Весна - обычно самое загруженное время года для недвижимости. Это когда охотники за домом и продавцы дома выходят из режима гибернации и толпами спускаются на рынок. Но в этом году - в эпоху COVID-19 - все по-другому.
Вспышка коронавируса потрясла экономику и перевернула многие отрасли, в том числе недвижимость. Поскольку американцы по всей стране укрываются дома, многие покупатели жилья задаются вопросом:стоит ли мне покупать дом сейчас или подождать, пока карантинные меры не ослабят и экономика снова не пойдет на поправку? То же самое и с продавцами, которые задаются вопросом, когда им следует указывать свой дом.
Рынок недвижимости по-прежнему активен; большинство штатов считают отрасль недвижимости важным бизнесом. Но рынок замедляется. В марте было продано 5,3 миллиона существующих домов (на 8,5% меньше, чем в феврале), и 627 000 новых домов были проданы (снижение на 15,4%). А в апрельском опросе агентов по недвижимости, проведенном Национальной ассоциацией риэлторов (NAR), 90% агентов сообщили о снижении интереса покупателей жилья из-за опасений по поводу коронавируса. Кроме того, 80% заявили, что увидели на рынке меньше домов.
«Мы видели, как некоторые покупатели тормозили поиск домов из-за потери дохода или из-за того, что их финансовое положение изменилось», - говорит Меган Эйткен, агент по недвижимости из Мидлтауна, штат Делавэр. «Мы также видели ряд продавцов, которые решили отложить выпуск своего дома на рынок, потому что они не хотят рисковать повышенным риском заражения коронавирусом ».
Растущий уровень безработицы также заставляет продавцов задуматься:«Сейчас продавцов больше всего беспокоит риск потери дохода [покупателями] до закрытия сделки», - говорит Алисия Стоутон, агент по недвижимости и дизайнер из Цинциннати.
Но с учетом того, что ставки по ипотечным кредитам все еще остаются на рекордно низком уровне - средний показатель для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой составлял 3,3% в середине апреля, сообщил Фредди Мак, - у покупателей есть стимул оставаться на рынке. (Низкие ставки также вызвали стремление к рефинансированию; см. Ниже.)
Хотя меньше людей покупают дома, покупатели во многих городах по-прежнему сталкиваются с жесткой конкуренцией из-за нехватки жилья. «Поскольку многие продавцы, которые планировали провести листинг этой весной, задерживаются, запасы даже ниже, чем они могли бы быть», - говорит Стоутон. «Убедитесь, что вы работаете с агентом, который готов больше работать, чтобы найти объявления вне рынка», - советует она.
Кроме того, необходимо получить предварительное одобрение, прежде чем делать предложение о доме. Вам не нужно выходить из дома, чтобы пройти предварительное одобрение; Вы можете подать заявку онлайн или по телефону. А если вы торопитесь, подача заявки в ипотечную онлайн-компанию поможет вам ускорить процесс подачи заявки. Например, Rocket Mortgage компании Quicken Loans утверждает, что может одобрить заемщиков всего за восемь минут.
Тем не менее, стоит поискать более низкую цену. «Я не видел таких различий в ставках от кредитора к кредитору за свою 35-летнюю историю работы в ипотечном бизнесе», - говорит Гленн Бранкер из Ally Home.
Также целесообразно поговорить с несколькими агентами по недвижимости, прежде чем выбрать одного. Эйткен рекомендует покупателям пройти видеоконсультацию с агентом, чтобы установить человеческую связь. «Вам нужен агент, который знает ваши потребности и будет защищать вас», - говорит она.
Виртуальные домашние туры и дни открытых дверей в прямом эфире заменяют личные шоу. Почти три четверти агентов по недвижимости, опрошенных NAR, заявили, что они видели, как продавцы домов перестали проводить дни открытых дверей.
«Покупатели жилья должны адаптироваться, - говорит Кара Амир, агент по недвижимости в Понте-Ведра-Бич, штат Флорида. - Мой листинг в середине марта вышел из-под контракта исключительно из-за видео, которое я разместила в Интернете вместе с листингом», - говорит она. Если вы путешествуете по дому лично, не забудьте надеть защитное снаряжение, например маску для лица и перчатки.
«Чтобы закрыться вовремя, подумайте о том, чтобы выбрать 60-дневный период закрытия вместо более типичного 30-дневного или 45-дневного закрытия», - говорит Кевин Шац, кредитный специалист в Caliber Home Loans, базирующейся в Санта-Ана, Калифорния. Из-за недавнего всплеска заявок на рефинансирование вашему кредитору может потребоваться немного больше времени для утверждения вашей ссуды, чем в обычное время. Кроме того, более длительное закрытие дает вам некоторую гибкость при планировании даты расчетов с вашей титульной компанией. Некоторые титульные компании сокращают количество закрытий из-за увольнения или увольнения сотрудников.
Изменились и протоколы оценки жилья. Fannie Mae и Freddie Mac, финансируемые государством ипотечные гиганты, потребовали от ипотечных кредиторов уменьшить потребность оценщиков в проведении проверок на дому, что обеспечило большую гибкость для проведения поэтапных оценок обычных ссуд. (Ипотечные кредиты FHA по-прежнему требуют оценки на дому.)
Инспекции домов проводятся без того, чтобы покупатели домов отмечали их вместе с инспектором, хотя некоторые инспекторы используют приложения для видеочата, чтобы покупатели могли присоединиться к ним для проверки удаленно в режиме реального времени.
Если в вашем штате это разрешено, рассмотрите возможность проведения «электронного закрытия» - процесса урегулирования, при котором вы подписываете закрывающие документы в электронном виде.
«Больше, чем когда-либо прежде,« то, что будет отличать объявления, - это то, как дома представлены в Интернете », - говорит Эйткен. Профессиональные фото и постановка - обязательны; без них ваше онлайн-объявление может бледнеть по сравнению с вашими конкурентами. По данным HomeAdvisor, большинство стажеров берут от 150 до 600 долларов за двухчасовую консультацию, а затем дополнительно от 500 до 600 долларов в месяц за каждую комнату. Но это окупается:исследования показывают, что поэтапные дома продаются быстрее и дороже, чем неустановленные дома.
Чтобы ваш дом выделялся среди других, подумайте о добавлении высокотехнологичных функций в свое объявление, таких как видео или трехмерный тур по дому или съемка с дронов.
Многие покупатели жилья по-прежнему хотят совершить поездку на дом, прежде чем сделать предложение. «Если вы не против впускать людей в свой дом, включите весь свет и оставьте все двери открытыми, чтобы вам не приходилось прикасаться к предметам в вашем доме», - говорит Амир. В своих объявлениях Эйткен кладет корзину с бахилами, латексными перчатками и дезинфицирующими салфетками у входной двери для потенциальных покупателей дома.
Наконец, не завышайте цены на свой дом. Многие покупатели ограничивают свои финансы, и многие покупатели менее склонны предлагать цены на дома выше прейскуранта. Многие покупатели также опасаются растягивать свои бюджеты, потому что коронавирус может снизить рост цен на жилье в этом году.
Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой приближается к 3%, поэтому сейчас хорошее время подумать о рефинансировании. Refi часто имеет смысл, если ваша кредитная ставка более чем на один процентный пункт выше текущих ставок. Вы можете использовать калькулятор рефинансирования от The Mortgage Professor, чтобы указать данные как о вашей текущей ипотеке, так и о новой ссуде, чтобы узнать, как долго вам придется оставаться в своем доме, чтобы начать экономить.
Но не ждите, что кредиторы немедленно ответят на ваши звонки. По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), в последнюю неделю марта количество заявок на рефинансирование выросло на 168% по сравнению с прошлым годом. По словам Стива Камински, главы отдела жилищного кредитования в США в TD Bank, кредиторам требуется больше времени на обработку рефинансирования из-за бума заявок, а многие офисы закрываются, что может увеличить время обработки.
«Из-за беспрецедентного количества заявок на рефинансирование, которые мы наблюдаем, некоторым кредиторам требуется 120 с лишним дней, чтобы завершить рефинансирование», - говорит Гленн Брункер из Ally Home. По его словам, до COVID-19 на рефинансирование ипотечного кредита уходило от 40 до 45 дней.
Попросите кредиторов заблокировать процентную ставку на 120 дней вместо более типичных 30 или 60 дней. Попробуйте получить блокировку с плавающей запятой, которая позволит вам получить более низкую ставку по ипотеке, если ставки упадут в течение определенного периода после утверждения вашего кредита. (Традиционно кредиторы взимают комиссию за плавающую ставку, но некоторые могут отказаться от нее в сегодняшних условиях.)
Поскольку ставки по ипотечным кредитам могут значительно различаться от кредитора к кредитору, Brunker настоятельно рекомендует рефинансирующим организациям получать котировки по крайней мере от трех ипотечных компаний. Вы также можете подождать несколько месяцев, чтобы купить рефи. В условиях спада экономики ставки не поднимутся выше, и есть большая вероятность, что они упадут и дальше. Разница между доходностью 10-летних казначейских облигаций и средней 30-летней ставкой по ипотечным кредитам выше, чем обычно, потому что в условиях экономического бума многие кредиторы назначают более высокие ставки.
