Доходность облигаций остается низкой, инфляция растет, а оценки акций выглядят высокими. Все это звучит как плохие новости для инвесторов, но те, кто владеет инвестиционными фондами недвижимости, могут выиграть.
REIT - это компании, которые владеют, управляют или финансируют недвижимость, такую как офисы, торговые центры и многоквартирные дома. От них требуется распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам, поэтому они, как правило, предлагают щедрые дивиденды. Этот доход в сочетании с потенциальным повышением стоимости акций может помочь инвесторам опередить инфляцию. И доза недвижимости может быть диверсификатором:REIT, как правило, имеют низкую корреляцию с более широким фондовым рынком и с облигациями.
Аналитики и финансовые менеджеры говорят, что в настоящее время можно найти некоторые сделки среди REIT, ориентированных на торговые центры, жилье для престарелых, центры обработки данных и другие типы собственности. Но пенсионеры, ориентированные на доход, должны тщательно выбирать свои REIT и не поддаваться искушению набрать максимальную доходность. Хотя существуют REIT с доходностью от 10% до 12%, они часто используют кредитное плечо или заемные деньги для увеличения своего дохода, и они могут сильно пострадать при повышении процентных ставок, - говорит Джон Бэкингем, главный инвестиционный директор AFAM Capital, в Алисо Вьехо. , Калифорния. Старые инвесторы должны устанавливать реалистичные ожидания доходности и ожидать некоторой волатильности, - говорит он.
В последнее время REIT перестали быть участником рынка. Некоторых отягощает страх, что рост процентных ставок переманит жаждущих доходности инвесторов от акций, приносящих доход, в пользу облигаций. Они также пострадали от проблем, связанных с конкретным сектором, например, опасений, что рост онлайн-покупок приведет к уничтожению торговых центров. И хотя акции крупных компаний роста, особенно технологических компаний, были любимцами рынка, REIT остались в тени. Сектор недвижимости вырос всего на 1,4% за 12 месяцев, закончившихся в начале августа, в то время как фондовый индекс Standard &Poor’s 500 вырос на 14,5%.
Но во многих случаях опасения по поводу снижения доходности REIT преувеличены, говорят аналитики. Рассмотрите возможность роста ставок. Да, более высокая доходность сделала облигации более привлекательными для инвесторов. Но рост ставок также, как правило, идет рука об руку с улучшением экономики, как мы видим сейчас. А когда экономика растет, арендаторы, как правило, арендуют больше площадей и платят более высокую арендную плату. Если посмотреть на месяцы с марта 1981 года по декабрь 2017 года, REIT обеспечили среднегодовую доходность 12,5%, когда рост улучшался, а доходность облигаций росла, опередив S&P 500 на 1,7 процентных пункта, по данным фирмы по управлению капиталом Cohen &Steers. «История говорит нам, что для класса активов наиболее важна траектория экономики, а не траектория ставок», - говорит Брайан Кордес, старший вице-президент Cohen &Steers.
По мере роста инфляции REIT могут также предложить инвесторам преимущество. За 12 месяцев, закончившихся в июле, базовая инфляция (без учета нестабильных цен на продукты питания и энергоносители) выросла на 2,4%, что является самым большим приростом почти за десятилетие. Так как же REIT сочетаются с другими классами активов, которые обычно считаются борцами с инфляцией? Брэд Кейс, экономист отраслевой ассоциации Nareit, сравнил REIT с сырьевыми товарами, ценными бумагами, защищенными от инфляции, и золотом. С начала 1978 года REIT опережали уровень инфляции в 68% за шестимесячные периоды, когда инфляция превышала долгосрочный средний годовой уровень примерно в 3%, как обнаружил Кейс, по сравнению с 69% для сырьевых товаров, 65% для акций, 57% для TIPS и 43% для золота. Кейс обнаружил, что REIT приносят вторые по величине доходности в периоды низкой инфляции. «Дело в том, чтобы получить то, что принесет вам пользу при высокой инфляции, - говорит он, - но не повредит вам, когда инфляция низкая».
Аналитики считают, что для инвесторов, заинтересованных в индивидуальных REIT, центры обработки данных являются одним из многообещающих охотничьих угодий. По словам Кордеса, эти REIT, которым принадлежат помещения, которые компании используют для хранения данных, выиграют, поскольку компании все чаще передают на аутсорсинг свою инфраструктуру информационных технологий.
По словам Бэкингема, все больше и больше данных хранится в «облаке», и «это не в небе, а на гигантских складах», принадлежащих центрам обработки данных REIT. Он поддерживает Digital Realty Trust (DLR, недавняя цена 121 доллар, форвардная дивидендная доходность 3,3%), в которой находятся центры обработки данных, в которых хранится и обрабатывается информация, а также центры связи в Интернете. Компания увеличивает дивиденды 13 лет подряд.
По словам Кевина Брауна, аналитика инвестиционно-исследовательской фирмы Morningstar, медицинские учреждения REIT, которые владеют недвижимостью, такой как медицинские офисные здания, жилые дома для престарелых и учреждения для квалифицированного медперсонала, также предлагают возможности для инвесторов. Некоторые из этих имен пострадали из-за переизбытка жилья для престарелых, но в следующие несколько лет рост предложения должен замедлиться по мере роста затрат на строительство - и спрос должен вырасти, когда бэби-бумеры достигнут середины семидесяти, говорит он.
Браун любит Welltower (ХОРОШО, 63 доллара США, 5,5%), который предоставляет капитал операторам жилищного фонда для престарелых и лицам, оказывающим помощь в послеоперационном периоде. По его словам, они «действительно хорошо работают со своими операторами», чтобы повысить производительность, и с их большим участием в жилищном строительстве для престарелых, «это будет хорошо реализовано в течение следующего десятилетия, когда бэби-бумеры переместятся в космос».
Противоположные инвесторы могут найти ценность в торговых центрах, пострадавших от роста Amazon и других гигантов электронной коммерции. «Эти акции оценены с учетом наихудшего сценария», - говорит Кордес. Но рост рабочих мест и снижение налогов повышают доверие потребителей, говорит он, и «в этом году мы видели меньше закрытий магазинов и банкротств».
Бэкингему нравятся два торговых центра REIT: Kimco Realty . (KIM, 16 долларов США, 6,8%) и Регентские центры (REG, $ 63, 3,5%) - оба качественных бренда с высокой заполняемостью, - говорит он. «Считается, что Amazon убьет любого ритейлера в торговом центре, но если вы недавно были в торговом центре, то это возрождение», - говорит он. «Арендаторы действительно показали хорошие результаты».
Если вы предпочитаете оставить выбор акций в руках эксперта, подумайте о паевых инвестиционных фондах, ориентированных на недвижимость, с низкими комиссиями и сильным долгосрочным послужным списком. Т. Rowe Price Real Estate (TRREX), который взимает комиссию в размере 0,73% ежегодно, за последние 15 лет превзошел примерно 70% аналогов в своей категории с годовой доходностью 9,7%. Cohen &Steers Realty Shares (CSRSX) взимает комиссию в размере 0,97% ежегодно и опережает 94% аналогичных компаний за последние 15 лет, возвращая 10,5% годовых.