Цены на жилье в США достигли пика в годы, предшествовавшие Великой рецессии, и резко упали, когда лопнул пузырь на рынке жилья. Фактически, национальные данные индекса цен на жилье (HPI) показывают, что цены на жилье упали на 33% в период с апреля 2006 г. по март 2011 г. Хотя с тех пор экономика в целом восстановилась, цены на жилье не росли равномерно по всей стране. В этом исследовании мы определили, какие местные рынки жилья восстановились больше и меньше всего после рецессии.

Используя данные Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA), мы сравнили изменения HPI для 100 крупнейших городских агломераций США. текущую цену и корыто до текущей цены. Подробнее о наших источниках данных и о том, как мы объединяем всю информацию для создания окончательного рейтинга, см. в разделе «Данные и методология» ниже.

Основные выводы

• На западных рынках жилья наблюдается более сильное восстановление. Пять крупнейших городских районов, где рынок жилья восстановился больше всего, расположены на западе, три из них — вдоль побережья. Все пять из этих городских районов увидели, что их HPI более чем удвоились с тех пор, как они достигли дна во время Великой рецессии. Напротив, все пять городских районов, где рынок жилья восстановился меньше всего, находятся на Восточном побережье. В четырех из этих пяти рынок жилья еще не полностью восстановился.
• Кварталы пика и минимума различаются. В то время как HPI достиг пика в национальном масштабе во втором квартале 2006 года до рецессии и достиг своего самого низкого уровня в первом квартале 2011 года, пиковые и минимальные кварталы происходили в разное время в 100 крупнейших городских районах. В районах Уоррена и Детройта в Мичигане были самые ранние докризисные пики цен на жилье (1 квартал 2005 г.), в то время как в районах Хьюстона, Остина, Сиракуз и Буффало были самые последние докризисные пики (3 квартал 2008 г.). Впадины HPI для крупных городских районов охватывают еще более длительный период времени, составляющий почти шесть лет.
• Почти четверть городских районов полностью не восстановилась. Цены на жилье в 21 из 100 крупнейших городских агломераций не достигли докризисного уровня. Фактически, в шести городских районах самый текущий ИНН (за третий квартал 2019 года) более чем на 10 % ниже, чем на докризисном пике.

Пять мест, где рынок жилья восстановился больше всего

<сильный>1. Бойсе, штат Айдахо

В период с первого квартала 2007 года по 2011 год цены на жилье в Бойсе, штат Айдахо, упали более чем на 44 %, что примерно на 11 % больше, чем падение на 33 % по стране и 17 ^е - самое большое падение среди всех 100 городских районов в нашем исследовании. Однако с момента кризиса до третьего квартала 2019 года цены на жилье восстановились на 162,4%, что является самым высоким показателем для всех 100 городских районов, участвовавших в исследовании. Кроме того, с докризисного пика в 2007 году и до третьего квартала 2019 года цены на жилье выросли на 44,4 %.

<сильный>2. Сан-Франциско – Сан-Матео – Редвуд-Сити, Калифорния

Сан-Франциско-Сан-Матео-Редвуд-Сити, штат Калифорния, считается вторым городским районом, где рынок жилья восстановился больше всего после Великой рецессии. Во втором квартале 2011 года цены на жилье достигли самой низкой точки. Несмотря на то, что цены на жилье упали примерно на 24%, что соответствует середине исследования, Сан-Франциско-Сан-Матео-Редвуд-Сити входит в число 10% городских районов с наибольшим докризисным пиковым и текущим восстановлением, а также восстановление до текущего уровня. В частности, с третьего квартала 2006 г. по третий квартал 2019 г. ИНН увеличился на 65,7%, а с третьего квартала 2006 г. по третий квартал 2019 г. — на 117,2%.

<сильный>3. Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара, Калифорния

Индекс цен на жилье в Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара, Калифорния, достиг своего пика во втором квартале 2006 года, в том же квартале, что и национальный HPI. Упав примерно на 32% по сравнению с национальным HPI во время рецессии, HPI Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара в настоящее время на 43,3% выше своего докризисного пика. Сан-Хосе также является городом № 1, где домовладельцы тратят больше всего на жилье.

<сильный>4. Сиэтл-Бельвью-Кент, Вашингтон

HPI в Сиэтл-Бельвю-Кент, штат Вашингтон, упал на 31,6% во время жилищного кризиса, 29 ^го -Самое большое падение среди 100 крупнейших городских агломераций в США. Однако цены значительно восстановились:по сравнению с самой низкой точкой во время Великой рецессии в четвертом квартале 2011 года цены на жилье в районе Сиэтла выросли более чем на 109 % в третьем квартале 2019 года.

<сильный>5. Денвер-Аврора-Лейквуд, Колорадо

С момента докризисного пика в первом квартале 2006 г. и до третьего квартала 2019 г. цены на жилье в Денвере-Аврора-Лейквуде, штат Колорадо, выросли на 93,5%, что соответствует докризисному пиковому росту в любом районе нашего мегаполиса. учиться. Денвер-Аврора-Лейквуд уступает другим агломерациям на Западе, потому что жилищный кризис там ощущался менее остро. Согласно данным FHFA, в период с 1 квартала 2006 г. по 4 квартал 2008 г. показатель HPI в этом районе снизился лишь примерно на 8 %, что составляет 14 ^е число. - наименьшее падение из всех 100 городских районов в нашем исследовании.

Пять мест, где рынок жилья восстановился меньше всего

<сильный>1. Хартфорд-Ист Хартфорд-Миддлтаун, Коннектикут

Хотя цены на жилье в районе Хартфорд-Ист-Хартфорд-Миддлтаун, штат Коннектикут, снизились менее чем на 17% с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2012 года, они все еще не полностью восстановились. ИНН в районе Хартфорда в третьем квартале 2019 г. был на 7,9% ниже, чем на своем докризисном пике в 2007 г. Кроме того, с самой низкой точки в 2012 г. наименьшее процентное увеличение всех 100 городских районов в нашем исследовании. Коннектикут также является одним из худших штатов для среднего класса.

<сильный>2. Нью-Хейвен-Милфорд, Коннектикут

К югу от Хартфорда-Востока Хартфорд-Миддлтаун, Нью-Хейвен-Милфорд, Коннектикут считается вторым городским районом, где цены на жилье восстановились меньше всего. Как и в районе Хартфорда, HPI Нью-Хейвен-Милфорд достиг своего пика в первом квартале 2007 года. С этого момента цены упали примерно на 24 %, восстановившись лишь на 13,6 % от минимальных цен до текущих цен.

<сильный>3. Бриджпорт-Стэмфорд-Норуолк, Коннектикут

Бриджпорт-Стэмфорд-Норуолк, штат Коннектикут, неизменно входит в число наших лучших мест, жители которых получают наибольшую прибыль от своих инвестиций. Однако после Великой рецессии жители района метро Бриджпорта мало что получили от инвестиций в недвижимость. С самого низкого уровня в четвертом квартале 2011 года до нынешнего уровня в третьем квартале 2019 г. показатель HPI Бриджпорт-Стэмфорд-Норуолк увеличился всего на 15,5 %, что является третьим по величине приростом этого показателя во всех городских районах в нашем исследовании.

<сильный>4. Камден, Нью-Джерси

Расположенный через реку Делавэр от Филадельфии, Камден, штат Нью-Джерси, пережил относительно резкий спад на рынке жилья во время Великой рецессии. Его HPI упал почти на 27% с первого квартала 2007 года по второй квартал 2012 года. С тех пор рынок жилья не восстановился. Фактически, показатель HPI Camden в третьем квартале 2019 года все еще был примерно на 14 % ниже своего докризисного пика.

<сильный>5. Олбани-Скенектади-Трой, Нью-Йорк

Из пяти городских районов, где рынок жилья восстановился меньше всего, Олбани-Скенектади-Трой, штат Нью-Йорк, является единственным местом, где индекс цен на жилье в третьем квартале 2019 года был выше своего докризисного пика. Однако с самой низкой точки в третьем квартале 2011 года и до сегодняшнего дня ИНН Олбани-Скенектади-Троя вырос всего на 19,2 %, что является пятым по величине приростом среди всех 100 городских районов в нашем исследовании.

Данные и методология

Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA) публикует ежеквартальный индекс цен на жилье (HPI), общий показатель динамики цен на дома для одной семьи в 100 крупнейших городских районах США. Используя данные HPI с начала 2000 г. В третьем квартале 2019 года мы определили, когда рынок жилья в каждом районе города достиг своего пика перед Великой рецессией и когда он достиг своего самого низкого уровня.

Во-первых, мы ранжировали каждую агломерацию в соответствии с процентным изменением за три периода времени:

• От докризисного пика к минимуму
• От докризисного пика до текущего (3 кв. 2019 г.)
• Ниже текущего (3 квартал 2019 г.)

Агломерации с самыми высокими положительными процентными изменениями от докризисного пика к нынешнему и от минимума к текущему были оценены выше всего, поскольку они отражают сильное восстановление. Обе эти метрики были одновзвешенными.

Мы также хотели учесть, насколько упали цены на жилье во время рецессии. В результате мы наполовину взвешиваем процентное изменение от докризисного пика до минимума. Более крупные падения были оценены выше всего, потому что рецессия оказала большее влияние на рынок жилья в этих регионах.

Затем мы усреднили рейтинг этих трех показателей. Городской район с лучшим средним рейтингом, то есть рынок жилья, который восстановился больше всего, получил 100 баллов, а район города с самым низким средним рейтингом, который является наименее восстановившимся рынком жилья, получил 0 баллов. Наш индекс рейтинга показывает, как складываются другие агломерации.

Примечание. Первоначально мы выпустили это исследование 22 января. 27 января мы обновили инфографику и методологию для большей ясности.

Советы по инвестированию в рынок жилья

• Убедитесь, что вы можете позволить себе купить дом. Вложение денег в любой отдельный актив рискованно. Если вы инвестируете в рынок жилья, убедитесь, что вы инвестируете в дома, которые вы можете себе позволить. Вы можете понести большие убытки, если дом обесценивается, а вы не можете позволить себе ипотеку. Наш калькулятор, сколько жилья я могу себе позволить, может помочь.
• Помните расходы помимо ипотеки. Хотя ипотека, как правило, является самой большой статьей расходов для домовладельцев, другие расходы, такие как налоги на недвижимость и страхование жилья, могут складываться. В нашем подробном руководстве по покупке жилья есть калькулятор налога на недвижимость, бюджетный калькулятор и множество информативных статей, которые помогут вам принять взвешенное решение относительно жилья.
• Подумайте о финансовом консультанте. Финансовый консультант может помочь вам принимать более разумные финансовые решения, чтобы лучше контролировать свои деньги. Это особенно важно для тех, кто инвестирует в рынок жилья. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем регионе за пять минут. Если вы готовы найти местных консультантов, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.

Вопросы о нашем исследовании? Свяжитесь с нами по [email protected]

Фото:©iStock.com/wichayada suwanachun