Многим нравится дополнять свои портфели инвестициями в недвижимость.

Некоторые начинают с малого. Они покупают стартовый дом, сдают его в аренду и продолжают двигаться оттуда. Другим, в том числе состоятельным инвесторам, нравится идея диверсификации своих вложений, и недвижимость часто является хорошей альтернативой, особенно когда доходность облигаций низкая, а фондовый рынок нестабилен.

Оба типа инвесторов ищут стабильную прибыль, которая может выдержать инфляцию.

Однако по мере взросления многие из тех, кому действительно нравилось управлять недвижимостью в возрасте от 30 до 40 лет, обнаруживают, что просто не хотят больше этим заниматься. Они устают отвечать на звонки по ночам по поводу забитых канализаций, беспокоиться о поиске новых арендаторов, оформлении страховых полисов и других документах.

Они также не хотят возиться с налогами и тысячами долларов, которые они будут должны дяде Сэму, если они продадут свою собственность.

Большинство знает, что они могут использовать биржу 1031 (или, в просторечии, биржу Старкера), чтобы отложить уплату налога на прирост капитала от продажи путем реинвестирования выручки в заменяющую собственность - но это на самом деле не решает их проблемы, если они хотят получить вдали от домовладельца. Поэтому, когда наши клиенты сталкиваются с этой ситуацией, мы обсуждаем плюсы и минусы использования биржи 1031 для размещения своих денег в так называемом государственном фонде Делавэра (DST).

Владение DST предлагает большинство тех же преимуществ и рисков, которые есть у вас как у индивидуального собственника, но без ответственности руководства. Вместо этого вы вкладываете свои деньги в фонд вместе с другими инвесторами - иногда 100, а может и больше - чтобы купить недвижимость, которой будут профессионально управлять.

Активом может быть торговая площадь, медицинский центр, фитнес-центр или многоквартирный дом. Большинство из них - это более крупная недвижимость, в которую некоторые инвесторы не могли бы получить доступ, если бы они не объединяли свои деньги с другими. Но, как и в аналогичной структуре общих арендаторов (TIC), нет большинства голосов по вопросам; все решения принимает один доверенное лицо. Это означает, что исчезнут многие из насущных забот, связанных с владением недвижимостью, что сделает выход на пенсию значительно более приятным.

Например, наша фирма только начала работать с вдовой, у которой есть инвестиционная недвижимость на сумму более 2 миллионов долларов по всему Вашингтону, округ Колумбия - Северная Вирджиния:таунхаусы, кондоминиумы, некоторые дома на одну семью. Но это было дело ее мужа, и он скончался несколько лет назад. Сейчас ей за 60, и она управляет этим имуществом, и она знает, что, когда станет старше, она больше не захочет этим заниматься.

Посмотрев на норму прибыли от ее различных свойств - и подсчитав, что она фактически сохраняет после налогов, страховки и других расходов, - мы обнаружили, что она получит лучшую доходность с переходом на летнее время. Это беспроигрышный вариант, поэтому она решила начать продавать эту недвижимость.

Когда она умрет, если деньги все еще находятся в трасте, ее дети унаследуют их по повышенной стоимости, как и в случае с обычной недвижимостью, и будут собирать доход до тех пор, пока DST не будет ликвидирован. В этот момент они могут совершить еще один обмен, забрать деньги или распорядиться ими как угодно.

Конечно, есть и минусы. Инвесторы должны знать, что их денежные средства будут привязаны к сроку существования фонда, который обычно составляет от семи до десяти лет, но может быть и дольше.

И есть особые правила, как оформить вложение. Если вы намереваетесь использовать траст с обменом 1031, вы должны быть уверены, что он соответствует требованиям Постановления о доходах 2004-86. Это включает в себя использование квалифицированного посредника - поверенного, потому что деньги от продажи не могут поступить на ваш личный банковский счет. Он должен поступить к поверенному, а затем в траст.

Вам также следует поговорить со своим налоговым специалистом, если вы рассматриваете эту стратегию.

И вам захочется работать со знающим, опытным профессионалом в области финансов. Независимый фидуциар может помочь вам убедиться, что спонсор DST надежен и честен, и что DST соответствует вашему общему пенсионному плану и вашим долгосрочным целям.

Эта статья и содержащиеся в ней мнения предназначены только для общей информации и не предназначены для предоставления конкретных советов или рекомендаций каким-либо лицам. Мы предлагаем вам проконсультироваться с вашим бухгалтером, налоговым или юридическим консультантом в отношении вашей индивидуальной ситуации.

Ким Франке-Фолстад внесла свой вклад в эту статью.