Продавцы тоже могут ждать на иголках, чтобы узнать, стоит ли дом согласованной покупной цены. Что происходит после оценки, зависит от того, что говорится в отчете об оценке.

Что делать после аттестации?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам нужно взглянуть на процесс андеррайтинга ипотечных кредитов более широко, чтобы вы могли увидеть, как оценка вписывается в общую картину. Хотя процесс подачи заявки на ипотеку варьируется от человека к человеку, обычно он следует установленной последовательности:

1. Предварительное одобрение , где покупатель дома узнает, сколько он может занять в зависимости от своей зарплаты и дохода.
2. Соглашение о покупке , где покупатель и продавец согласовывают цену и подписывают договор.
3. Оценка дома , где профессиональный оценщик осматривает дом и определяет его стоимость.
4. Ипотечный андеррайтинг , где покупатель представляет массу документов, а андеррайтер решает, будет ли банк выдавать ссуду.
5. Условия андеррайтинга , где андеррайтер требует дополнительных документов или просит покупателя выполнить определенные условия до утверждения ссуды для закрытия.
6. Закрытие , когда деньги переходят из рук в руки, акт подписывается, и покупатель получает ключи от своего нового дома.

Цель ипотечного андеррайтинга

Как видите, следующим шагом после оценки является андеррайтинг ипотеки. Цель андеррайтинга - установить, хочет ли банк предоставить заемщику ссуду, то есть является ли заемщик приемлемым риском . Риск в этом контексте означает, насколько велика вероятность того, что заемщик не выплатит ссуду. Например, андеррайтер изучит кредитный отчет заемщика, долговую нагрузку, историю взысканий и так далее, чтобы узнать, есть ли у этого человека хороший послужной список по выплате своих долгов.

Заемщики, кредитоспособность которых ограничена, считаются подверженными более высокому риску. Им часто бывает сложно получить ссуду, и если они получат такую ​​возможность, им вряд ли предложат лучшие условия.

Оценка является важной частью процесса оценки рисков и является одним из основных элементов документов, которые проверяет андеррайтер. Это имеет смысл, если учесть, что дом является залогом по ссуде.

Роль аттестации

Оценка - это заключение лицензированного оценщика о стоимости имущества. Ипотечные кредиторы настаивают на этом, но покупателям наличных часто рекомендуется провести собственную оценку, чтобы убедиться, что дом стоит своей цены . они за это платят.

Причина, по которой банки настаивают на оценке, заключается в том, чтобы убедиться, что дом стоит столько, сколько все думают. Если заемщик не выполняет свои обязательства по ипотеке, банк лишит права выкупа и продаст имущество, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Предположим, банк ссужает 200 000 долларов. Если оценка вернется на уровне 190 000 долларов, у вас возникнет серьезная проблема, поскольку банк окажется без средств, если ему потребуется лишить права выкупа.

На самом деле, эти цифры немного вводят в заблуждение, поскольку банкам всегда нужен буфер между суммой, которую они ссужают, и стоимостью дома. Это известно как отношение суммы кредита к стоимости . , который представляет собой соотношение между стоимостью ссуды, которую берет заемщик, и стоимостью имущества в целом. Если вы хотите купить дом стоимостью 400 000 долларов, например, и получить первоначальный взнос в размере 80 000 долларов, вам понадобится ссуда в размере 320 000 долларов на покупку недвижимости. Отношение кредита к стоимости, или LTV, составит 80 процентов, поскольку 320 000 долларов США составляют 80 процентов от 400 000 долларов США.

Подробнее о LTV

LTV важны в мире андеррайтинга, потому что кредиторы будут иметь максимальный LTV, который они готовы утвердить. Где-то в районе 75–90 процентов - довольно распространенный верхний порог. Если у вас есть ресурсы для внесения крупного первоначального взноса, тогда LTV будет ниже. Возвращаясь к нашему предыдущему примеру, увеличение первоначального взноса до 120 000 долларов снизит LTV до 70 процентов для дома за 400 000 долларов.

Как правило, чем выше LTV, тем выше риск что кредитор потеряет деньги, если ему придется лишить права выкупа. При 80-процентном LTV относительно небольшое падение цен на жилье может привести к тому, что выручка от продажи будет меньше, чем сумма непогашенной суммы по кредиту. Высокий LTV означает более высокие процентные ставки, отражающие риск кредитора.

С другой стороны, кредит с более низким LTV представляет меньший риск для кредитора. Обычно это приводит к более дешевому ипотечному продукту.

Как это повлияет на оценку?

Когда покупатели и продавцы дома смотрят на оценку, их обычно интересует цифра в заголовке - сколько, по словам оценщика, стоит дом. Например, если вы согласились на цену в 400 000 долларов, а в оценке указано, что дом стоит 390 000 долларов, то как покупатель вы не будете очень счастливы. С другой стороны, продавцы могут быть довольны, поскольку они получают больше, чем рыночная стоимость своего дома.

Большинство людей не понимают, что банки очень мало заботятся о показателях заголовка - их больше интересует LTV . . Помните наш пример? Здесь покупатель имеет первоначальный взнос в размере 80 000 долларов и должен занять 320 000 долларов, чтобы купить дом за 400 000 долларов. Согласно оценке, этот дом за 400 000 долларов стоит всего 390 000 долларов. Для банка LTV вырос с 80 до 82 процентов.

Повлияет ли это на решение банка о кредитовании? Короткий ответ: это зависит . Если верхний предел LTV банка составляет 85 или 90 процентов, он все равно может утвердить ссуду, несмотря на низкую оценку. Если верхний предел банка составляет 80 процентов, то вы больше не имеете права на получение ссуды - или вам может потребоваться подать заявку на другой ипотечный продукт, основанный на более высоком LTV.

Связываем все вместе

Что это значит для покупателей недвижимости на земле? Когда приходит оценка, это в основном означает, что есть два возможных пути:

• Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее , то сделка будет продолжена по плану (при условии, что нет других проблем с ипотечным андеррайтингом)
  
• Если оценка ниже контрактной цены , вам нужно сделать некоторые переговоры. Как покупатель, у вас есть преимущество, так как вы часто можете убедить продавца снизить цену, чтобы не сорвать сделку - даже если продавец переустанавливает собственность, он столкнется с проблемами переплаты при следующей оценке и будет иметь более низкую цену, чтобы продать дом.

Помните, что вам, возможно, не придется снижать цену до оценочной стоимости, и вы можете встретиться с продавцом посередине. Нет ничего, что помешало бы вам заплатить немного больше оценочной стоимости, если вам действительно нужен дом и у вас достаточно денег, чтобы компенсировать разницу. Главное - довести LTV до приемлемого уровня, чтобы банк утвердил ссуду.